各大城市楼市库存逼近历史高位 房价未现松动

    在楼市调控下，各大城市库存量大幅攀升，甚至逼近历史高位。广发证券研报统计，7月初，11大重点城市存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%。而据中国指数研究院数据，截至6月底，北京、上海、广州、深圳商品房的可售面积分别需要16、10、7和12个月才能消化，而一般情况下，4—6月的去库存时间才较合理。

    此外，据世联地产对北京、上海、广州、南京、天津、青岛、沈阳等40个重点城市未来潜

    中原地产发布的《2011上半年度报告》显示，在上半年市场遇冷的情形下，重点城市整体销售率并不理想，库存逐月上升。6月，北京、上海、广州、深圳、南京、青岛六个重点城市的存量同比增加了22%。而存量同比增幅最大的城市依次为青岛、南京、上海、北京、广州和深圳，幅度分别为43%、39%、30%、22%、6%和3%。意识到这一现象的研究机构远不止中原一家。

    据中国指数研究院的数据，截至2011年6月底，北京、上海、广州、深圳四大城市的可售面积分别为1356.55万平方米、782.91万平方米、379.34万平方米和336.05万平方米，按照周平均成交量计算，去库存时间分别达到16个月、10个月、7个月和12个月。此外，武汉、杭州、宁波的去库存时间甚至高达21个月、22个月和29个月，另有南京、福州、苏州等城市的去库存时间也超过12个月。

    广发证券的研报也显示，7月初11大重点城市的存货总量却达到63.4万套，环比上涨0.9%，且存销比已经连续20周上涨。

    在一线城市中，北京显然是库存压力最为严重的城市。据北京市房地产交易管理网统计，截至7月20日，北京市一手住宅库存量为10.7万套，处于今年高点。尽管16个月的存销比仍低于2008年的历史最高点19.6个月，但北京中原地产市场总监张大伟表示，这一存销比仍是最近三年来的新高，表明北京楼市积压严重。另外如广州，截至6月底，广州的可售房套数为29993套，尽管7个月的去库存时间在一线城市中相对较低，但通常来说，市场供应维持4—6月的库存才较合理，因此广州也显现出积压态势。

    更值得注意的是，受此前调控影响，不少开发商都减慢了推盘速度，这些延后上市的供应量都将在今年三、四季度开始推出。

    世联地产对北京、上海、广州、南京、天津、青岛、沈阳等40个重点城市未来潜在供应量监测显示，下半年绝大多数城市的商品房供应将迅速放量。其中，北京市下半年的潜在供应量为896万平方米、明年上半年潜在供应量为1168万平方米；上海市上述两个时间段供应量分别为1029万平方米和1082万平方米；广州上述两个时间段供应量分别为799万平方米和515万平方米；南京上述两个时间段供应量分别为655万平方米和582万平方米；天津上述两个时间段供应量分别为1074万平方米和953万平方米；青岛上述两个时间段供应量分别为766万平方米和553万平方米。

    业内人士分析，楼市调控大大抑制了市场需求，今年上半年，全国各限购城市新建商品住宅成交量环比均出现了明显的下滑，其中一线城市成交量环比减少了29.3%，限购范围内的二线城市也减少了23.3%。目前楼市调控并不会放松，中共中央政治局22日召开会议强调，要坚持不懈地搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨。另据媒体报道，限购范围将继续扩大到二三线城市。

    也就是说，在供应量大幅增加而需求不会改善的情况下，库存量仍将继续攀升，到达甚至超过历史最高位。世联地产刘春岩分析，到2012年一季度，楼市的供销差就将达到顶峰。

    尽管库存不断增加，但从房价来看，目前并未出现明显松动。国家统计局最近发布的数据显示，今年6月，全国70个大中城市中，价格同比下降的城市仅有3个，其余67个城市房价均有所上涨，涨幅回落的城市有28个。

    楼市调控政策为何在房价上反映不明显，业内人士认为，这主要是由于很多开发商储备了大量资金以应对风险。数据显示，在已公布上半年销售业绩的开发商中，万科、恒大、保利、碧桂园、恒盛等房企上半年销售金额同比均大幅增长，这显示出大型房地产开发企业的资金链有一定保证。另外，来自用益信托等机构的数据显示，今年上半年房地产集合资金信托规模比去年同期翻番。

    不过，这个现象也许不久就将改变。张大伟表示，从库存量的变化还是可以看出开发商的变化。他以北京为例解释，库存量从9万套升至10万套，用了整整10个月，而从10万套到11万套，仅仅用了不到3个月的时间，这说明了开发商资金链的日趋紧张，由原本的观望到加速推盘。

    目前，虽然整体上开发商的资金链仍然能够运转，但如果资金持续受到压力，开发企业势必积极吐盘，甚至是降价求量。

    分析人士表示，随着库存的上升，买方市场很可能到来，市场从量跌到价跌的变化将在下半年明显呈现出来。未来市场走势正朝着调控预想的方向发展，楼市正进入由政策主导转向市场力量主导的局面。“预计促销和降价会被越来越多的楼盘采用，而促销和降价的幅度也会越来越大。”伟业我爱我家市场研究院院长陈亮说。