上海房管副局长案涉数亿元 牵官员低价购房链

陶校兴资料图

    上海房管局第一副局长陶校兴被查一事正向纵深发展。

    本报记者获悉，徐家汇中心商圈的帝景苑项目自台商蔡青峰接手后，曾多次修改土地合同，增加建筑面积，减少土地出让金，该项目仅此一项至少获利2亿元。陶校兴都是上述合同签署人。

    帝景苑项目最早由印尼商人黄进益以旗下的香港荣福置业有限公司与上海无线电四厂自1993年起合作开发，1997年金融危机时因资金问题而导致项目搁置。后由台商蔡青峰接手，2004年时控股53%，原大股东香港荣福持股缩为46%。

    而帝景苑项目这个“黑匣子”或因陶被查而彻底破译。此前帝景苑已爆出朱文锦等多位官员涉嫌违规低价购房。本报记者获得的资料显示，尚有多位目前仍在位的官员涉嫌低价购房。

    帝景苑的问题还不止此。因为黄进益与蔡青峰产生利益纠纷，黄一直持续向有关方面反映帝景苑项目违规问题。记者获得的资料显示，蔡控制的荣福置业涉嫌偷逃税款上亿元。而低价购房的官员中帝景苑项目所在的徐汇区官员的名字也赫然在列。

    由此引发的开发商与官员低价购房链条逐渐明晰，本报将持续关注事件进展。

    四改土地合同获利超2亿

    命途多舛的帝景苑项目所在地块，在开发过程曾先后四次遭遇土地使用权出让合同的变更。而每次变更都由陶校兴签名落实，也造就了陶校兴与帝景苑项目的“不解之缘”。

    1999年，陶校兴初由松江县县长转战市房屋土地管理局之时，帝景苑项目也迎来了其发展的转机。

    1999年，台商蔡青峰与黄进益等签署《合作开发协议》，重启帝景苑开发，并成为帝景苑项目的实际控制人。

    蔡氏入主之后的一大动作，便是完成了土地合同的首次改签，将帝景苑由外销改为内销，盘回巨额土地出让金。

    当年6月，市房管局与荣福置业有限公司等三方股东重新签署了国有土地使用权出让合同，土地出让金额由原来的1396.6万美元，下调到了1683.3万元人民币，蔡氏轻松从房管局拿回近亿元资金，能量之大可见一斑。

    根据公开资料，并没有证据证实当时陶校兴已经开始分管土地工作，而他却是这份“外销转内销”的土地出让合同的签署人。

    2002年，国土部开始推行经营性用地通过招拍挂方式出让，当时已经开始分管土地工作的陶也开始参与上海的土地出让程序规范化。而恰在此时，陶又代表上海市房屋土地与资源管理局，与荣福地产等签订了一份补充合同，上调帝景苑项目的总建筑面积为不得超过82778平方米，而1999年合同约定的建筑面积是64124平方米。由此补缴土地使用权出让金200余万元。

    帝景苑所在的肇嘉浜路1001号地块总面积为1.6万平方米，此次上调建筑面积后，该项目的容积率达到了5。而在1994年10月至2003年11月期间施行的《上海城市规划管理技术规定》明确要求，位于内环的居住建筑的容积率应控制在4以内。

    随后的2004年1月及6月，陶继续代表上海市房屋土地与资源管理局与荣福地产签订了两份补充合同，使得项目的最终建筑面积超过了9万平方米，容积率也接近6。

    这完全突破了相关规定的上限。早在2003年，新版《上海市城市规划管理技术规定》已开始生效，其对内环高层居住建筑的容积率要求为不大于2.5。

    容积率不断增加，但要求补缴的土地出让金却一降再降。在上述两次补充合同签订过程中，上海市房管局要求荣福地产方面补缴的出让金数字也一再下降，由第一次的200余万元，下降到178万，到最后一次补充合同时，只要求补缴土地出让金70余万元。而当时的上海房价已进入上涨通道。

    通过三次提高容积率，帝景苑项目实际增加建筑面积2.6万余平方米。而根据帝景苑销售资料显示，帝景苑的销售底价平均约1.1万元/平方米，则仅依靠此项，帝景苑项目获利逾2亿。

    官员低价买房链条

    更令人吃惊的是，这个由陶校兴一路绿灯放行的帝景苑项目，其背后还深藏着开发商与官员互相勾结牟利的隐秘链条。

    这个链条最主要的一环，是相关官员低价享受帝景苑的高折扣房。

    此前被查处的朱文锦事发之前，曾以妻女之名在帝景苑买入一套157.89平方米的住房，合同价357万元，无银行按揭，有传言他并未付购房款。与朱相比，更多在帝景苑购房的官员则享受到了最高达七成的折扣。

    更多享受折扣房的官员名单外泄，缘于帝景苑项目股东间的纠纷爆发。

    2009年2月，帝景苑项目股东方之一的黄进益因利益纠纷，起诉合伙股东蔡青峰。该案第一次开庭后，黄进益方面又提交了一份追加被告的起诉状，追加八位在买房时获得较大折扣的干部或其家属为被告，由此揭开了多位在职官员在帝景苑低价买房的内幕。

    诉状显示，现任上海市公安局特警总队负责人李某在2005年1月以其子的名义，在帝景苑购买了一套154.26平方米的住宅，每平方米的价格为7000元，而当时的市场价为23000元，折扣率为69.57%，而当时其子仍在大学就读。

    黄进益方代理律师宋濂溥提供给本报记者一封2009年公开信，该公开信称：“作为‘回报’，李某动用警力跨区为蔡青峰办私案”。

    诉状还显示，而现任上海工商局总经济师杜某也在2002年12月以其妻韩敏芳的名义在帝景苑购房，当时的销售单价是9350元/平方米，韩敏芳的实际购买单价为6450元/平方米，折扣率31.2%。杜某此前曾担任上海市工商局外资处处长，上海荣福房产公司正是其当时的监管对象。

    除此之外，锦江国际实业投资股份有限公司首席执行官杨某2005年1月在帝景苑购得的住房价格仅每平方米5000元，当时的销售单价为23000元/平方米，折扣率高达78.26%。

    2005年时，房地产行业的毛利率约在35%左右，超过70%的折扣率，房子等于是开发商“倒贴”。

    这些低价折扣房到底由谁埋单？

    黄方代理律师宋濂溥给本报记者提供了荣福房产2002年的一次股东会记录，该记录显示：“公司在开发该项目过程中，受到各政府及协作单位有关领导等的关心支持，各股东一致同意授予蔡青峰总经理对于本项目销售中持有726.75万元的特别优惠处理权。”

    除了这一笔700多万的特别优惠处理权，蔡青峰治理下的荣福地产还划拨了其它专项资金专门用于“打点关系”。如荣福房产曾与上海鑫尊建筑工程有限公司签署《委托包干合同》和《管理合同》，荣福房产通过支付给鑫尊公司3030万元，鑫尊公司则“保证须上缴政府的公建配套面积从原有总建筑面积的7%调整至4%，并通过项目验收工作”。而一般建筑的公建配套面积至少在5%。

    帝景苑400多套房全部的买卖合同至今仍未能完整曝光，黄进益等曾在给中共上海市委组织部的信中建议对所有买卖合同进行核查汇总，查明低价买房的事实和性质。

    黄进益诉蔡青峰等损害荣福地产公司利益案本应于今年7月7日开庭，但不知何故，上海市第一中级人民法院一再推迟开庭时间，截至目前仍未确定此案开庭时间。本报记者未能联系到此案审判长刘军华就此置评。

    涉嫌拖逃上亿税收

    帝景苑项目还存在涉嫌偷税问题。

    前述律师提供给本报记者一份徐汇区税务局今年3月发出的税收缴款书，至今荣福地产还结欠土地增值税、外商投资企业所得税等逾1亿元未交(未计滞纳金)，离奇的是，该税款所属时期为2002年12月至2007年11月。

    本报记者看到的2003年11月一份内部文件显示，蔡青峰提到请专业财务公司代理，“帮公司节税，预估所得税的33%可下降至23%，总体节省几千万元人民币，”代价是需要约250万元的手续费用。该费用具体去向不得而知。

    2004年帝景苑一期项目建成，2005年荣福地产上报主营业务收入共计逾11亿，但总体利润仅2000多万。以此计算，整个帝景苑一期项目毛利率仅1.8%。而在前期投入中，三方股东总计投入成本约人民币4亿元，之后主要负责运营的蔡青峰也没有再向股东提出增资要求。

    对此，股东之一的黄进益曾在2006年写信到市财税局举报荣福房产蔡青峰偷逃税收，2007年1月，上海市国税局第六稽查局首次出具书面信访回复函，称黄进益方面“提供的部分证据与核实情况有差异，故目前仍在查处中，并将延期”。

    一直到2010年3月份，具体征税单才下达，税单显示荣福房产应交土地增值税及所得税等共计1.346亿元，截至目前蔡青峰方面尚未缴清税款。

    据记者掌握的2007年1月至6月的荣福房地产公司企业月度会计报表，荣福地产在2007年4月新增了一笔5827.6万的应收账款，同时在流动负债方面又增加了一笔5465.8万元的预收账款。而该公司会计报表显示，2007年3月荣福房产的货币资金是617417.40元，4月是507060.39元，5月是592545.18元，数额远小于上述应收账款和预收账款。

    据专业财务人员介绍，虽然一般房地产企业也都有一部分应收，但是一般不会占销售很大比例。而应收和预收同时增加差不多金额，却没有影响银行存款，存在疑点。

    蹊跷的是，前述被起诉的8名官员被告中，其中一名被告为徐汇区前副区长费滨海之妻徐炎，费曾在上海税务局徐汇分局任副局长之职。徐炎在帝景苑内购买了一个单位，当时的销售单价为23000元/平方米，徐炎的实际购买单价为6550元/平方米，折扣率71.53%。

    而徐炎当时的商品房预购合同上提供的地址为汉口路300号23楼，即荣福地产主要股东之一蔡青峰的办公室所在地，与上海市公安局治安总队提供的其家庭现住址、前住址均不符。

    2010年6月，黄进益代表荣福置业有限公司向徐汇区国家税务局提起行政起诉，要求徐汇区国税局告知纳税额核定及其他税务行政处理决定的法律依据、事实依据和计算方法，此案至今未被受理。

    记者致电蔡青峰求证上述事宜，接电话者告知对方已经不再使用此手机号码，也不方便透露新的电话号码给记者。