江苏宿迁出现高档别墅区 无视国家土地规定(图)

　　夏阳银湖花园：

　　已建成 每栋价值百万元

　　在一些网站上，可以看到对两个别墅小区的介绍。由于夏阳银湖花园小区于2006年就已经动工建设，因此对于该小区的介绍相对比较详细。该小区位于宿迁市湖滨新城雪松路51号，是由上海亿兆投资集团投资打造，毗邻骆马湖畔，距城中心15分钟车程。夏阳银湖花园于2007年7月20日正式开盘，一期推出独立别墅38栋，并于2008年3月全部交房；随后推

　　8月3日下午，记者来到了夏阳银湖花园小区。小区已经建成，从外围看来，小区内几乎都是两至三层房屋，风格奢华，其中部分为独栋，部分则是两栋联排。小区外围还有一排全都空着的门面房。有些店面内散落着一些木材、水泥等施工材料，可以看出，已经有人在对该小区外的店面进行装修，不久后就可能开业。

　　在该小区门口的墙上挂了一块牌子，上面写着“十佳安全文明小区”的字样，时间为2009年。不过在记者观察的近半小时内，几乎没有车辆进出小区，甚至小区内都很难看到一个人影。记者想进入小区查看，却被保安拦在了门外，这位保安称，要看房，必须要和售楼处的工作人员一起进入小区。

　　在小区的售楼中心，记者在大厅看到了整个小区的模型图，每栋房子的样式都差不多，粗略一数有两百余栋。此时，大厅内除了两名接待员外，并没有其他人出入。记者以看房为由想要进入该小区，可当即遭到了一位接待员的拒绝。该接待员称，要看房必须提前一天预约才行，并且要求记者填写相关的个人资料。

　　记者从一些二手房网站上查到，夏阳银湖花园小区的二手房价格一般每平方米在4500-5500元左右，独栋的别墅价格在100万左右，个别别墅的价格超过了200万元。

　　御湖澜桥：

　　第一批别墅预计明年竣工

　　御湖澜桥小区今年才刚开始动工建设，对于该小区的介绍及宣传，都非常少。御湖澜桥项目和已建成的夏阳银湖花园仅一墙之隔，同江苏著名的骆马湖，也只相隔一条马路，用地面积约240亩（16万平方米）。

　　在建的小区工地外有一块大幅的宣传海报，“骆马湖畔荣耀私藏”的宣传标语，让人看了颇为心动。此时的工地上，有几栋房屋已经初具雏形，从外观来看，同样为欧美风格的别墅。

　　据工地门口一位工人介绍，工地刚开工两三个月，建筑内容为别墅，每栋的面积有200平方米以上，目前正在同时建造的房屋有20多栋。记者在工地内部看到，一个个三米左右深的建筑坑分布在工地各处，每个坑的面积都在百余平方米左右，每一个坑里，都有工人正在搭建铁架。

　　“这是别墅的地下室，建好的别墅不连地下室，还有三层，总面积有300-400平方米，小一点的也有200多平方米。现在有几栋已经建得差不多了，其它样式都和它们差不多。”随后，一位工人指着一栋建好的别墅介绍起其结构来，他说：“在你之前，也有很多人来这里看过，他们也都是想买这些房子的，第一批别墅估计明年就可以建好了。”

　　记者看到，这两片相连的别墅区周边大部分是未开垦的绿地，不过在御湖澜桥的西侧有一个“湖滨浴场”，这里毗邻骆马湖畔，里面已经设置了不少娱乐设施，记者采访当天下午，看到有上百市民在此游玩。

　　家住湖滨浴场附近的村民杨老伯介绍说，原来这片别墅区名为湖滨村，村子拆迁后，村民都已经迁移到全市各个地方去了。“现在，我们住的那个村子也要开始拆迁了，这里一片地方，原来好像都是以园区用地的名义来征地的，谁知道后来却建成了别墅。”

　　宿迁市国土、建设、规划局

　　建议记者采访湖滨新城

　　在了解到相关情况后，快报记者分别向宿迁市国土局、建设局、规划局提出了采访要求，可让人意外的是，三个部门的负责人均称对此事并不了解，他们都建议记者采访宿迁市湖滨新城管委会的相关部门。

　　8月4日上午，记者首先来到了宿迁市国土局办公室，见到了一位程姓负责人，记者向其提出了几点采访要求，“夏阳银湖花园”“御湖澜桥”建造土地是否经过审批？如果经过审批，批的到底是哪块地、具体位置在哪里？目前“夏阳银湖花园”“御湖澜桥”所使用的土地是什么性质？然而这位负责人却说：“领导都出去开会了，我们对这个事情也不太清楚。”他建议记者去采访湖滨新城管委会的有关部门。

　　之后，记者来到宿迁市建设局，“夏日银湖花园是2005年批准建设的，御湖澜桥小区的批准建设时间就不清楚了，具体的内容要问湖滨新城管委会，他们那里都知道的。”一位卢姓办公室主任称，他对该小区也不是很了解，不过他也提出了一些看法，“有一些小区对外宣称是别墅，其实就是普通住宅，这个小区也可能是这样。”

　　在宿迁市规划局，一位徐姓办公室主任翻看了湖滨新城的规划设计图，上面显示，夏日银湖花园和御湖澜桥所在的地段规划为“一类住宅用地”。“一类住宅用地是指三层以下的居民住宅，我们一般只看这块区域是否是真正用在了住宅用地上，对容积率等问题并不做具体要求。一些具体细节还要问湖滨新城管委会。”

　　两个小区建的不是“别墅”

　　而是“低层住宅”？

　　8月4日，在湖滨新城管委会党工委，快报记者见到了负责人庄磊，他负责湖滨新城管委会相关媒体的接待工作。在他的协助下，记者采访了宿迁市规划局湖滨新城

　　规划分局一位工作人员李松。

　　李松介绍说，夏阳银湖花园、御湖澜桥挂牌时的容积率均为0.5，至今容积率并未发生改变。两个小区的用地性质均为一类住宅用地，国家相关部门虽然对用地进行划分，但是对于居住用地，具体怎么建、容积率等问题并没有定出相关的标准。

　　“别墅和一类住宅用地没关系。”当记者提及“别墅”这个字眼时，李松这样回答记者。两个小区的用地是一类住宅用地，建的房子属于“低层住宅”。“不管是分类用地还是房屋分类中，都没有‘别墅’这个定义，国家层面也没有人给别墅下定义。”李松说：“我们也想找关于‘别墅’的定义，来作为我们平时工作的依据，但是国土资源部、建设部，包括宿迁地方上，对此都没有一个明确的定义标准。”

　　记者提出是否可以查看夏阳银湖花园、御湖澜桥两个小区的规划图及相关的挂牌、审批时间。李松说：“这些我们不清楚，这些东西需要到宿迁市规划局进行查阅。”

　　在采访中，李松曾多次提到：“有些东西我也不太好说，我们局长不在家，分管局长也不在家，我只能把我了解到的情况简单和你说说。”“我们只是负责业务上的一些事情，大的事情我们也做不了主。”对于记者提出的一些问题，李松并没有正面回答。

　　不过李松坦言，尽管以前发出了很多关于禁止建“别墅”的《通知》《规定》《用地标准》等文，但都没有详细的划分。直至去年12月份，国家国土资源部发出通知，居住用地容积率低于1.0以下的，不得进行挂牌。

　　记者查询得知，根据国土资源部2010年12月19日晚发布的《通知》，国土资源部要求严格执行招拍挂出让制度和操作程序，规范房地产用地出让行为。对存在超面积出让、捆绑出让、“毛地”出让、住宅用地容积率小于1.0、出让主体不合法等违反政策规定的出让公告要及时撤销。一旦发现存在住宅用地容积率小于1.0等违反政策规定的出让公告，应及时责令市、县国土资源主管部门撤销公告，重新拟定出让方案。违反规定出让的，应责令立即终止出让行为，并依法追究责任。

　　“御湖澜桥的容积率是0.5，是不是意味着在去年12月国土资源部发出通知之前，这个小区就已经通过了审批？”面对记者疑问，李松回答说：“应该是的。”

　　然而直至今年1月26日，宿迁市规划局才将御湖澜桥的规划方案通过网络向市民公示，方案批前公示中贴出了御湖澜桥的设计方案效果图，从效果图可以看出，小区住宅分为“低密度住宅Ⅰ型”“低密度住宅Ⅱ型”及“公寓”三大类，其中还包括了一部分“商业”规划内容。公示时间为10个工作日，从2011年1月26日至2月16日。既然国土资源部在此之前已经有明确容积率不得低于1.0，可在此之后，宿迁当地的规划部门还是在继续御湖澜桥的审批工作。

　　之后记者向庄磊提出，需要向新城管委会相关部门核实情况，庄磊称已经和有关的部门取得了联系，很快会派人过来，可在记者等待了约一个半小时之后，国土部门的人依旧没有出现。无奈下，记者留下了相关问题，请给予答复，庄磊表示，会尽快回应。

　　直至8月5日，宿迁市宣传部一位张姓负责人联系到了记者，她表明会在当天下午给记者答复。当天下午，记者又多次联系这位负责人，她表示，湖滨新城管委会的相关部门还没有国土、建设、规划的审批文件，工作人员已经到宿迁市国土局、建设局、规划局寻找文件，一旦找到会立刻给出答复。

　　当天下午，宿迁市宣传部另一位名叫张莉的负责人再次联系到快报，她希望快报将采访中的疑问提供给宿迁市宣传部。然而令人意外的是，记者随后拨通了张莉的电话，电话联通了，但对方并没有接听。再次拨打，电话已经处于关机状态。

　　昨天下午，记者再次联系到了张莉，“夏阳银湖花园是2003年政策出来之前批下来的，有独栋和联排。在建的御湖澜桥小区是在前两年批的，其中都是联排，并没有独栋别墅。”张莉说。随后，记者向她提出要看一下两个小区当时的审批以及规划等文件，张莉称她人在新疆，要先跟宣传部的另一位负责人联系一下，并让他尽快跟记者联系。截至记者发稿，记者仍未收到回复。

　　政府网站说它是“别墅”

　　小区占地面积是个谜

　　那规划部门口中的“一类住宅用地”到底是指哪些用地？在国家建设部1991年3月1日颁布的建标字第322号文件《城市用地分类与规划建设用地标准》中显示，城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分10大类，46中类，73小类。城市用地应按土地使用的主要性质进行划分和归类，其中居住用地是指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。

　　居住用地共分四类，一类居住用地则是指以低层住宅为主，市政公用设施齐全，布局完善，建筑密度较低，绿地率较高且环境良好的用地。在国家建委印发的另一份《对职工住宅设计标准的几项补充规定》的通知中也提到，第一类住宅，每户平均建筑面积42至45平方米，适用于新建厂矿企业的职工对在边远地区和偏僻地区的职工住宅，每户平均建筑面积可高于此数，但最多不得超过50平方米。

　　在宿迁湖滨新城的政府网站上，有一个栏目名为“新城房产”，在这个栏目中有关于夏阳银湖花园的简介，然而在此简介的正文中则是多次提到“别墅”这一字眼。

　　文中提到：夏阳银湖花园是由上海亿兆投资集团投资，宿迁亿兆房地产有限公司开发的夏阳银湖花园，位于宿迁市湖滨新城雪松路51号，总占地173672平方米，总建筑面积5万多平方米，分二期开发，总户数208席，以独栋花园别墅为主。2008年12月19日208席别墅封顶，2009年9月小区正式竣工。据此计算该楼盘容积率不足0.3。

　　在上海亿兆投资集团的官方网站上，也有关于夏阳银湖小区的简介，这份简介中，也同样使用了“别墅”这一字眼，只是关于小区的占地面积及建筑面积和政府网站上公布的数字有些不同。简介中写到：项目占地500亩，总建筑面积163610.5平方米，共设计建造400多栋独立欧式别墅，每栋别墅有各自的私家花园，设计新颖，房型多样，具有私密性，配有现代化的标志性会所，功能齐全。

　　两份宣传资料中，显示的占地面积、总建筑面积均有出入，并且几个数据的差距非常之大，到底哪一份才是正确的？

　　记者随后又查询了宿迁当地多家房地产网站，其中大部分网站在对夏阳银湖小区进行宣传时，对小区房屋的称呼均为“别墅”或者“独栋别墅”。

　　什么样的住宅

　　才称得上“别墅”？

　　李松在采访中说，国家对“别墅”没有明确的定义，那到底什么样的住宅才称得上是“别墅”？为此，快报记者咨询了房地产方面的专家。

　　据一位不愿透露姓名的业内人士介绍，目前无论是市场还是官方，对别墅都没有一个统一的定义。比如说，有人认为别墅是独门独院、占地面积大的独栋建筑，也有人认为别墅是容积率低的高档住宅，如联排别墅、叠加别墅等。从2003年国家严禁向别墅房地产开发项目供地，这条政策出台已近8年，让人不解的是，迄今为止，仍没有任何一份官方文件来明确界定，究竟什么是别墅？

　　在2006年中国地交会上，有关部门一官员曾这样向媒体解释自己对别墅的理解：“别墅现在还是指独门独院、两至三层楼形式。”另一官员这样定义别墅：“独门独户独院的那种，占地面积又相当大，容积率非常低的那种。”

　　在字典内解释别墅，即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。在网络上，对于别墅的定义也是五花八门、层出不穷。有人认为别墅是一种庄园式的居所，有些人则是认为独栋独院，占地面积大的居所，更甚者认为在三层以内的低层住宅，均属于别墅。

　　2008年1月9日，深圳一家媒体曾对“别墅”进行过解释，别墅是指独立的、规模较大的花园住宅。建筑密度很低，内部居住功能完备，绿化也有较高的标准。从建筑形态上来分可分为：独栋别墅、联排别墅、叠加别墅；从功能上分可分为：生活型经济别墅、度假型别墅、出租型别墅、经营型别墅、商住型别墅。在文中，这家媒体又分别对独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅做出了定义和特征介绍。只是这些并非政府部门官方公布的定义。

　　律师：

　　开发商和政府有串通的可能

　　记者将了解到的情况向江苏一家大型律师事务所进行了介绍，一位不愿透露姓名的律师说，从政府层面上讲，每个楼盘在建设前都是有规划的，挂牌时确定的该楼盘的容积率，从而可以基本确定这块地的使用方式。夏阳银湖花园和御湖澜桥两个小区的容积率仅有0.5，要么建高档别墅，要么就建很稀松的普通商品房，结合拿地的价格，后者很有可能是亏损的，开发商都是趋利的，拿到地肯定是选择前者。

　　土地在挂牌时的条件（确定的使用方式、容积率等）都是有导向性的，政府不可能没有考虑，开发商也不可能没有考虑，建别墅是双方心照不宣的。因此，这里面也不乏开发商和政府互相串通的可能性。

　　这位律师认为，这个不单纯是政府监管的问题，因为监管是置后的；政府在前期开发这块地的时候已经默认了其后的开发模式。先是通过一系列有导向性的条件为建别墅创造理由，然后在建设过程中又睁眼闭眼地纵容，这个结果是政府和开发商共同催生的。