房屋租赁热催生中介当二房东 可多赚15%至40%

    随着外来工的返粤和楼市调控政策产生的效应，广东房屋租赁市场在2011年春天强劲回暖。

    记者在广州、深圳调查发现，两地今年1至2月租金平均普涨超过一成，在业主惜售造成的房屋买卖萎缩的情况下，有的中介转炒租价，当起了“二房东”。住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠在全国两会期间指出，“租金的调控应该也是房价调控的一部分”。

    房租，突然成了镁光灯下的一个焦点。

    高先生，50岁开外，香港人，自称投资者，相识的中介都知道他是炒家。他的炒楼生涯始于2003年，那一年，他瞄准了“后非典低迷”。

    首个猎物是位于广州市龙口西路的“伊顿18”，虽然当时还只是“楼花”，高先生一口气入手10套，每套60平方米，买价42万元。

    “当时每套月租2500元，大约到2008年就涨到了3300元左右。”2008年底，留下5套房子一边出租，一边等待更高的价位再抛出。

    2010年，严厉的限购政策相继出台，高先生索性把房子交给中介。

    外企白领许先生和另外一位同事，因要参加一个项目开发而从上海来到广州，并从网上看中了中介放租的高先生的房子。

    “离天河北的办公室只要5分钟路程，房租每月4000元，每人摊分2000元，不算贵。”许先生说，他和同事花了两天时间就办好了各种手续，并预付了一个月的租金作为中介费。

    许先生入住不久，在一次与隔壁“师奶”聊天时，才知道原房东才收租金3600元。

    记者调查发现，农历新年过后，受楼宇买卖成交量急跌的影响，广州、深圳的物业出租市场热闹了起来。不仅租金行情见涨，而原本主要靠吃佣金的地产中介公司也转吃租金，而且有的中介费和租金差价通吃，当起“二房东”，每签约一套房，每年能多赚15%—40%。

    中原地产广州天河北路店的一位资深中介说，2011年以来很多小中介的买卖成交率都很低。在巨大的压力下，有的中介可能会偷偷地经营转租。“比如直接从业主收一套100平方米的房子，商定租金为4000元，但当其出租时则私下提高至4300元。”他举例说，“如果租客和业主最终都不知情，那么中介除了首月房租作佣金外，还能从这一套房子每年多赚3600元。”

    受限购政策挤压 租房市场客骤增

    记者在广州越秀、天河、番禺等区，深圳关内、关外调查发现，今年以来，大部分地区的房租都在上涨，涨幅最低的为3%左右，最高超过15%。

    有的租客是因为“限购”而挤入了租赁市场。林先生原本打算在广州天河南买一套“学位房”时，却遇上了限购政策，结果只能租房。“去年想买房的时候留意到，这里五六十平米的租金大约是1800元左右，现在才过了几个月，就普遍要价在2000元以上，朝向好一点、楼龄短一点的甚至要2500元。”

    番禺区房租价格也是一片“涨声”。记者在星河湾了解到，该盘一期123平米的房租，已从1月底的3500元上升到目前的4000至4200元；三期140多平米的则从原来的4300元上升到目前约5000元。“一期88平米的基本是有价无市，即使租金开到了3000元，房源还是十分紧缺。”满堂红一位经纪说。

    在深圳，房租上涨的幅度更大。中原地产一位经纪透露，今年春节的房租同比上涨了接近两成，环比则接近10%。比如原本月租2000元的房子，今年到期后业主基本上提价300元。

    满堂红广州番禺一分店店长告诉记者，由于现在国家调控楼市组合拳的相继出台，房价去向未明，所以不仅投机、投资客止步，连刚性需求者也陷入观望，转而进入租赁市场，直接增大了租房需求，成为推高租金的一个诱因。

    过高租价调控 要靠足够房源

    根据满堂红的成交数据，2010年广州二手住宅平均租金为32.4元/平方米·月，同比上涨13.3%。不细分区域的话，这意味着在广州租一套100平方米的三房一厅，每月要支付3240元的租金。按3人分摊来算，每人月租也要1000多元。

    大部分租赁客户对价格调整都相当敏感。满堂红分店店长举例说，一个刚毕业的大学生、一对供学的双职工夫妇，每个月多出几百元的房租，确实是陡增的压力。“因此，租赁市场更涉及到民生问题。”

    “租金的调控应该也是房价调控的一部分。”对住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠的这句话，几乎所有房地产经纪都未能给出房租如何调控的答案。

    有房地产公司认为，目前房租的上涨会随着4月初租赁旺季的结束而趋于稳定，但由于租赁体系多分散于个人业主，如何将他们全部纳入到调控体系中来，操作很困难。“只要有一个个体能达成交易，这样的租价就会在同一区域维持一个上下浮动不大的整体价格。”不少业内人士认为，当租金上涨至“租售比”相对合理的水平，租金的上涨才能有所缓和。

    21世纪不动产首席分析师常智指出，在通胀压力持续存在的环境下，调控租金上涨趋势，可能会带来房主利润空间下降，导致其转租为售，租赁房源将进一步减少，“如果可供出租的房源没有其他途径进行补充，或将进一步加剧供需矛盾。”

    全国两会期间，广州市国土房管局有关负责人向南方日报记者表示，租金有明显的季节性压力，比如春节之后由于返城人流增多，市场需求旺盛，租金随之上涨；另外，在一些关键节点，比如广州城中村改造后，周边地区租金也会水涨船高。“要保证租金平稳，最主要的是要保证供应足够，要有足够多的可供出租房源。今年广州将加大力度推出公租房，相信经过一系列调控，租金会相对稳定。”

    常智也认为，“对于中低收入人群，要形成以公租房为主、社会中低档房源租赁为辅的租赁体系，另外，允许高端租赁市场的价格浮动，这样将有利于租赁市场形成一个多层次的良性互补局面。”

    据介绍，今年广州将投入89亿元用于保障房的建设和供给，将有20多个新项目开工，建设4.3万套，其中60%为公租房，其余为廉租房、经济适用房和限价房。

    调控房租显然不容易，但政府加大公租房的建设力度还是为人们所期待。（谢苗枫　胡良光）