链家地产提醒租户：租房需谨慎

近日，住房和城乡建设部出台了《商品房屋租赁管理办法》（住房和城乡建设部令第6号），将于2011年2月1日起施行，1995年发布的《城市房屋租赁管理办法》同时废止。

链家地产首席分析师张月认为，该办法强化了政府的租赁管理职能，从房屋租赁安全出发，对于租赁合同包括地内容以及不得出租的房屋做了详细的规定，但是由于实际的租赁市场是供不应求，可能导致《商品房屋租赁管理办法》中部分细则难于落实，也让消费者和业主在租赁过程中有所疑虑，这主要体现在以下三个大方面：

一，全市超20人被迫合租，人均承租面积设上限执行或将受阻

《商品房屋租赁管理办法》第八条规定：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

“链家地产”首席分析师张月认为，北京目前的房屋租赁市场主要的焦点是租金上涨，11月份北京市普通住宅平均租金为3179元，从4月份到目前涨幅已超过15%，租金涨幅过快让大多数承租人首次感到租赁压力变大。

据“链家地产”市场研究部根据统计局数据统计，北京房屋存量大约450万套，2009年常住人口大约1500万，这样大致可以推算出套均居住人数最少在3.3人左右，统计局数据显示户籍家庭人数为2.54人，二者相差大约有140万人左右。而统计局显示北京租赁容量大约在90~120万左右。这样估计大约有20~50万人被迫选择“合租”。

“链家地产”首席分析师张月认为，至少有20万人要被迫选择合租甚至群租才能租得到房，未来随着公租房及廉租房供应力度变大，这种状况或将有所缓解。

二、违约成本小，租期内不能涨租金规定不能根本制约房主

《商品房屋租赁管理办法》第九条第二款规定：房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。

“链家地产”首席分析师张月认为，出租人可能会选择别的方式规避这一风险，通常租赁期限一般为一年，但如租金上涨处于过快阶段，业主如想租期内提高租金，将会产生多种折中办法。

链家地产举了一个例子：刘小姐年初在枣园小区租了一套两室一厅，月租金为1400元，在距离合同到期还有半年时间，房主已经通知她要将租金要涨到2200，并告知愿意承担一个月的房屋租金的违约责任。刘小姐协商未果，无奈搬出。因为即使房主承担1400元的违约责任，半年的时间也能多获利3400元，房主实际并没有承担违约后果。另外，缩短租期比如改为半年，或者房价上涨由租转售等都是客观条件上出租违约成本变得微不足道。

三、租赁登记备案消费者通道尚不完备且缺乏引导

《商品房屋租赁管理办法》第十四条第一款规定：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。

“链家地产”首席分析师张月认为，目前，超过六成的租赁业务是自行成交，政府部门并没有出台相关的租赁登记备案指导性的说明，租赁当事人对于备案程序并不熟知。另外，如果备案，出租人或将要缴纳财产租赁所得税，甚至一些房主保守的人为私人财产要被公布，因此备案意愿并不高，而政府对于租赁当事人积极主动备案的益处目前缺乏换位引导。硬性处罚措施也容易遭受无法明确判断租赁行为的尴尬。

 “链家地产”首席分析师张月认为，该办法会抑制部分在房屋租赁期内擅自提高租金行为，现在租赁市场供需严重不足，后期租金上涨压力依然较大，“链家地产”分析通常春节前后是房屋租赁高峰期，“链家地产”预计春节后可能成为近几年节后租金上涨最多的时期，从现在的租金趋势来看，单月涨幅可能突破6%。