地铁挖出黄金线 中央商务区打造16万平地下城

    与先前单一的传统超市不同，在新一轮的人防工程利用热潮中，多业态综合体的模式渐受追捧，且投资者无一例外选择时尚路线

    地铁站点正在形成的 “漏斗效应”，再度扩大了大众消费心理半径，地上地下双层消费的新型模式前景诱人，众多投资者目光齐刷刷地向下

    在钻地掘金的热潮中，如何实现地下开发“一盘棋”？这一课题正摆在城市规划者的面前

    今年5月，市北区投资建设的4万平方米地景大

    地景大道只是青岛布局“地下经济”的一个片段。据了解，青岛地下空间布局将以规划的地铁和城市主干道网络为骨架，以中心广场、山体、商业中心、地铁车站、主干道交叉点以及大型公共设施为节点，形成网络状的地下空间开发利用体系，尤其是随着地铁线路陆续开工，未来几年内青岛将有数个地下项目相继启动。

    据青岛各区（市）透露的信息，以新旧商圈为核心的地下空间布局将作为“首发阵容”在几年内迅速扩张，大致集中在老城区原有人防工程、东部商圈、青岛中央商务区、李村商圈、崂山金融聚集区、栈桥奥特莱斯广场、湛山广场地下及其它地铁沿线区域。

    地下空间开发告别旧模式

    记者从有关部门了解到，改革开放后，我市一大批平战结合的地下空间得到开发利用，或改为商场（如龙山地下商业街、中山商城、即墨路小商品市场等），或改用仓储。此外，结合城市重要的交通人流疏散中心开发建设项目，如火车站广场下的益群地下商城；结合城市广场开发建设地下空间项目，如李沧广场下的维客地下商场、汇泉广场地下商业卖场，而独立建设的地下公共设施以海底世界为代表。

    “地下开发利用的主体是商场。而从那些老牌地下商场的分布看，青岛地下经济呈现出‘南冷北热’的现象——目前，位于城区南部的龙山地下商城、中山商城、益群地下商城等生意比较冷清，客流量远远低于北部城区的利群海琴广场、利客来公园超市、维客广场超市等。”有业内人士指出，这些“老地下”已渐显疲态，即使生意尚好的地下商场，其主体业态也仅停留在顾客自选、家庭日用品较全的超市模式。随着城市商业的发展，传统超市已不具备明显的竞争优势，单一商业业态已无法满足消费者的需求。因此，在新一轮的人防工程利用热潮中，多业态综合体的模式渐受追捧，且投资者无一例外选择时尚路线。

    跳出龙山地下商城、中山商城等传统地下商业模式，除购物、饮食的定位之外，市北区对地景大道还添加了全省首次亮相的4D体验等科技元素，通过引进深圳华强等科技企业参与开发建设，志在开辟一种全新的人防工程再利用模式。此前，对人防工程升级利用，市北区曾有所突破——“变身”为8800平方米的青岛葡萄酒博物馆，系国内首座以葡萄酒为主题的地下博物馆。

    而在新开发的地下空间中，青岛开始试水地下交通网络建设，从规划看涉及地下交通环廊系统等相关内容。以青岛中央商务区为例，今年将开工建设一个近16万平方米的“地下城”。其中，最为引人注意的是，地下地上规划布局将对应实施开发，包括地下停车系统、地下步行系统、地下公共服务设施、地下市政设施。从一期的规划设计看，整个地下空间沿中心广场、敦化路、连云港路展开，以敦化路、连云港路交叉路口为核心区域沿东西向、南北向连接三条地下商业街区，并与经过商务区的地铁站点、主要地下道路以及万达广场综合体、卓越等正在建设布局的综合体项目实现互联互通，形成地上地下“双城”式立体网络系统。而位于崂山金融聚集区内的青岛国际啤酒城改造工程中，规划设计拥有7500个停车位的地下车库，以及与之相配套的地下交通环廊，将致力解决未来交通和停车难题。

    地铁引发“漏斗效应”

    地下购物对于青岛人来说并非新鲜事儿，但在当下青岛商贸大军百舸争流的氛围中，地下商圈仍是“被遗忘的角落”。地铁的开建以及地铁站点形成的“漏斗效应”，再度扩大了消费心理半径，加速了人们向地下商场转移的速度，地上地下双层消费的新型模式前景诱人，众多投资者目光齐刷刷地向下。

    综观青岛的新老商圈，在地上商业遍地开花的同时，以商业体量扩容为目标的扩张行动借力地铁项目，已是箭在弦上。

    堪称青岛商业旺角的东部商圈因地铁M2线和地铁M3线的机遇，正以金街购物广场为领军，打造全市规模最大、档次最高的地下商业核心区，试图形成地上地下联通的“地铁商圈”。粗略统计，金街购物广场、米兰道、太古百货等地下项目总面积近9万平方米，目前都已展开招商工作，金街购物广场有望今年5月亮相。市南区“十二五”规划提出，将统筹规划新建工程地上空间与地下空间的综合利用，重点完成东海路和湛山广场等地下工程建设，新增地下空间面积10万平方米。

    在北部城区，李村商圈同样计划搭乘地铁这辆“财富列车”，借助那些“潜伏”地下的商业项目，实现商圈从传统到现代的升级。目前，正在建设的书院路商业街人防工程呼之欲出，这里将为空间狭窄的李村商圈在地下拓出15000余平方米的商业面积。另有消息称，与其距离不远的李沧广场也将向地下要空间，目前正在加紧规划中，预计将与在此经过的两条地铁线形成互动互通，切实解决李村商圈面临的拥堵问题。

    而在开发区商圈，总投资2.3亿元、23366平方米的地下商城——香江路地一城“先发制人”，已于年前正式建成启用。

    接踵而至的 “地下商业行动”显示，即将驶来的地铁将改变青岛“地下经济”南冷北热现象，并加速商业循环，从而提升城市整体的商业力量。

    向下开发期待“一盘棋”

    地下“钱景”助推岛城地下商业升级，已是众多业内人士的期待。但在钻地掘金的热潮中，能否实现地下开发“一盘棋”，这一课题正摆在城市规划者的面前。

    据有关数字显示，目前青岛人防工程利用面积已达120余万平方米，涉及地下商场、停车场、工厂、仓储、养殖、供热等多个领域。不过，青岛地下空间开发多是独立存在，缺乏相互衔接，地下空间开发功能的单一性影响了其使用功能的发挥。

    从青岛城市格局看，城区空间有限，无论是交通组织还是停车场都面临着很大约束，单靠利用地面已很难解决，地下空间被广泛认为是缓解上述问题的出口。而且，从国内外经验看，地下空间商业开发是对传统地面商业的一个有效补充，同时，也是探寻经济发展的新“出口”。

    不过，有专家指出，地下空间开发主要体现在两个方面：一是承担公共交通职能，二是商业功能开发。目前，青岛在建和规划的地下项目激发了大小商业资本的足够热情，地下空间也成为一种热门的投资形态。如何在实际操作中实现商业开发主体互相交叉，实现设想中的贯通便捷的“地下城”网络，都需要地下空间开发建设“一盘棋”，否则将留下遗憾。另外，“地下空间开发的成本是地上的3倍甚至更高”，而且具有建成难改的特性，因此，在地下商业功能开发尚未建立法则的背景下，在开发的起步阶段，更应该组织社会学、地质学、历史学等相关领域专家充分论证，让地下开发真正成为解决人口增加、资源紧缺、环境污染、交通拥堵等“城市综合征”的一剂良药。