限购楼市五条标准出台 烟台威海恐被调控(图)

　　昨天，住房和城乡建设部正式公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准。住建部相关负责人明确表示，符合建议标准较多的，即2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。

　　国务院今年1月

　　出台调控房市的“新国八条”规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬前出台房地产限购令实施细则。今年7月12日召开的国务院常务会议指出，当前部分城市房

　　此后，有关二、三线城市“限购令”何时出台，哪些城市将列入限购新名单成了购房人和社会各界关注的焦点，各种“版本”开始流传，有猜测列入新限购名单的，有猜测新限购标准的。

　　昨天公布的5项建议标准分别是：

　　第一，6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；

　　第二，6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；

　　第三，1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；

　　第四，位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；

　　第五，存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。

　　住房城乡建设部提出，符合上述条件较多的即2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。

　　住房城乡建设部要求，各省（区、市）对上半年辖区内各城市房地产市场调控工作情况进行总结，对调控政策落实不到位、房价上涨过快的城市进行约谈。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策；限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型等的要尽快调整，从严执行。

　　新闻分析：

　　业内预测限购城市可能新增30余个

　　未来哪些城市将被列入限购行列成了最受关注的问题，开发商及链家地产、世联地产、中原地产等多家机构对此进行了分析，业内普遍认为，如果接下来的几个月内房价不能稳定在一个合理水平，预计将会有30到35个二、三线城市被列入采取限购措施报告内，使全国实行限购政策的城市达到70余个。

　　“住建部规定，符合5个标准中的两个，即要采取限购措施，那么根据6月国家统计局公布的有关房地产统计数据，有一些城市是符合新标准的。”昨天，业内人士表示。

　　首先是“6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的”。据国家统计局公布数据显示，秦皇岛、赣州、常德、丹东、烟台等13个二、三线城市6月份房价同比涨幅5%以上，并且连续三个月同比涨幅超过5%。

　　其次是“6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的”，以此看，秦皇岛、哈尔滨、徐州、济宁、银川、潍坊、北海、柳州等17个城市今年上半年商品住宅成交量同比上涨幅度在20%以上。

　　第三从“今年上半年成交量同比增幅较高的”看，在非限购城市中，成交量以上涨为主。50个未“限购”二、三线城市中，2011年上半年有26个城市的住宅成交量同比出现上升，持平的为11个，下滑的仅13个。而同比下滑的城市主要集中在东部的江苏省、浙江省和江西省，而其余12个省的城市成交量均出现上升或持平。全国有超过20个城市上半年成交量上涨幅度达到了20%以上。

　　第四，按第四条标准看，“外地人购房比例较高的城市”包括海南三亚、琼海、海口、博鳌，河北香河、廊坊、秦皇岛，山东青岛、烟台、威海，还有福建、浙江、江苏、广东等地。中原地产统计显示，未“限购”城市中最少有14个城市的外地人购房比重超过20%，外地人购房比重占10%至20%之间的城市为12个，剩余24个城市的外地人购房比重小于10%。14个外地人购房比重超过20%的城市可以分为两类，一类是具有旅游景观的城市，如海南省的文昌、琼海、万宁，山东省的威海、淄博、烟台；另一类是受益于大城市挤出效应的城市，如福建省的泉州，河北省的燕郊、廊坊，广东省的中山、惠州、东莞。链家地产市场研究部统计显示，廊坊、保定、扬州、惠州、香河、宜昌、镇江、舟山等19个城市均符合上述条件。

　　而对第五条标准，业内人士认为，目前没有一个城市的群众对当地房价满意，认为调控政策执行到位，“基本所有的城市都符合”。

　　综合上述5点，业内人士推算，符合其中两项标准的大概在30到35个城市，甚至更多。而一旦这些城市采取限购，加上此前已经采取限购的一线城市，国内住宅限购城市或将达70余个。

　　新增限购城市限购方式可能不一

　　昨天，业内人士也提出，此次住建部公布的标准并没有像传言那样，要求各地在8月20日前将需要限购的城市上报，反而明确“各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改”。因此，业内人士对此表示，如果当地政府考虑到GDP等增长需求，可能会放松限购条件，或者在限购的方式上不会像北京等一线城市那样“严格”。

　　目前，全国已经限购的城市中，限购政策有松有严，如北京对非京籍购房人设定了5年的门槛，而其他城市有的是1年有的是2年；此外，北京等城市限购是针对所有住房，不论面积大小，但长沙的限购则针对90平方米以上的“大户型”。“限购方式不一样，对当地房地产市场的影响也会不一样。”多位业内人士表示。

　　昨天住建部公布5条新限购城市的纳入标准时没有提及时间，业内人士认为，这会影响到限购令执行的最后效果。如果一旦该限购的地方没有及时实施限购，那么，限购令在某种程度上会变成“抢购令”，开发商借此促销，购房人恐慌购房，不仅不利于市场平稳，还会带来负面作用。

　　此外，业内人士还指出，限购政策如何执行，以及是否能够执行到位，还要看当地是否具有相应的房地产信息系统。例如限购执行比较严格的北京和上海，都具备相对成熟的新房和二手房的网签系统，并且能够与权属相关系统进行联网，因此对于购房人拥有的房产情况能够进行快速查询和核实。

　　在他们看来，对于即将限购的二、三线城市来说，虽然限购政策的力度和着重点会各有不同，但也需要具备能够满足政策需求的查询功能。若对外地人进行限购，外地人是否具备购房资格取决于其是否在相应城市常住，通常通过纳税或社保年限来核定，需要纳税和社保部门的查询系统与房地产交易系统能够良好对接；若对本外地购房套数限制，则在确定居民购房资格时，需要居民房产交易记录，使已有房产等数据能够清晰呈现。

　　市场影响：

　　购房人现抢购 开发商猛促销

　　昨天，接受本报记者采访的恒大、万科等开发商相关负责人以及世联地产等机构人士表示，“事实上，对一些被传了很长时间的要执行限购的二、三线城市而言，已经出现了‘限购令’变成‘抢房令’的现象，买房人、卖房人都在赶着买房卖房。而未来到底会有什么影响，还要看最终有哪些城市采取了什么样的限购方式。”

　　“恒大在前7个月的销售业绩比去年同比增加了不少。”恒大地产一位人士告诉记者。六七月份时“限购令要扩大到二、三线城市”消息传得最盛，恒大所在的二、三线地区，不少购房人担心以后不能买房而一次性购买2套或者3套。购房人认为，在通胀压力下，房子这个实实在在的资产放在手中，心里踏实。

　　而来自二、三线城市的统计数据也显示，北京等一线城市限购后成交量急速萎缩的事实让很多开发商加紧促销“出货”。7月30日，烟台龙湖葡醍海湾开盘当日9.7折的优惠活动使千余套房源全部售罄，认购金额达20亿元。同日，惠州碧桂园的十里银滩开盘推出的5000多个单位，一上午便消化了1600套，碧桂园三天进账50亿元。

　　此外，限购令扩大的传言，还促使了北京、上海等地一批因限购而没有更好的投资渠道的人到还未限购的二、三线城市投资购房。中原地产华北区域董事总经理李文杰称，“二、三线城市限购的预期短期内将让这些城市的楼市量价猛涨，投资客抢着分享最后的盛宴。”他认为，“二、三线城市如果限购，就立刻执行，不能有缓冲时间。”

　　但从长远看，业内人士认为此次限购政策在二、三线城市深入扩展有利于调控作用叠加显现，房价或加速下行。一方面限购力度不放松，表明政府对于楼市调控的决心，消费者对于房价下行的信心将持续增强，房价出现明显下降之前，商品住宅成交量将会回落；另一方面限购城市已然占据较大比重，投资需求受抑制的程度加深，对于房价的推动作用减弱。

　　具体可能会出现以下三个变化：

　　首先，全国平均房价上涨幅度减小。统计显示，截至8月已有41个大中城市出台限购政策，加上这次预计限购的城市，限购城市的总数将达到75个左右。根据国家统计局公布的数据，已限购的39个城市价格平均上涨4.23%，较未限购城市低0.43%。

　　其次，全国商品住宅成交量将由升转降。根据国家统计局公布的数据，7月全国商品住宅销售面积达到6754万平方米，环比下降34%，同比上涨18%。而一旦二、三线城市的限购名单落地，无论是投资还是外地人购房需求都将受到一定程度的抑制，全国商品住宅成交量将会由升转降。但在限购名单正式出台之前，不排除部分外地刚需比重较大、外地常住人口较多、符合限购条件的“准限购”城市会出现恐慌性购房的可能性，预计8月成交量依然会保持同比上涨。

　　第三，住宅价格将失去投资性购买需求推动。链家地产首席分析师张月认为，此前，投资性购买需求面对一、二线城市限购，或将资金转移到商业地产，或转移到未限购的二、三线城市。而随着全国主要城市大范围的限购，商品住宅的投资空间将减少，商品住宅价格将失去来源于投资的推动力，刚需成交将成为房价的主要决定因素。