| 9月29日的国五条和10月7日的沪十二条让9月下半月逐渐升温的楼市迅速降温。来自汉宇地产市场研究部的门店统计数据显示：10月份全市门店成交环比萎缩27.5%，按照与全市稳定的比例，预计全市10月份成交量为11000~13000套，环比萎缩在35%左右。门店反馈信息显示：信贷政策收紧、限购政策出台和新推楼盘挤压是影响二手房买卖市场全面回落的三大主要原因。
信贷政策收紧——重点影响改善型区域购房 汉宇地产市场部统计数据显示：10月份次中心城区二手房成交下滑显著，比如杨浦区的欧洲豪庭、阳明新城；虹口区的景明花园近期成交活跃度都有明显降低。目前这类楼盘主力总价在200~300万之间，而购买这类住宅物业的部分需求一般之前都有过置业经历，现在是改善型置业，受到信贷政策的影响最大。另一方面他们的经济承受能力又有限，不可能通过一次性付款的方式完成置业，所以这部分需求受到抑制最为明显。根据汉宇地产对这两个区域的调研，门店均成交水平低于全市平均水平35%左右，改善型需求受到信贷政策抑制作用比较明显。 限购政策出台——购房者谨慎出手 往年即使市场非常低迷，学区房也一直是市场的一个热点。由于地处市中心且未来接盘者也是具有相当购房实力的买家，所以投资学区房一直是稳健型购房者以及改善兼投资型购房者喜好的细分住宅类型。但是，限购令出台后，近期的学区房概念也逐渐趋冷。比如临近黄浦区百年名校的蓬莱路第二小学和梅溪小学的紫金苑小区，虽然是市场重点关注的学区房，但是宏观调控出台后特别是限购令出台后，由于该楼盘是老式公寓，品质感较差，所以市场热度下降很快。目前价格与4个月之前相比已经下跌了13.5%。汉宇地产门店反馈信息显示：目前该楼盘挂牌量增长了15%，但看房带看量却下滑了50%。由于房型面积大，与公房相比价格没有优势，而总价在200万以上与普通次新房差距不大，但外观品质与次新盘差距显著，所以这类夹缝中的房龄在15年左右的老公寓购房者入手时顾虑很大。 新推楼盘挤压——外围区域二手房显著滞销 宝山顾村近年来一直是新盘推出的重点区域，不论是享誉全上海的保利叶上海还是绿地公园一品，其高品质和低总价吸引着众多首次置业的购房者的眼光。目前公园一品的一手房均价在16000元/平米，而周边挂牌的二手房比如世纪长江苑、绿洲花园均价也在15000元/平米左右（该价格不包括上家税费，但实际交易中下家往往要承担上家税费）。与在售一手房相比，二手房在价格上并没有优势。而目前在售的不少楼盘已经是现房销售，所以对于购房者来说，相同价格前提下对于有选择余地和有优惠的新盘和操作复杂、税费众多的二手房来说，肯定是选择前者更加划算。而近期大量推盘的保利叶上海和绿地公园一品无疑大量消耗掉了在二手房市场积累的人气。特别是未来若一手房出现价格调整、一二手房价格倒挂会让二手房市场更加举步维艰。 虽然早有预期，但是宏观调控政策的重拳出击依然让不少市场人士有一种猝不及防的感觉。展望未来，依然有不少政策在预期之中，今年上海的二手房市场在10月份已经提前入冬。（来自汉宇地产） |