邓志浩：房价有上涨压力

    自05年楼价进入快速上涨期后，中央到地方调控政策一批接一批，但几乎没有一次能达到预想的效果，楼价总是越调越高，而08年楼价的回落很大程度上还要归功于世界金融海啸的影响。偌大一个中国政府调控一种商品的价格就这么困难？

　　从道义上讲，高房价应该被批评，稍有良知的公众学者都不应该再为高房价的价值合理性摇旗呐喊。以骂开发商骂政府宣泄情绪的文章固然解气，但回归现实，我们又不得不面对房价仍有上涨压力的现实情况。目前我国的高房价问题已不能够单纯地从本行业来看待与判断，她与我国经济的整体现状以及全球经济的气候息息相关。之所以认为房价仍有上涨压力，主要还是与国内外的经济形势有关。

　　一、钱成为洪水猛兽的时代

　　追求财富是我们这个时代普遍的价值观，然目下钱已然成为一头洪水猛兽，08年世界金融危机后，各国政府为挽救经济相继使用了宽松的货币政策，由于货币发行量的增加，一时间资金遍地，于是市场活跃，于是就业回升，于是种种问题似乎得到了缓解，经济也出现了复苏的迹象。但采用这种拼命印钱的所谓经济刺激政策，其实不过是制造财富幻觉，让大家更多地主动花钱，然后产生相互赚钱的机会，从而推动市场和就业的发展而已。但这种繁荣事实上谈不上是真正的发展，其实都是些钱来回捣鼓的游戏。因为没有技术革新，所以没有诞生新的有效需求，消费的积极性仍然不高。消费需求不高直接导致了产能的过剩，产能过剩让投资扩大再生产的欲望在下降，因为没有投资的方向，多余的钱成为了游资、热钱……。

　　市场钱多自然会引发通胀，通胀在侵蚀购买力，为了避免通胀侵蚀购买力，所有的钱(包括大量的游资)都需要寻找保值的商品，于是黄金这里硬通货成为了理所当然的首选，这也是为什么金价一直在床新高的原因，而金价创新高也从另一个侧面反映了市场货币太多的现实。除了黄金以外，凡是资源都成为了防通胀的选择，越是不可再生的资源价格越是居高不下。土地、房子在这时候也成为了资金流入的对象。

　　除了保值防通胀以外，资金也在寻找更多的增值途径，于是囤积居奇某些生活必需品也成为了资金获利的常见办法，例如最近的绿豆、大蒜等，就是明显的资金进入大量收购的哄抬价格行为。由于房子具有使用功能，在生活必需品与改善生活的强大需求下，住房的需求弹性越来越小，而凡是需求弹性小的商品价格都容易推高(注：需求弹性即价格变动对需求的影响，水位需求弹性很小的商品，因为人离开水就不能存活，所以水再贵人也有需要。反之为需求弹性大。)所以房子成为炒作的对象，也容易被“炒”起来。

　　二、进退两难，想紧缩货币不容易

　　市场上钱太多导致了商品价格的大幅上涨，有人会觉得这个问题容易解决，减少对市场投放货币不就行了吗？例如加息等。但尽管目前我国存款利息仅已经属于较低水平，但与几个发达国家的接近零利率相比，我们利率仍然偏高，有利差就有套利的空间，也就容易吸引国外游资购买人民币，这仅是第一重。另一重是人民币升值的预期也产生了套利的机会。在美国强大的迫使人民币升值的压力下，不少机构也在提前兑换人民币，寄望人民币升值后在汇兑中获利。两种力量下更多的外资持有了人民币，而这批货币除了要获取汇兑、息差等利润外，还希望能在投资品上获利，于是他们参与到了资源类商品的炒作，于是他们通过各种途径也进入了房地产市场。所以现在的的热钱不单来自于国内，也有来自于国外的。

　　不加息，人民币不升值，或许可以把部分国外的游资逼出去，但国内的通胀却有可能加剧。加息，或许能把当前国内的通胀压制一下，但利差又会导致国外游资加速进入。现在是个两难的局面，人民币升值问题有是与美国的一场博弈，但无论如何，博弈不可能在未来一个较短的时间内结束，而无论最终选择哪个方向，似乎都支持房价继续上涨，所以才有了房价仍有上涨压力的担忧。

　　三、限购

　　415史上最严厉的房地产信贷政策出台后并没有出现房价的回头，倒是在经历了半年的成交低迷之后房价再次出现了上涨的势头。在金融政策，行业政策这些市场手段失效的时候，行政命令又再次出台，北、上、广、深等多个城市出台了或即将出台各自的限购政策，目的很明确，就是在引导性政策效果欠佳的情况下采访行政命令的手段强制楼市降温。虽然各地方政府表现的态度是坚决，但以往多次调控政策出台时那个相关部门不显得态度坚决呢？所有最终效果还得看政策执行的力度。