青黄相接市民开发区抢房 隧道高收费或成瓶颈

    2010年岁末的开发区长江东路，犹如一条“加工”商品房的生产线，每200米就有一个新楼盘，下了薛家岛轮渡沿路走来，到处是施工中的住宅小区。粗略数数，就有20个之多。

    长江路和香江路两个商业圈，也酝酿着巨变：首家地下商城完工运营，当地规模最大百货店麦凯乐黄岛分店开始最后装修，近期开业。如此开发的局面，是多年来未见的盛况。

    潜伏“青黄相接”，等待隧道开通，是这些项目的共

    开发区，会复制浦东的神话吗？

    购房者：开发区海景房挺诱人

    恩马双城汇，千城凤梧金沙，海信凤凰金岸、名嘉汇、凤仪帝景、福瀛锦绣前城、长江新苑、柏林新城……从薛家岛轮渡站驶出，沿着长江东路驶向中心区，路两侧清一色的在建小区，几乎200米一个，这是近日记者到黄岛采访看到的实况。林立的塔吊，在建的楼盘，成为一路走来最常见的“景色”。

    两个月前，正是被这一幕打动，杨鹏（化名）下定决心要在开发区买套房子。

    杨鹏工作在市南区，住在市北镇江路，有一套上世纪90年代80平米的套二房。一家三口住着不算宽敞，他一直打算再买套房，又不想把老房卖了。这样，他手里的50多万元就不太够了。

    今年4月份，楼市启动调控政策，杨鹏暗暗叫好，他指望着房价降一降出手再买套大点的改善生活，至于老房子，可以先租一阵，过些年直接给孩子。“谁敢卖房子啊，现在卖了以后更买不起。”

    然而，老杨的如意算盘并没有打准，4月份以来，调控虽然让楼市成交量一度冰冻，但并没有等来期望中的降价。九十月份反而迎来了楼市销量井喷。国家第二次调控让老杨再次看到希望，他又一次犹豫，结果又让他错过了四方区的清江华府，房价还是没降下来。原本老杨想用50万元做首付，买套120万左右、100多平方米的大房子，可后来二套房首付比例提高，他设定的这些条件，在市南、市北很难挑到位置、小区环境、朝向都合适的房子。120万，只有到四方、李沧才有选择余地。

    “不能越住越往北啊。”杨鹏很快打消了到李沧购房的念头。就在这时，他听说海底隧道即将开通，开发区的房子很不错。做轮渡实地考察了两次后，他决定在这里买房。长江路一线这些新楼盘，几乎满足他所有的“指标”：房子靠海，价格1万以下，大品牌开发商……更重要的是，一旦隧道开通，从新家到他工作的中山路可能只需20几分钟，和他目前花在上班路上的时间差不多！

    杨鹏重点关注的都是大品牌地产：海信凤凰金岸、海尔山海湾、中冶爱彼岸……开盘价都在8000-9000元之间。准备年前就定下来。为此，杨鹏还做好了最坏打算，即便隧道开通后收费高，也可以先不在黄岛常住。“这里的海景、马路，比市区还要好，1万真不贵，以后肯定能涨。”老杨甚至想象，如果有100万再买两套更带劲！

    “隧道概念”拉动楼盘销售量

    杨鹏这样的购房者实在不是少数，开发商更是早就意识到了隧道的价值。从3年前，隧道薛家岛出口一线就开始排兵布阵，各大房地产企业纷纷拿地进驻，一批“隧道概念”的楼盘应运而起，截至目前，直接在广告语中力推“隧道概念”的楼盘就有20多个。当地的房价也随之提高。去年12月，青岛开发区区域楼盘平均价格还是6000-7000元/平方米，如今已经有了2000-3000元左右的升幅。

    价格虽然上涨，但比起市区来还是相对便宜。用太平洋房屋山东区域总经理林宪周的话说，“这里的海景房子价格只有市南、崂山的三分之一、四分之一，隧道开通后区位差别越来越小，水肯定要往低处流。”他的意思是，开发区的房价目前仍然被低估。

    火爆的销售情况证明了这点。11月17日，位于市开发区、与市区隔海相望的海信凤凰金岸楼盘网上摇号，摇号现场显示，参与摇号者与房屋备选套数，几乎是3：1的比例。海信凤凰金岸的售楼顾问表示，该楼盘原计划一期只开5号、7号楼两栋，这次加开了6号楼。共开三栋。价格在8500-9000元/平方米之间，毛坯房。11月19日，海信凤凰金岸开盘。1000多人到场。在五个小时的时间里，首批推出的四幢高层共计531套房源销售474套，解筹率达90%以上，销售总额达3.5亿元。海信凤凰金岸附近的另一楼盘，中冶爱彼岸一期在国庆节前夕开盘，7500元/平方米的售价，被哄抢一空。开盘后不久，仅剩底楼和顶楼。

    “8月份以来，开发区新楼盘销售持续全市排名靠前。”楼市观察人士张百忍说，海尔山海湾，海信凤凰金岸等楼盘的销售排进全市前10位的旺销楼盘就很能说明问题。张百忍同样认为，目前开发区的房价相比市区还不算高。他举例说，几年来黄岛和四方的房价基本持平，但今年四方区房价在万科、中海等带动下，带装修的最高达到1.5万元/平方米，比黄岛涨得更快。“黄岛房价还有补涨的机会。”他表示，隧道通行费如何征收？收多少是影响黄岛楼市涨势的关键。

    林宪周的看法更为乐观。“隧道概念的故事还没有讲完。”林宪周说，隧道开通前夕和隧道开通后还会再掀起两次涨幅，“2011年二三月份会有一波高潮，隧道开通后，市民真正体验到了通行快捷，还会掀起一波购房潮！”

    商业巨头争霸

    交通方便了，人流、商流涌入，自然会带来商业的繁荣。与房地产投资开发热相对应，今年开发区的商业设施投资也进一步加快。近年来，随着利群、佳世客、家佳源纷纷落户开发区，这里已经形成了香江路商圈和长江路商圈两大较为成熟的商圈，两大商圈的直线距离仅为2公里。用当地人的话说，香江路商圈更像台东商圈，不愁人气；长江路商圈更像东部商圈，档次高、环境好。

    入驻青岛后首次扩张的麦凯乐恰恰看好了长江路商圈，正好落子在佳世客对面，与家佳源、利群相连。据悉，麦凯乐黄岛店的物业由青岛多远建设集团投资兴建，项目总高度近200米，是目前开发区第一高楼。项目全部落成后将形成一个集时尚百货、商务办公、五星级酒店、空中俱乐部、高级公寓、海景豪宅、餐饮娱乐及文化休闲等于一体的地标性综合商务中心。坐落其中的麦凯乐黄岛店商场建筑面积4.5万平方米，汇集精品超市、名品街、时尚男女服装、珠宝、鞋包配饰、儿童住居生活品、运动休闲品、家电、美食广场、主题餐厅、健身会所等品类业态一应俱全。麦凯乐青岛总店董事长陈乐德说，隧道开通后，长江路将成为开发区、胶南、甚至日照进入青岛的要道，开发区商业的辐射势必会提高。

    在香江路商圈，同样有大项目落成。今年5月，被誉为西海岸首家大型地下商城已经于5月份完工，并陆续投入运营。该地下设施连接起了两侧利群商厦、吉韩商厦、黄岛电子信息城、华林广场等地上5家大卖场及7家金融机构，弥补开发区地下商圈的空白。将为香江路带来更多的人气。记者在已经开放的地下商城看到，虽然商铺还没有完全开放，但已入驻业户相信前景会不错。

    “开发区消费潜力还没完全挖掘出来，这是我们投资的信心。”2个月前刚刚占下长江路安子码头地块的“金沙广场”项目负责人说，该项目是城市综合体项目，落成后有望引进沃尔玛等商业巨头，为开发区再添一个大型购物中心。

    数字显示，2009年度，开发区社会消费品零售总额达到91.4万元，人均可支配收入2.45万元，高出青岛市人均支配收入2132元。

    隧道如何收费成悬念

    采访过程中，从开发商到普通投资者，无不对隧道如何收费表示高度关注，这将很大程度影响短期内的人流商流。“如果价格高，还是不能常住这里。”已经在开发区购房的市民林芳说，如果每天过隧道要交几十块钱，那她肯定承受不起。

    有业内人士预计，隧道开通后会有不低的收费，据说，单程收费20多元，往返近50元。不过这个说法并没有得到验证。

    张百忍也认为，隧道收不收费，如何收费是最后的悬念，“最好的情况是，由市区两级政府补贴，大幅降低通行费。”

    不过，无论收费能否取消，“青黄相接”的大局已经临近。记者乘轮渡前往薛家岛单程包括等待及乘船要花2个小时，一辆车单程就要花费41元。隧道开通后时间成本、交通成本大幅下降，直接受益的还是两岸居民。

    开发区会成为下一个浦东吗？我们经历着的，是历史的验证。(记者 刘文剑)