四方房价涨高档楼盘破1万5 频现日光盘(图)

制图/匡杰

    12月8日中国社科院发布住房绿皮书，青岛泡沫达到了55.8%，列全国第四，此消息无疑重重地扇了青岛开发商一记耳光。一个事实是，青岛的房价不到一年涨了三千四元。去年四方区房价还没过万，虽经两次调控，今年仍全面过了万元大关。高价楼盘甚至把四方楼市价格推到了1.5万元。很多人到处找关系终于买上了房，他们仍感到很幸运。四方区从8000元到1万用了半年时间，接下来竟以每个月1000元的幅度开始疯狂，直到房价被抬高至超过1.5万元。很多购房者当时1万的房价嫌贵拒绝购买，到如今1.5万却不得不买。

    ◎案例一

    等待中，房价涨得他心惊肉跳

    5个月，从八千涨到1万

    今年年初，市民顾伟就开始考虑改善住房的问题了。今年3月份，顾伟的妻子怀孕了，为了这个即将诞生的新生命，顾伟做了详细的家庭计划，“改善老婆和孩子的居住环境是整个计划中最重要的一条，六十多平的小两居室，连个起居室都没有，孩子以后在哪儿活动，一定要换个厅大的”。顾伟首先考虑的是四方区大山附近的某楼盘，当时价格是1万/平方米左右，还有一些优惠，比方说送车位。顾伟接受不了那个价格，因为去年的时候，四方区压根就没有单价过万的房子。

    离此楼盘远一些的地方，还有保利百合花园楼盘，价格要便宜一些，8000元/平方米，毛坯房。去了几次售楼处，看了看户型、规划等，顾伟又犹豫了，价格可以，但是高层，公摊太大，妻子坚决反对。

    4月份国家出台了楼市调控政策，顾伟很高兴，准备等房价下降后再出手。5月份到7月份，青岛楼市一片沉寂，四方区房价也不涨了，但顾伟想看到的房价下跌没有出现。

    时间来到了8月份。8月19日保利里院里正式开盘，开盘价为8800元～11000元/平方米。而在4月时，离保利里院里不远的保利百合花园价格仅在7000元～8000元/平方米。即使价格高了，保利里院里销售依然火爆，顾伟坐不住了。

    两个月价格到了1.2万

    错过了保利百合花园，时间到了10月份。市北区新海园品阁的房子已经突破一万四，虽然是多层，还是接受不了这个价格。李沧区九水路上的某楼盘虽然靠近李村河公园，有利于老婆孩子休闲散步，但位置实在偏远，最后顾伟还是把目标定在了四方区。10月初国家出台了二次调控政策，这次顾伟半信半疑了，房子还得买。

    10月初，双山附近的一家楼盘开盘了，首推464套毛坯房源，面积81～100平方米。看到价格，顾伟傻眼了 。户型单价区间如下：2A 户型：11880～13280元/平米，2B户型：11250～12690元/平米，2C户型：10810～11760元/平米，2D户型：11310～11900元/平米，3A户型：11390～12440元/平方米。房价下跌？顾伟不相信了。当他第二天再次咨询这家楼盘的时候，房源已经没了，人家是日光盘！回头再看市北的楼盘，单价都到了1.5万元了，顾伟开始害怕了，只能在四方买了，没选择了。顾伟决定买这家楼盘的二期房源。

    1.3万到1.4万，不到一个月

    在众多房源中，顾伟标出了几个意向房源，其中也包括了“四号楼”。几天后，11月份了，顾伟咨询该楼盘售楼处。

    “四号楼五号楼已经认筹完毕，是内部购房。其他房子已经卖光了，你不看新闻吗？我们这楼盘可是日光盘，热得很。”销售处工作人员介绍，把顾伟说得心怦怦直跳。“当时我也有些不相信，一边看新闻，一边找人打听房子是不错。一期几座楼的几百户开盘一天就全卖了。”

    “四号楼”的分量在顾伟心中突然跃居首位，虽然已经晚了，但他仍是不甘心，动用了自己的关系人情，多花了近两万，终于订下了“四号楼”的一套100平米的三居室。11月初，四方区又一家楼盘开盘，中海清江华府。均价12000～14000元/平方米，最高价14700元/平方米，精装修，装修标准1200元/平方米，户型面积50～127平方米。顾伟心里几乎凉了，他感觉自己看中的那家楼盘也要效仿这个价格了。从10月份的单价 1.2万～1.3万涨到11月初的1.4万，用了不到一个月的时间。

    1.4万到1.5万，20天！

    半个月过去了，时间到了11月下旬，顾伟选中的楼盘二期开盘时间到了，他的心情却好不起来，他担心开盘价高于1.4万元。果然，他的担心还是成了现实。11月25日上午，四方区新都心某房产大鳄推出了二期房源，386套。开盘当天，并不是所有购房者都有选房资格。由于购买者人数太多，开盘前，开发商不得不通过摇号确定选房顺序。

    相对选不上房源的购房者，顾伟很幸运，他提前就订下了房子。但开盘价把他吓倒了。楼盘二期住宅数为356套，价格大约为12700元/平米～15000多元/平米。顾伟所选的房源，价格超过了1.5万/平方米。四方区最高价楼盘诞生了！不久前开盘的中海清江华府的价格为1.3万/平方米，仅仅20天的时间价格就涨了1000元/平方米。

    这么高的价格，买还是不买？还没来得及仔细考虑，售楼处就通知了，赶紧办，很多人都没选到好房源。首付约50万元，贷款约90万元，顾伟买下了四方区最高价楼盘的房子。

    明明知道所买楼盘房价高，比周边的小区每平米均价高出几千多，顾伟在原价基础上比别人再多交两万，也要买那座四号楼的房子；明明知道这个小区的位置不是什么黄金地段，目前周边配套设施都不完善，顾伟欠了好几个人情挤破头，也要买那座四号楼的房子……原因不必再说，顾伟亲历了四方区楼市这几个月的疯狂。

    ◎案例二

    预算多出二三十万，他也认了

    齐飞，作为一个干了三四年国企中层的年轻主管，经济实力是制约齐飞买房能力的首要因素。“当时看双山某楼盘的时候，预计售价是1.1万元，我觉得这个地角来说还不错，就一直关注这个楼盘，决定到时候直接早认筹早选房，选个喜欢的楼层和户型。”齐飞在市北区洪山坡有一套上世纪八十年代的两居室房，是父母给他的。他和妻子在这座墙皮已经看不出颜色的老楼里结婚，住到现在六年了。

    “老婆孩子一直想住大房子，换一次就换个彻底的，我把房型选在140平方米左右。”虽然大小、价格和地理位置都取得了齐飞的认同，当11月20日认筹日到来的时候，公布的起价是12200元/平方米，参加认筹客户需交10万元认筹金。“我有点犹豫了 ，一下超出预算二三十万，就想着这房要不要买。”犹豫中，认筹日到了，齐飞虽然没有想好，但他还是早早来到了销售中心，看到一片人潮。

    “那么多人都在排队抢房子，我似乎心里有底了一样，拿着号排着排着，排到自己了，就交钱了。然后就东借西凑地筹备首付，虽然现在也还觉得房子不便宜，但买也买了，何况买的不是我一个人。”

    ◎案例三

    到处是日光盘，实在不敢等了

    “都说现在房产畸形、房产泡沫、房价太高，怎么大家还疯狂去买呢？”小林说。那是2010年8月，正值青岛一年当中最热的时节，而楼市似乎因为新出台的一系列政策出现一些走冷的趋势。

    小林说，他是2009年年底就想买房子了，利用业余时间，走访了各家中介和售楼处后，终于在市北区夹岭沟附近某小区看好一个多层房子，时间已经到了2010年2月份，一个月前还没过万的房子已经到了一万一，新楼盘的售楼处再也问不出价格，清一色的“价格待定”。此时的小林进退维谷，只好加入“政策性观望”的队伍中。

    在观望的几个月中，小林眼看着自己相中的一套位于四方区的二手房从80万元涨到90万元，另一套李沧区的二手房房主，更是在小林打电话询问时告知他房子不卖了。他看好的那个新楼盘，又迟迟不公布价格，但也从年初传言的每平米10000元变成了每平米12000元，“都说在打击房价，都等着房价降下来，可也没见它降过。越等越急。”小林开始恐慌起来，把自己搜房子的圈又向北延伸了几公里，目光盯在了李沧区。

    小林看上了李沧区一家楼盘。“认筹那天我8点就去了，场面那叫一个火，号都发到两百多号了，要是去晚了，连号都没了。听说这个楼盘还不错，我当时就心一横，不等了，买房！”选好房子，交了定金，小林从人群中挤出来，突然冷静下来，和来送钱的表弟开玩笑：“买房就是个冲动的事情，晚冲动不如早冲动，我要是早冲动半年，还能把房子向南推进几公里。”

    ◎记者调查

    房价一年涨了三四千，谁是推手

    从2009年年底到现在，如果说一套房子每平米单价涨了三千，对于青岛市区的房子来说，并不是什么值得大惊小怪的事情。

    销售比严重失调

    以四方区兴隆路附近某小区为例，去年年底此小区新房售价为7000元每平方米，而现在一套97平方米的小高层住宅售价为99万元，单价突破1万元，涨幅达45.8%。与此形成鲜明对比的是，此小区的租金水平只有每平米17～19元，并且这种价格已经持续了近两年，涨幅几乎为零。

    “售价和租金能够很明显地反映出一个城市楼市的很多问题。因为没有人会去炒房租，能炒的是售价，如果房租没涨，而房价一直在涨，那涨上去的部分就是炒出来的，是典型的泡沫。”李沧区美南不动产的房产经纪人赵经理告诉记者，国际上通常用租售比来衡量一个区域房产运行状况，在记者的调查中，青岛四个市区的租售比已经普遍低于1：500。“租售比在1：200～1：300的，属于健康的房市，青岛的租售比数据已经说明，青岛房市的泡沫现象很严重了。”赵经理说。

    在中心市区，房价上涨的势头更猛。在市北区CBD地段，一家楼盘的房价从去年年底的每平米约12000元涨到了现在16000元以上，一平米就涨了四千多元。但房租只涨了约5元钱，从每平方米23元涨到了28元，以前一套80平米的两居室租金每月1800元，现在大概为每月2300元，涨了500元钱。

    抱怨房价高房价涨，已经成为了青岛人见面时，和吃饭堵车并列的三大话题，但理智的抱怨并没有熄灭楼市不理智的热火。青岛楼市频频出现“日光盘”，开盘不久就被告知已经“售罄”，让众多准备购房或者还只是看客的人们也坐不住了。

    2010年6月份，李沧区一家楼盘开盘，引来了众多购房者。1号购房者甚至前一天晚上11点就开始排队 ，当天夜里陆续有人前来排队 ，到第二天凌晨6点的时候，休息区已经坐了数十位选房者。还没到9点正式开盘时间，认筹号已经发到了350多号，而当天一共放出的房源只有300套。在一阵哄抢中，该楼盘成为青岛“日光盘”的又一典范。

    “日光盘”都是炒出来的

    “说是日光盘，说不定这里面炒作的成分占了大部分，所谓日光、新中心这些提法，都是开发商的营销策略。市民对价格最敏感 ，降价也是最常用的策略之一。”一位房产业内人士向记者透露，并且以某楼盘“降价”为例，向记者作了说明。

    第一步，想受到关注，降价是最好的噱头，因为对购房者来说，最有吸引力的话题是什么？降价，永远都是降价。

    第二步，混淆概念。用成交均价迷惑购房者，售楼处对于价格数据的对外口径就统一变成了“成交均价”，可是很少有人注意到，成交均价并不代表实际均价，如果正巧出售的房源都是楼层较低位置较差的房源，价格相差几千元实在是不稀奇。

    第三步，“还利于民”。扩大舆论影响提高项目形象，成交均价跌了，也博得一个“还利于民”的美名，项目在地产市场急剧降温的情况下也能热销。

    第四步，低开高走，借助人气乘胜追击。趁着人气大旺，加推二期等后续房源 ，这样，借着房源位置比较好，以及之前没有买到“便宜”房子而急着出手的客户们，开发商就算抬高些价格，也能大获全胜。记者 李晨 许瑶