住房调控政策效果显现 一线城市楼市降温(图)

一叶落，而知天下秋。北京房价之于全国楼市，恰似这知秋一叶。

　　8月8日，北京房地产协会发布的数据显示，今年前7个月，北京新建普通住房的价格为每平方米13623元，相比去年全年的每平方米14847元，下降8.2%；另从北京市房地产交易管理网获悉，截至目前，北京商品住宅可售房源已达到10.94万套，相比前一周10.8万套的存量又多出近1400套……

　　京城楼市：量变到价变？

　　北京房地产业协会表示，北京市房地产调控政策综合效应持续显现，住房市场开始进入“由量变到价变”的关键期，随着各项政策措施的进一步落实，预计未来几个月市场有望形成“降价换量”的整体格局。

　　数据显示，1至7月北京新建普通住房均价为13623元/平方米，比去年全年下降8.2%。二手住房价格为18142元/平方米，环比下降2.2%。7月有销售记录的新建商品住房项目170个，其中7个项目价格环比下降，161个持平，合计占98.8%。本月新批商品住房预售项目15个，其中5个报价低于前期或周边，10个持平。

　　北京中原地产认为，7月开始，北京市已经有超过110个项目有开盘计划，而且其中大部分将在郊区五环外，这将在局部区域出现明显供应潮，市场将在供应达到顶峰后开始更明显的价格调整。预计年底到明年初将有大量项目进入供应，供应量达到顶峰2至3个月后，市场将明显变化。

　　普通住房价格连降数月

　　来自房地产交易管理网的数据显示，7月作为北京市房价控制目标的新建普通住房共成交7911套，占新建住房成交总量的86.6%；1至7月新建普通住房的价格为13623元/平方米，比去年全年每平方米下降1224元。

　　据了解，自“京十五条”调控政策颁布后，北京市房地产市场正在逐步回归理性。据北京市房协授权自5月来多次发布的统计数据显示，稳中有降的目标正在逐步实现。

　　今年1至5月，本市新建普通住房成交均价为每平方米14127元，比去年全年水平低4.8%，下降720元；今年1至6月，新建普通住房成交均价为每平方米13948元，比去年全年降低6.1%，每平方米下降899元。北京房协副秘书长陈志表示，价格差距的进一步拉大意味着本市年度房价控制目标将有望实现。

　　今年3月底，北京市公布了年度房价控制目标—新建普通住房价格与去年相比稳中有降。新建普通住房是指容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下的新建商品住房，以及经济适用房、限价商品房、定向安置房等保障性住房。

　　而根据市相关部门的统计显示，去年北京的新建普通住房均价为每平方米14847元，这个价格也被确定为房价调控的基准数字，即今年北京新建普通住房的价格要在每平方米14847元的水平上稳中有降。（北京日报）

　　8月8日，万科、招商地产发布半年报，业绩喜人。在严厉的宏观调控之下，今年上半年的房企业绩可谓冰火两重天，大型房企的业绩普遍不俗，但不少中小房企业绩下滑，有的下降幅度甚至超过100%。统计数据显示，光在北京，中小房企的库存压力超过3000亿元。专家表示，压力之下，中小房企项目或将率先出现实质性降价。

　　上半年大企业喜小企业忧

　　8月8日大盘狂泻不止，相比之下，万科和招商地产跌幅不大。

　　万科半年报显示，上半年公司营业收入高达199.9亿，同比增长19.22%，上市公司的净利润29.77亿元，增长5.88%。今年1~6月万科累计实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别上升76.7%和78.6%。报告显示，随着四季度项目陆续竣工结算，全年的结算量同比增幅将明显高于上半年。而招商地产发布半年报显示，今年上半年上市公司净利润16.68亿元，比去年同期增长39.68%。

　　上半年大型房企的业绩不减反增，比如恒大、中海等均超额完成半年销售目标。但不少中小企业业绩堪忧。已披露的半年报显示，滨江集团净利润下降 40.16%；广宇集团下降45.68%；渝开发下降45.68%；去年同期净利润达到4.53亿元的嘉凯城，今年中期业绩仅728.9万元，降幅为98.39%。

　　有机构统计，今年上半年有10家房企预告净利润下降100%以上，其中5家预告下降超过200%。一些房企虽然报表靓丽，却并非主营业务业绩。如华丽家族（600503）净利润增长88倍，主要是依靠多次子公司股权转让资产变现计算出来的数据。

　　降价或出现在三季度后

　　链家地产市场研究部统计，根据2011年入市项目成交情况，中小房企和大型房企的签约率分别为28.5%和55.5%。截至目前，北京新建商品房库存10690套。大型房企占库存比重约为35%，中小房企占65%，承载库存量为6.9万套，市值约超3000亿元。

　　链家地产首席分析师张月认为，预计下半年中小房企项目入市量减少，三季度后，中小房企项目或将率先出现实质性降价。（广州日报，记者蒋悦飞）

　　调控政策显效：一线地区楼市降温

　　“北京、上海、广东、江苏等房地产发展一线地区房地产业单位银行结算账户数量环比增速已连续五个季度低于全国平均水平，房地产调控政策对房地产发展一线地区的调控效果进一步显现。”央行在2011年第二季度支付体系运行总体情况中指出。

　　房地产业单位银行结算账户数量继续增长；中西部地区环比增幅高于全国平均水平，房地产业一线地区单位结算账户数量连续五个季度环比增幅低于全国平均水平。

　　截至第二季度末，全国房地产业单位银行结算账户数量共计81.65万户，环比增长4.1%，环比增幅与第一季度持平，高出单位银行结算账户总量环比增幅0.3个百分点。

　　中部地区和西部地区房地产业单位银行结算账户数量环比增速分别为5.3%和4.3%，高于全国4.1%的总体平均水平。北京、上海、广东、江苏等房地产发展一线地区房地产业单位银行结算账户数量环比增速已连续五个季度低于全国平均水平，房地产调控政策对房地产发展一线地区的调控效果进一步显现。（证券日报，闫立良）

　　以上海为例，据佑威及楼市专评网提供的数据显示，上周(8月1日-8月7日)本市商品住宅成交面积为12.71万平方米，环比前周下跌45.78%，成交量遭“腰斩”。上周全市商品住宅成交均价为21570元/平方米，环比上涨了1.40%。

　　新增供应面积方面，上周商品住宅新增供应面积为6.32万平方米，环比前周下跌62.54%。上周获取预售证的商品住宅项目，也只有4个。

　　佑威机构执行董事黄志坚表示，上周商品住宅在“沪4条”限购堵漏之后，在前周成交量“高位”的基础上出现45.78%的暴跌，均价4万元以上的商品住宅也仅成交了8651.95平方米，同样有42.81%的暴跌。这种“政策不放松”的强烈信号，会进一步动摇部分开发商“死扛”的决心。（新民晚报，记者晏秋秋）

　　房企调研：钱袋吃紧 市场下行

　　“在中央政府释放出将继续打击房地产投机信号的背景下，我们预期近期楼市销售不振的局面将会在第四季度持续，很多城市房价将会下降10%~20%。”渣打银行大中华区研究主管王志浩称。

　　王志浩刚刚领衔完成了“渣打银行第三次中国房地产开发企业调研”。此项调查在石家庄、成都、中山等6座二三线城市进行。参与调研的30家房地产开发企业为这些城市的中小规模开发商。他们有意避开了全国性大规模房地产开发企业。

　　“中国房地产市场正经历下行风险，但仍未崩溃，情况还不算太糟。这是我们在此次中国内地房地产开发企业调研之后得出的一个主要结论。”王志浩表示。

　　库存问题集中在二线城市

　　2010年11月，当渣打询问开发商是否推迟销售计划时，几乎所有开发商都回答无此打算。然而如今，仅仅时隔几个月，就有10家开发商表示销售计划确实延后了。

　　王志浩认为，有些因素让开发商不能放慢建设步伐。这些因素包括现金流的需求、对外展示收入和利润增长的需要等等。大多数开发商的想法似乎都是拿地、开发和销售，将资金“锁定”在土地上只是少数开发商的做法。

　　询问过去3个月的销量时，13家开发商称，业界同行的销售状况一直不佳，12家表示还可以，只有7家表示业绩很好。

　　限购政策正在发挥威力。19家开发商称，此政策极大地打击了其销售业绩，8家开发商称尽管受到一些影响，但销售仍然强劲，只有3家开发商认为限购令没有造成任何影响。

　　供给不减，销售不畅，库存问题趋于严重。在接受调查的30家开发商中，18家认为本地区开发商的未售住宅超出了今年年初的预期。三分之二的受访者预计，今年的销量将低于去年。房地产商们预测销量将比2010年平均下降20%。

　　渣打研究团队通过土地出让收入预测，截至今年末35个主要城市新房库存大约为3700万平方米，相当于7个月的销量。事实上，全国范围内，库存在2010年三季度末转为正值，并从那时起开始增加。当前库存水平已大约相当于3个月的销量，大致与2008、2009年房地产市场陷入低谷时持平。

　　各地库存程度有所差异。库存问题集中在二线城市。

　　库存上行，新房价格将下行

　　库存上升应促使开发商降低销售价格。目前购房给现金返还、免费车位及家具购物券等优惠手段已经较为普遍。据报道，部分开发商已开始降价销售，降价幅度大约在5%，不过主要集中在一些没有早期销售的楼盘（否则降价会招致已购买该项目前期楼盘业主的不满）。

　　在渣打的调研中，只有7家开发商表示，在过去6个月中，其所在城市的新建住房价格下降了。10家表示价格持平，13家称价格上涨了1%~10%。

　　在二手房市场上，有半数受访的开发商称，他们所在城市的房价没有发生变化，8家表示价格上涨了1%~10%，而只有4家说价格出现了适度下降。

　　“大部分受访者认为，在过去的一个月，新房的价格较为稳定。多数受访者还认为，价格将在下个月趋于稳定，而少数人判断未来价格将上行或下行。”王志浩称。

　　在30家受访者中有14家认为，高端住宅价格的上涨速度快于普通住房。

　　“情况表明，特别是在库存上行的背景下，未来几个月新房市场的价格将向下调整。价格与地域相关。由于一线城市几乎没有新增供应量，所以我们认为价格不会大幅跳水。但在许多二三线城市，供需失衡状况可能会加大。”王志浩称。

　　开发商的钱袋子有些紧

　　几乎所有受访者都表示，在过去3个月里，获得银行信贷用于房地产建设的难度增加了。

　　开发商已经在寻求其他融资来源，如信托产品等。据中国信托协会报告，2010年与房地产相关的信托产品的发行总额为2860亿元人民币，相当于银行对开发商新增贷款的14.2%。据用益信托工作室（Use Trust）估计，截至2011年5月，已发行的信托产品总额已攀升至3260亿元人民币。

　　在受访者中，有17家称，他们知道其他开发商曾从信托投资公司借款，14家听说过类似情况。开发商当前正面临着更高的融资成本。据开发商介绍，银行对房地产开发贷款的平均利率是8.8%，而信托公司和其他融资机构的利率在10%到30%之间，平均为17.5%，是银行利率的一倍。

　　关于开发商的现金状况，在30家开发商中，有22家感到紧张或担忧。只有两个受访者表示，总体来说开发商现金充足，资金状况良好。然而目前，这些担忧已经受到遏制。只有20%的受访者认为，如果销售不能回暖，开发商将在未来3个月内面临重大困难。（中国青年报(微博)，记者董伟）

　　调控持续发力：房地产信托遭“封喉”

　　银行，一直是中国房地产信托产品推介销售的重要渠道。如果咽喉要道被封住，则房地产信托产品的销售必将面临萎靡。而更重要的是，一批中小型房地产企业将因此面临更匮乏的资金来源。

　　7月28日，来自央行下属媒体的报道称“工行、建行均发文叫停房地产信托业务，而农、中两行在实际操作层面叫停房地产信托业务”，同时银监会还对多家大型信托公司进行窗口指导，要求停发房地产信托。

　　房地产信托增速或将下滑

　　7月25日，银监会授权中国信托业协会发布的统计数据显示，上半年投向房地产领域的信托资金余额为6051.91亿元，比一季度末的4868.88亿元大幅增长24.3%。而二季度新增房地产信托资金累计达2077.66亿元，比一季度末金额大幅增长近两倍。房地产信托平均年收益率依然居各领域之首。

　　长期研究信托领域的经济学者孙飞对记者置评认为：“尽管还有第三方理财机构进行销售信托产品，但是银行一直是信托推介销售的主要力量。银监会掐断银行销售渠道后，今年下半年房地产信托增速可能将明显放缓。不过，这还是取决于银行的执行力度以及银监会的决断力。”

　　建行北京分行的高级理财部门经理告诉记者：“我已经听说了停售房地产信托的说法，但还没看到有具体文件下发。”其他几家银行的财富管理经理或理财规划经理都对记者表示，目前没有在售的房地产信托产品。

　　有要求匿名的国内排名靠前的信托公司经理告诉记者：“我们公司业务较为多元化，不会因为银行停售房地产信托或被监管部门暂停而影响自身。不过，就房地产信托业务来说，未来可能出现明显的下滑。”

　　“实在太为难我们这些企业了”

　　据统计，目前市面上大多数房地产信托产品年收益率基本超过10%。

　　记者在采访中获知，目前涉及保障房建设的房地产信托产品依旧可以销售，但是该部分产品的预计收益一般不会高于10%。

　　有正在从事保障房建设的房地产企业负责人告诉记者，当前国家不断加快保障性住房工程的建设速度，“如果把房地产信托融资的通道掐断，就实在太为难我们这些企业了。企业参建保障房，资金一直比较缺。”

　　其实，在5月份，银监会对信托公司进行窗口指导时就对保障房信托产品网开一面。当时有媒体爆出“保障房、经济适用房和城中村改造项目这三类房地产信托业务并未叫停”。

　　尽管还留有余地，政府或想将所剩房地产信托份额拉入保障房建设队伍，但是一些无力转型的中小房企的煎熬已经再度加剧。

　　来自银行的人士告诉记者，已经停售的房地产信托项目只要未达到发行规模就要将本金退还给投资者。“这将意味着一些正在借助房地产信托融资的项目融资失败。”

　　不过，信托公司还可以利用第三方理财机构再度发起融资计划。记者查询了多家第三方理财机构发现，其代理的房地产信托产品明显增多。与此同时，这些房地产信托产品依旧保持着较高的年收益率。

　　从2011年开始，房地产信托收益一直居高不下，最少维持在年收益10%。此前甚至有最高达接近20%的收益。不过在更加严厉的融资环境下，预期高收益则不断出现。据记者查询获知，中信信托已发行了一只最高年预计收益达25%的房地产信托产品，凯银投资也发行了最高年收益亦达25%的一只房地产信托。