青岛现首个业主物业自治小区 7千居民自己当家

    如今，物业公司与业主之间的矛盾成为一种较为普遍的社会现象，业主对物业公司的管理或收费心存不满，物业公司则出于利益的考虑或受限于种种原因无法达到业主满意，往往是物业公司换了一个又一个，矛盾和不满却依然存在。为此，业主物业自治管理这一新模式逐渐兴起，成为突破传统物业管理方式的新途径。7月1日起，我市湖光山色小区已开始采取这一模式。

    账目不清导致矛盾激化

    湖光山色小区是我市的

    相对于管理的缺失，业主们意见最大的还是物业公司在公共收益账目上的混乱。“我们小区由于规模比较大，公共用房较多，达到1960余平方米，其中680平方米是经营性用房，再加上小区的车位和广告位出租及物业费收入，每年的收益十分可观。但物业公司对这些账目管理不清，从来不向业主公示。我们曾多次要求其公开账目，但均遭拒绝。”该小区新一届业主委员会主任李广瑞说。今年，在业主们的不断要求下，物业公司终于同意公示账目，据其提供的数据显示，自2008年至今该公司亏损了14万元。“公示的账目明显与事实不符，其实很多收入物业公司都未入账，以广告位为例，小区内众多的广告位出租中，物业公司仅能拿出三份出租合同，其他的连合同都没有，更别提租金入账了。”李广瑞说。

    多重制度保驾自治实施

    为了能彻底改变物业管理的混乱，新业委会决定，在6月30日该物业公司的服务管理合同到期后，将不再与其续签，转而采用一种新的物业管理模式——业主物业自治管理。所谓自治管理是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，按照法律法规的规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范，自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层自治模式。

    在6月4日该小区召开的业主大会第三次会议上，65.4%的业主对采用该管理模式投了赞成票，这部分业主的居住面积占总居住面积的57.3%，投票结果合法有效。此外，在会上还表决通过了《业主自治管理办法》，该办法对自治管理结构、公共收益的使用及公共设施的维修保养等都作了详细规定。

    依据该办法，小区业委会将成立一家社区经济管理服务中心，具体负责小区物业管理，选聘有物业工作经验的人员和小区业主共同参与，其中外聘人员人数设定为三分之二，业主人数为三分之一。此外，为了限制业委会的权力，该办法设立了一个监督机构——监事会，该监事会有权监察业委会的所有工作，如果发现问题可以要求业委会的任何成员向其作出说明，并有权在业主大会上提出 业委会成员的任免提议。对“我们必须要给自己设一个‘套’，限制自己，目前监事会的5名成员都已选举产生，其中既有热心于社区建设的企事业单位离退休干部，也有经营大企业的董事长、经理和普通业主代表，这些成员的素质还是比较高的。”李广瑞说。

    同时，为了避免业委会干预服务中心的工作，出现“拉关系、谋私利”的情况，该办法还规定业委会将不参与服务中心的日常管理和决策，小区服务的外包单位选择、人员聘用、收支账目建立等完全由服务中心自主决定。在每月月底，服务中心向业委会和监事会报告管理情况，并上交账目，该账目经业委会、监事会核对、签字后向全体业主公示。业委会还成立了环境检查小组、治安检查小组和综合小组对服务中心的日常工作进行逐项检查。此外，业主随时有权要求查看自治管理账目和相关收支凭证，并要求工作人员对有异议的问题做出解释，对解释不满意的可以提请业委会进行审查。“以前，小区物业费高层建筑为0.97元/平方米、多层建筑为0.77元/平方米，该办法实行后，即自7月1日起，高层建筑为0.90元/平方米、多层建筑为0.60元/平方米。由于服务中心直属于业委会，是不以盈利为目的的，所以用两年的时间补上以前的管理欠账后，乐观估计今后仅凭公共部位收益就足以平衡小区收支，可以免收物业费。”李广瑞告诉记者。

    实际效果如何业主拭目以待

    据了解，物业自治管理这一新模式，在北京、上海、杭州等城市的多个小区均有尝试，但败多成少，往往最初红红火火，慢慢陷入混乱，最终以失败告终。湖光山色小区是否会重蹈覆辙？对此，李广瑞很有信心地告诉记者：“我们曾对实行自治的多个小区进行过考察和走访，发现小区物业管理的矛盾大多出现在经济和人员两个方面，账目不清、任人唯亲是主要体现。自治失败的小区往往没能建立起互相制约的监督机制，致使在利益面前管理陷入混乱，并最终失败，所以我们才着重在这两方面设置了一系列制度。”

    而对于这一新鲜事物，该小区业主们大多持支持和宽容态度，但也有自己的担忧。“自治管理必须要有成熟的制度做保障，特别是物业合同到期，物业公司撤离后小区很容易出现管理真空，如若业委会的衔接出现问题，小区可能陷入混乱。同时，自治管理一定要实现透明，否则极易前功尽弃。”庄秀美说，“当然，新的制度肯定无法尽善尽美，我对其持宽容态度，只要是真心为业主服务的我们就支持，其中监事会这一制度的设立很新颖，具体的效果如何还要拭目以待。”

    业主季文普认为自治管理是小区物业管理发展的大势所趋。“物业公司是以盈利为目的的市场主体，在小区管理过程中很容易出现账目不清、经济不明的情况，实践中，业委会的监督职权又很难落实，基本成了空谈，所以我很赞成实行业主物业自治管理。当然，自治管理能否成功还要看全体业主能不能很好地行使权利、履行义务，但我对新一届业委会的成员素质和制度设置有信心。”季文普说。

    自治管理体现立法本意

    “尽管现在大部分小区都聘请了专业的物业公司进行社区管理和服务，但这并不是业主们在法律上的唯一选择。”山东重诺律师事务所律师宿捍东说。依据《物权法》的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。《山东省物业管理条例》也对法条的规定进行了细化，据此，湖光山色小区采取的业主物业自治管理新模式是完全符合法律法规规定的，这也体现了物业管理方式多元化和当事人意思自治的立法本意。《物权法》规定，小区的公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有，其产生的收益应当归全体业主所有，业主对物业共有部分使用所产生收益的分配，由业主大会决定；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。因此，物业公司在受托经营管理小区公共部位时，应当严格建账，按照前述方式分配和使用。“通常认为，相较于业主自治管理，物业公司的服务更具专业优势，但这并不是绝对的，物业公司专业优势的发挥，有赖于其勤勉和对物业服务合同的严格履行，但就目前我国的现实情况来看，相当多的物业公司并没有做到，从而使其服务和专业优势大打折扣。采用业主物业自治管理的小区，可以聘请有经验的物业管理人员参与和指导，并聘请设备维护、保安、保洁、绿化等专业人员进行专项服务，消弭业主自身在物业管理专业性方面的先天不足。湖光山色小区的这一做法值得借鉴。”宿捍东说。管理和账目的公开透明是自治管理能否成功的决定性因素，唯有这样才能避免暗箱操作和小区收益及专项资金的流失，该小区对公开透明原则的提倡应当引起关注。

    人员配齐各项工作逐步展开

    6月30日是该小区物业管理合同实施的最后一天，当天，新业委会与物业公司就相关管理资料进行了交接。“目前我们已收到小区水电、公共设施等基本资料，但历年公共部位收益余款、财务资料、业主收费台账及各楼座规划图表等资料物业公司还均未向我们提供，我们将要求加快交接速度。”李广瑞说，“由于新业委会没有收益余款，各项工作启动遇到了一定困难。”

    尽管缺乏资金，但小区的各项工作还是逐步展开，7月1日，社区经济管理服务中心正式开门营业、新保安上岗、物业费如约降低；7月2日，业主志愿者和保安自发清理社区垃圾，以应对原保洁人员突然撤离产生的卫生清理真空；7月3日，新保洁人员正式投入工作、保安和社区服务中心人员达到满编。“社区服务中心的人员配置为管理人员6名、保安人员35名、保洁人员20名、办公和收费及内勤人员6名、会计和出纳各一名，人员已全部到岗到位。”该小区监事会成员宫恩晴说。（高峰）