中国的房地产业，正进行着一场重大的结构调整。这场调整开启的变局，将比任何一次短期调控的影响都更为深远。 10月27日发布的十二五规划《建议》提出，未来五年要加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。 “未来五年新建保障房的数量将达到3000万套，大约可解决1亿人的住房问题。”中国房地产业协会副会长朱中一日前表示。 北京大学房地产研究所所长陈国强认为，这意味着中国房地产业将在中央调整经济结构和经济发展方式、保障民生的背景下，面临一场“调结构”的重大转型。 尽管参建保障房曾被讥讽为“鸡肋”，但万科等龙头房企已提早布局，而一些新面孔也不断加入到争夺战中来。他们瞅准的，却是3000万套背后更大的市场以及一种新的盈利模式。 龙头房企纷纷试水 27日，深圳市宝安区一块不起眼的限价房用地引来万科、金地和卓越三大开发商的角逐。最终，卓越集团力压万科、金地后胜出。值得注意的是，卓越集团此前开发的产品多以商业物业和高档住宅为主。而此次拿下宝安区西乡街道地块，标志着卓越集团首次参与保障房项目。 随着政府加大保障房建设力度，越来越多的大开发商有了参建保障房的“第一次”。 今年9月，金地取得了深圳市龙华扩展区0009地块保障性住房开发权，总建筑面积约35万平方米。这也是以开发高档住宅为主的金地首次参与保障房项目建设。 除了一些首次参与保障房项目的开发商，原本已经参与其中的开发商也在加大在保障房项目中的份额。以万科为例，已开发和正在开发的保障房建设项目达150万平方米以上，今年8月又在深圳、北京和南京取得3个保障房开发项目，新增保障房开发面积160万平方米以上。绿地、招商地产、保利、远洋地产、富力等房企，也在加大保障房建设力度。 而卓越集团对于保障房市场显然也是兴趣渐浓。集团深圳分公司总经理谢利民向网易财经透露，随着各地政府加大保障房建设力度，卓越目前也正在青岛、长沙、武汉等地投标保障房项目。 蛋糕还是鸡肋？ 不少企业声称建设保障房完全是出于企业社会责任，甚至有业内人士自曝，企业目前参建保障房可以说是一种各方合力作用之下近乎无奈的选择。 金地董秘徐家俊向网易财经坦言，在一线城市，尤其像在深圳，出让的纯商品住宅地块出让少之又少，企业的拿地策略也要因此发生转变。华远集团总裁任志强(博客)也曾在其博客中自曝，北京在土地出让中设置了门槛“保障房资格”，华远集团多次高价竞标北京土地，但仍以失败告终。 不过，更多的开发商敏锐地看到了整个市场结构酝酿变化背后的机会。 北京大学房地产研究所所长陈国强表示，未来住房市场肯定会分为保障房和商品房两块。粗略估算，保障房日后将分流一半商品房需求。 万科副总裁毛大庆表示：“长远看来，目前龙头房企要做的就是适应这个市场，不能完全不涉足，在这个市场里也要保持一定的份额。” 金地董秘徐家俊也认为，在政府加大保障房建设力度的情况下，未来这一块市场份额会越来越大，龙头企业肯定不能完全放弃。 事实上，保障房并非无利可图。据万科副总裁毛大庆介绍，目前开发商参与保障房项目的主要形式是代建，一般政府会出地出钱，由开发商代建，回报是占总投入约3%的管理费用。 “不用投入，还有利润，何乐而不为？”长江证券分析师苏雪晶直言。 在他看来，虽然保障房利润远比不上建商品房动辄几十个百分点，但运营、销售和融资的成本小，风险也小。因此，参建保障房，对于上市公司而言，可以保持业务稳定发展，相当于调控时的避风港。 陈国强表示，3%的管理费用其实主要还是开发商代建廉租房和公租房的收入，而双限房和经适房的利润会更高一些。 广发证券分析师赵强认为，目前建设保障房还没有好的盈利模式，因此现在参与建设，进行前期探索，可以为以后进入这一块市场积累经验。 缺位的保障房建设模式 北京大学房地产研究所所长陈国强认为，目前最大的问题是吸引更多的开发商参与。政府大的思路已经确定，但具体制度还不完备，包括开发商参建的方式、条件、回报等。“接下来要做的事情还很多。” 万科副总裁毛大庆认为，中国目前开始重视保障房项目的前期工作，比如加大土地供应和建设力度，但对于运营还没有好的模式，因此像占用资金多又无法快速回笼的廉租房，就面临着资金困局。 “吸纳险资与民间投资无疑可以促进保障房建设，但对于企业而言，最需要的是资金的退出方式。”毛大庆表示。 长期关注国外保障房项目运营的毛大庆说，廉租房项目在国外多是靠REITs来运营，正是靠与资本市场的对接，使得企业能够将其作为持有资产，甚至可以抵押来融资，从而盘活资金，这样也可以吸引更多的企业参与到保障房项目中来。 毛大庆认为，与建筑商相比，开发商的长处在懂得如何控制成本以及建更适合老百姓需求的保障房。且建设保障房的任务十分繁重，不可能完全由政府来做。以深圳市为例，一年5万套的任务光靠政府自己肯定无法完成，因为政府还要修建地铁、学校、医院等。 |