伪别墅层出不穷 低密度住宅联排洋房竟变别墅

青岛别墅楼盘宣传广告层出不穷

　　“国家不是禁批别墅用地了吗？为啥现在楼市里还有这么多的别墅在卖？ ”昨天，青岛市民张先生陪着外地的亲戚到城阳和即墨看了几处新楼盘，发现这些楼盘的售楼员在推销时，都说自己卖的是“别墅”，引起了张先生的质疑。市民陆先生这两天分别接到了崂山区和李沧区两个楼盘的推销电话，售楼员在电话中均称他们销售的是别墅。

　　记者调查了解到，自从2003年以来，我市没有出让一

　　为啥“别墅”越来越多

　　张先生对记者说，由于外地的亲戚想在青岛买房子，因此这两年他对楼市比较关注，经常翻阅报纸上的楼盘广告，总体感觉是，房子越盖越漂亮，当然价格也是越来越高了。 “令我感到奇怪的是，在郊区，越来越多的楼盘号称自己卖的是别墅。 ”

　　在城阳区的一处楼盘售楼处，销售人员对张先生说，他们目前在建的一期工程为别墅项目，但价格还没有确定。沙盘上，呈现的则是三四层的联排洋房。张先生说，自己曾听说过，国家早在2003年就禁止出让别墅类用地，但不知道这些“别墅”是怎样规避政策的。他说，特别是在一些新兴的地区，这类高端产品不少，“这些别墅是真正的别墅吗？买了以后会不会有问题？能不能办下房产证？”他表示了自己的担心。

　　不少楼盘争打“别墅”牌

　　接到张先生电话后，记者做了一番调查，发现目前不少楼盘在其宣传广告中打出了“别墅”的招牌。

　　在一家位于城阳的项目的宣传资料中，“提前十年住别墅”的宣传语特别诱人，“0.67低密度城市别墅区”令人眼热。仔细研读了其宣传材料，才知道其建设的是一种联排洋房，为了推广销售，开发商还造了一些新名词，联排洋房中间的一户称为台地别墅，联排洋房的边户称为联院别墅。不过，该项目的容积率确实很低，仅为0.67。

　　还有不少楼盘声称自己也在卖“别墅”，位于李沧的一楼盘在其宣传资料中标出了“别墅、洋房、高层、公寓”等产品类型，号称230至320平方米都市别墅赠送六重面积空间。位于城阳的一项目称其项目一期的容积率仅有0.35，包括四合院9栋、类独栋别墅56栋、中国叠拼别墅8栋。还有的楼盘为了规避 “别墅”这个敏感的字眼，生生造出了“墅质洋房”这样的新词。

　　别墅这个概念太模糊

　　记者从市国土资源和房屋管理局获悉，根据国家的要求，我市近几年出让的土地中，有住宅用地、商业和服务业用地、金融业用地或工业用地等，但没有出让一处别墅用地。那么，市场上为什么会出现如此多的“别墅”呢？国土局建议记者询问规划部门。

　　据一位业内人士介绍，这些并不是真正意义上的别墅，最多只能算是类别墅，也就是一种伪别墅。以往国土部对于别墅的定义是 “独门独院、两至三层”，这就意味着除独栋形式的别墅外，包括联排、叠拼、双拼等建筑形式均未被列入别墅类型，仅仅是高档住宅。

　　不过，有业内人士指出，目前对“别墅”的定义非常模糊，国土部虽然多次下文禁止出让别墅用地，但对什么是别墅却没有明确的说法。正因为如此，一些开发商的联排别墅等项目能够通过审批。

　　高层“长高”摊掉容积率

　　我市在土地出让时，都有容积率的要求，但为啥还会出现这些低密度住宅呢？ “开发商可以通过提高部分容积率高的高层住宅的面积来平衡低密度住宅的低容积率。这也是不少项目一期推出的是类别墅，而二期或三期推出的是高层住宅的原因。 ”有关方面解释说。

　　我市在出让土地时，先要由规划部门确定该地块的开发强度，包括整个地块的容积率、90平方米以下住宅所占的比例等，规划部门在审批相关的建设规划时，也是从整体地块上来把握容积率等指标。但具体建成什么样的住宅，开发商有一定的自由度，只要满足了相关的指标，其建筑类型有一定的选择空间，这样，便出现了类别墅的住宅。不过，出于建筑多样性的考虑，这些住宅在一定程度上提高了社区的景观质量。以城阳区一项目为例，土地出让时规定的容积率为1.64，而其一期的类别墅的容积率只有0.67，为了达到规定的容积率，其二期或三期开发的高层容积率将会提高。

　　外地别墅频被曝光

　　由于开发商在宣传中将低密度住宅称为别墅，在外地，这些项目频频被曝光。

　　新华社曾曝光广州保利地产违建85栋别墅经过 “低成本处罚”走向“合法”的事件，引起各界关注。广州市规划局正式回应称：这不是“别墅”而是两层或者三层的 “低层住宅”，而且违建主体 “符合规划要求”。 “回应”引发舆论一片哗然，究竟啥叫“别墅”，再次引发各方争论。

　　媒体还曝光了宿迁市的两个别墅项目，当地的国土、规划等相关部门官员们为这些别墅戴上了“低层住宅”的帽子。而记者从湖滨新城的政府网站、夏阳银湖花园小区的宣传广告中多次发现，他们在对小区进行宣传时，使用的均是“别墅”这一词语。

　　“禁墅令”历程

　　●2003年2月，国土资源部曾出台通知，要求清理各类园区用地、加强土地供应调控，并首次提出“停止别墅类用地的土地供应”。

　　●2006年5月，国土资源部下发《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，再次重申在全国范围内停止别墅供地，并对别墅进行全面清理。

　　●2006年12月份，国土资源部、国家发展改革委联合发布的《禁止用地项目目录（2006年本）》的通知（国土资发〔2006〕296号）文规定，别墅类房地产开发项目列入《禁止项目目录（2006年本）》。凡列入《禁止目录》的建设项目，各级国土资源部门和投资管理部门一律不得办理相关手续。违反本通知规定办理相关手续的，要依法追究有关部门和有关责任人的责任。

　　●2008年1月，国务院下发《关于促进节约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”；去年，国土资源部出台了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，具体提出19条调控措施，第一条中就提到了“要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地”。

　　容积率

　　“容积率”是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率是表述地块开发强度的一项重要指标。在合理的空间环境条件下，容积率愈大，表示地块建设开发强度愈高，土地利用率也愈高；反之，容积率愈小，地块建设开发强度愈低，土地利用率也愈低。在一块有指定的范围内，对于发展商来说，当然想建越多越高的房子，赚更多的钱，但这样容积率高，而对于住户来说，容积率高了，各楼房间距小，采光不佳，空气流动不畅等，舒适度就无从谈起了。因此容积率是考察住房舒适度的一个关键因素。

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　　住建部布网40城市查异地购房青岛将在今年10月底前达要求

　　近日有媒体报道，住房与城乡建设部正在推进房地产热点城市房屋权属登记系统和数据库的异地联网工作。首批40个重点城市的房屋登记系统将实现“一网通”，同一权属拥有人名下在40余个不同城市的房产将得以“一并查询”，异地购房的资金流向、程度、走势将可以得到“统一监控”，异地炒房行为也有望得到遏制。

　　记者从市国土资源和房屋管理局获悉，青岛是全国建立首批个人住房信息系统的40个重点城市之一。我市正在进一步整合市场信息系统和住房保障信息系统，建立房地产统一数据库，全面提升我市的房地产信息化水平。各区市政府将加快住房调查和住房项目历史登记数据整合工作，确保在10月底前达到住房城乡建设部关于全国40个大中城市个人住房信息系统实现联网的要求。

　　此前，除银行个人信贷征信系统全国联网外，房屋权属信息在各城市间并不联网，房屋权属信息均采用属地管理原则。 40个城市住房系统联网后，本地人在外地买房的情况，也可明明白白查到。外地人在青购房同样可以查到。（记者 芦智峰）