楼市入冬中介玩起八仙过海 复印家政来者不拒

　　秋风起，楼市有点“凉”。受国家调控政策影响，青岛二手房业务持续走低。面对当前不景气局面，大小房介“各显其能”，或借助“一二手房”联动攫取新的利润增长点，或复合经营保存实力，以求形势好转之时杀个“回马枪”。

　　“金九”仅好于“冷二月”

　　“刚刚过去的9月份，二手房市场成交量很差，仅比春节假期所在的二月份强”，21世纪不动产青岛区域分部总经理刘刚介

　　太平洋房屋的遭遇也是类似。其山东总部总经理林宪周介绍，9月份，太平洋房屋旗下门店中，城阳区店均成交房屋不到两套，崂山区、市南区店均成交房屋不到半套。同时，此前依赖的房屋租赁业务也有大幅下滑，9月份租赁利润较之8月下滑了50%以上。

　　大中介迷上卖新房

　　“在当前的市场状况下，我们明显加大了一二手房联动的关注度”，刘刚介绍。所谓“一二手房联动”，意指通过代卖新建商品房来赚取佣金，应对调控带来的市场寒流。“我们从2008年起就介入一手楼盘代理，但长期以来，一直没有重视。今年整体市场走低的情况下，一手楼盘代理业务量逐步走高，现在已占据总业务量的半数以上。”

　　据21世纪不动产张斌介绍，比起开发商自己推介，借助品牌中介网络售房有着人员成本更低，客户指向性更明确的优点，同时由于大中介的品牌美誉度，客户对新盘信任感更强。“不同的楼盘代理费不同，以我们代理的11家楼盘为例，市区盘返点一般为成交总额的1%到2%，郊区盘返点一般为成交总额的3%到4%，市外盘返点一般为成交总额的5%以上。”

　　记者采访了解到，岛城其他大品牌房介也都将精力放在了一手盘代理上，但大家更愿意选择市区盘进行代理。林宪周告诉记者，尽管市区盘返点仅为市外盘的三分之一，但由于市区房屋总价更高、成交率更高而且营销成本低，实际收益远高于市外盘。

　　小中介玩起“多元化”

　　大房介能够凭借品牌和门店数靠上“大树”，小房介就只有努力自救了。记者了解到，在本轮调控背景下，已有部分小房介关门歇业保存实力，以求形势好转之时重新进入，而更多的房介则通过增加业务方式艰苦“过冬”，等待“春天”到来。

　　房介小许原来在我市一家连锁品牌房介担任房产经纪人，楼市的火爆既鼓起了他的腰包，也挑起了他的心思。2009年底，他和两个同事一起辞职，到浮山后开起了属于自己的小房介，由于时间得当，赶上了2010年的大牛市，大家赚了个盆满钵盈。到了今年，“限购令”出台后，市场越来越难做，一合作伙伴率先退出，找地方上班去了。剩下小许和另外一个同事勉力支撑。为了弥补越来越困难的主业，小许效仿附近的同行兼营了复印打字、家政服务中介等业务，最近还计划将一面墙拿出来，搞起漫画租赁业务。

　　小许告诉记者，今年以来，市场越来越差，到了前两个月，连租赁业务也不好做了，旁边已有两家房介关门歇业了。不过，尚在营业的都在拓展经营范围，以求躲过寒冬，大家还是看好房地产长期发展，这个特殊时刻，能在行业里“活着”就很好了。

　　■记者手记

　　房产超市或是出路

　　政策一调整，房产中介最先受影响。也难怪，比起开发商这些“大航母”，房介好似“小舢板”，难经风浪。在这种情况下，房介要想抵御风险，最应该做的是练就自己的“组合拳”——房产超市或是最好的选择。

　　房产超市是房介发展的高级形式，与目前岛城房介专营二手房买卖租赁不同，房产超市不仅经营一手房、二手房买卖租赁，还能提供包括房屋装修、搬家在内的一系列房产衍生服务，主副业各能贡献半数利润。由于提供的服务多，房产超市与客户的粘合度更高，经营状况受市场影响较小，发展也更为稳健。当下岛城出现的“一二手房联动”的大房介和兼营副业的小房介可以看作是房产超市的一个雏形。

　　其实，早在2008年市场不景气之时，岛城不少房介就采取了复合经营的方式进行应对，依靠新增的利润点补贴，其中一部分经营得还算令人满意。可是随着房地产市场回暖，绝大部分房介放弃了曾经救命的副业，全部投入二手房买卖之中。也许就是这一次放弃，造成了他们今日的窘境。

　　希冀当前搞起复合经营的房介在市场回暖时仍能坚持下去，惟有这样，以后如再遇到市场波动就不会似今天这般狼狈了。（记者 崔武）

　　■延伸阅读

　　首套房贷款利率上调表明楼市政策仍趋紧

　　建行北京分行贷款中心一工作人员告诉记者，目前个贷很少能执行基准利率，会根据客户情况有所上浮，二手房首套房贷利率执行基准利率的1.05倍。

　　建行北京分行有关负责人对此表示，该行根据贷款客户的不同情况，实施差别化贷款利率政策，这是因为“建行高度关注房地产市场变化，借鉴同业做法及考虑到风险防范情况，继续实施客户区域差别化政策”。

　　记者从工行北京海淀支行个贷中心获知，该行对首套房利率虽仍执行基准利率，但也存在根据客户资质调整利率的情况。

　　在北京房价走势偏转向下的关头，部分银行提高首套房贷款利率，势必加剧这种失衡感。

　　“此次调高个贷利率可能抑制部分购房者需求，从而影响房地产业。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇说。

　　中科院金融研究所研究员尹中立告诉记者：“之前首套房贷款利率是7折，后来取消了7折利率，到现在变成执行基准利率的1.05倍，这意味着实际支付的利息成本增加了30%-40%，信贷叠加效应十分明显，对楼市购买力制约作用较大。”

　　中国人民银行14日公布，9月份人民币贷款增加4700亿元，同比少增1311亿元。流动性是楼市的大环境之一。分析人士指出，今年9月新增贷款明显回落，创下21个月来新低，表明政策总体基调依然偏紧。据新华社

　　■业界声音

　　警惕“变相松绑”打好调控持久战

　　在楼市继续陷于相持之际，广东佛山11日出台放宽限购的政策，虽然同一天晚间即声明“暂缓执行”，但这一试探性信息表明，楼市面临的不确定性将进一步凸显。

　　其一，地方政府可能实施“变相松绑”。调控之下，来自房地产开发交易的税费和土地出让的收入均将受明显影响。

　　其二，外部经济形势的变数影响楼市调控环境。当前，世界经济不稳定和不确定性加大，无论发达经济体还是新兴经济体，经济增速都出现回落。在此形势下，如何把握楼市调控政策的前瞻性、针对性和灵活性，考验着政府的智慧。

　　其三，信贷“定向宽松”对楼市影响值得关注。近年来，各类资金能通过各种渠道流入楼市。近日，中央已决定加大对小型微型企业的信贷支持。对此，专家提出，应同时采取严格措施确保贷款用于企业正常的生产经营。

　　专家建议，各地政府应提高对楼市在一段时期内 “遇冷”的耐受力，严格执行信贷、税收、土地供应等治本之策，做好房地产调控“持久战”准备。据新华社