青岛暂停民间借贷房产抵押 暗显楼市降价信号

青岛融诺投资管理顾问有限公司总经理张小波

　　新浪乐居讯 (编辑 张蕾)5月17日，房地产交易中心宣布，暂停民间借贷公司房产抵押业务，一个停止民间借贷公司房产抵押贷款的决定,使得青岛市几百家民间借贷公司陷入歇业困境。随之带来的是房地产资金链愈发紧张，部分开发商的资金得不到保障，青岛下半年的房价走势是否会因此受到影响呢？

　　6月10日，青岛融诺投资管理顾问有限公司总经理张小波接受新浪乐居

　　民间借贷房产抵押　突然被叫停

　　“5月17日,工作人员去市房地产交易中心办理抵押手续,被告知民间借贷的房产抵押不能办理了。” 张小波如是说，“现在积压在手上的业务有四五笔,已经签了借款协议,却办不了房产抵押手续。”

　　民间借贷房产抵押业务的突然叫停,让青岛几百家民间借贷机构一下子陷入了业务停滞状态,感到了“前景茫然”。

一家借贷公司的招牌

　　民间借贷“青岛模式”受青睐

　　融资成本过高是困绕我国民营中小企业发展的一个不可忽视的原因。相比较全国和全省的情况看，青岛民间融资的成本是最低的，作为山东省经济和金融中心的青岛，民间融资成本低的原因就在于青岛民间资本市场的活跃和发展，归结于“青岛模式”的存在和发展。近几年来许多周边地市的中小企业也谋划来青岛民间融资，青岛民间借贷利率开始成为许多地区民间融资成本的参照物。

　　在倡导低利率的同时，“青岛模式”的方便、快捷也深受中小企业青睐，首先其门槛非常低，对抵押房产在面积和年限上没有过高要求，其次在贷款额度上也没有限制，小到几万元，大到上千万元都可以，另外，放款速度也很快，只要手续齐全，一上午时间就可以办完签订借贷合同、办理抵押登记等手续，借款人当天就能拿到借款。勿庸置疑，“青岛模式”已成为中小企业不可或缺的融资渠道。

　　据了解，自2003年以来,青岛的民间借贷公司在全国率先探索出以房产抵押贷款为主的运营模式：借款人在寻求民间贷款时，以自己的房产作为抵押物，获得放款人的资金支持，民间借贷公司仅作为中介机构，收取一定中介费用。

　　由于有了房产抵押,这一被外界称为“青岛模式”的做法，使得青岛民间借贷的风险较小，不良贷款率较低，利息也比较适中，月利息维持在1%—1.5%之间,年利息维持在12%—18%之间。

　　监管存在漏洞 风险无形中加大

　　目前相关部门和借贷公司对于协助审查上，还是有很大的漏洞，这样也容易让违法分子钻空子。抵押贷款的流程也非常简单，只要持有房产证、身份证，户口本上家人到场证明，离婚的人出具离婚证，单身出示单身证明，然后到交易中心登个记就可以了，期间如果伪造了房产证或身份证等证件，很难会发现，而且多年之前，房屋经过一次抵押之后，房屋交易中心就会将房产证收回，但抵押期过后，才会归还给抵押人，而现在除了在房地产交易中心留下记录，没有任何约束，自由度很高，但是信息又极其不透明，借贷公司很难掌握房屋抵押登记的信息，所以，房屋所有人再次拿房产证做抵押，不刻意查很难查到。

　　“最大的问题就是出在一房多贷上，但是不能因为老虎咬人，就一棒子把老虎打死，对于目前的状况，不能全部怪在民间借贷公司的头上，房产证我们合法取得，房屋抵押的价值不超出本身价值，而房地产交易中心等相关部门需要做的就是做好审查工作，青岛的金融市场还是健康的，我们认为应该各司其职，做好自己的本职工作就没有问题。”一家民间借贷公司的负责人说。

漫画房地产调控

　　专家：叫停民间借贷房产抵押业务与房地产市场调控有关

　　青岛市房地产交易中心工作人员证实,因为接到上级部门通知,面向民间借贷的房产抵押手续确实已经停办,至于停办原因、何时恢复办理以及是否永久停办等一概尚不清楚。“现在我们最关心的是,房产抵押是暂时停办还是永久停办。”张小波说。

　　如果长期暂停民间借贷公司房产抵押业务，整个行业将遭受致命打击。青岛民间借贷公司每年的放贷额超过100亿元,其中70%以上的交易靠房产抵押来控制风险,一旦房产抵押业务停办,多数民间借贷公司将面临关门境地。

　　据青岛大学经济学院教授闵正良分析,青岛市房地产交易中心叫停民间借贷房产抵押业务,可能与“大行情”有关,在房地产市场从严调控的背景下,央行已连续五次上调存款准备金率,商业银行也不断收缩银根,在这种大环境下,叫停民间借贷房产抵押业务可能与房地产市场调控有关。

　　开发商资金链吃紧推优惠 楼市红五月未现

　　2011年5月1日起，青岛实施商品房明码标价。5月，青岛楼市前两周新房成交比4月还冷清。月末开发商按捺不住，开始扎堆推新盘，但是楼市成交仍然起色不大。6月1日，青岛市国土资源房屋管理局通过“网上房地产”公布5月份全市新房、二手房的交易情况。统计显示，全市5月份共卖出6416套新房，比4月份增长523套，涨幅不到10%。而与去年同期成交8165套相比，交易量下降了1749套，降幅超过20%。

　　虽说自2011青岛版限购令出台后，过去三个月新房成交量一直不及去年同期，但是同比下滑幅度超过20%，这还尚属首次，而且还是出现在了传统的楼市旺季。

　　面对5月的成交量，业内人士指出，限价、调息一系列措施密集出台，而且还有加压的态势，这对一些中小型开发商的资金链是个很大的考验，面对资金链的捉襟见肘，部分开发商已推出了一些优惠，价格略有松动。

　　业内人士分析指出，随着流动性的不断收紧，部分开发商依靠高资金杠杆滚动开发的模式将难以持续，整个房地产行业或将面临新一轮调整。

　　从限购、限价、一房一价到加息、存款准备金率上调，楼市调控政策可谓不断加码，在成交量明显下降、国内融资难度加大、国外融资成本提高的情况下，房企资金链收紧的现状不容质疑。

　　张晓波说从目前的房地产大环境看，一系列调控政策下，房价继续上涨的可能性不大，他预测房价走势会稳中略降，开发商资金链紧张不会撑的太久。

　　暂停民间借贷公司房产抵押业务，这是不是预示房价下降的信号呢？地产商、开发商、购房者纷纷都持观望态度，楼市成交金额跌入低谷。业内专家更是预测：限购令、投资性购房首付提高以及贷款利率上浮等政策的颁布威力将在2011年的下半年逐渐显现；而就房价而言，预计很难上涨，不少地区更可能小幅下跌。