当下房市政策是史上最纯的

    大家现在都喜欢说现实太骨感，以至于不敢谈理想，更别说丰满的理想。我今天要从另外一个角度讲谈这件事，就是在当前的情况下怎么做一个民营企业。有三个方面非常重要：

　　第一件事情，怎么样坚持正确的价值观，追求理想，顺便金钱，而不是追求金钱，顺便理想。每年9月13号是万通[简介 最新动态]的“反省日”。反省日就是检讨自己，我们究竟为什么能够活下来呢？

　　我们就叫“学好”。所谓学好就是有正确的价值观，即对是非的判断。

　　作为一个成功的企业家，最重要的是三件事，第一是看别人看不见的，第二是算别人算不清的帐，第三是做别人不做的事。而坚持正确的价值观和理想，就能引导你做到这三件事。

　　一，引导你看到别人看不到的。比如说客户投诉。客户可能不理性，有正确价值观的企业家，对客户负责，跟客户解释，满足客户合理的需求。但是目光短浅的、只看到钱的地产商，早些时候遇到这种情况就会递纸条子吓唬或者拿棍子闷倒客户。这就是差别。当企业品牌价值逐步建立以后，再有客户投诉，对我们公司内部所有体系来说都是解决客户问题和服务，没有别的选择。不是万科[简介 最新动态]的房子不漏，而是万科能够帮你更好的解决问题。

　　有些地产商想的总是怎么弄到地，怎么逐利；王石做地产，总在考虑怎么样保持房价稳定和做好客户服务。这就是靠价值观的引导。价值观这件事在创业当中，会引导你看见别人看不见的机会、趋势和风险。万科总能很好的审时度势，因为他看见了别人没看见的东西，在钱前面的东西，钱前面的东西就是理想。

　　先理想后赚钱的人和先赚钱后理想的人，哪一种人赚钱多？第一种人。做好主业，你就能赚到最基本的利润；坚持五年七年，全社会给你第二笔钱：资产增值。再有五年十年上市，这是第三笔钱。第一种人能顺利拿到这三笔钱，第二种人往往在第二笔钱还没拿到时就翻船了。好人的价值是多少？10%到15%。A股60%取决于宏观经济，30%取决公司业绩，10%—15%就取决于领导人、品牌、价值观。所以追求理想顺便赚钱，顺便赚了10%—15%，更何况是持久不停的赚。

　　二，让你算到算不清的帐。一块地五亿十亿，这是算的清的；问题是算不清的帐：第一是时间。敢扛很重要，很多帐算不算的清楚，跟时间有关。所以我们每个人做决策的时候，自己心里对时间预期不一样，你敢扛一辈子的事情都是靠信仰。正确的价值观把时间距离拉长，会坚持长期趋势，把东西价值提升。第二个取决取决于跟谁做。很多事情选择合作伙伴是第一位。一个有理想的企业，在选择合作伙伴的时候就会去找同类，算帐的方法就跟别人不一样。这个时候考虑的不是价格合适，而是双方价值观的一致。第三个取决于是否符合公众利益。做绿色建筑成本比非绿色建筑高三百到五百块钱。但对于我来说选择绿色环保的价值观，很可能在三年五年以后会得到市场的回报。美国绿色建筑平均租金和售价平均高5%—10%，人家往这方面走靠谱，我想我往这方面走也靠谱。你会发现算的清的人做的投资都是投资未来，差别就在这里。

　　三，引导你做别人不做的事。有理想的人必定有毅力。人有坚韧不拔之志，才有坚韧不拔之力，只要你自己心里头充满这样的信念，毅力自然来了，不会觉得辛苦，反而觉得很快乐。

　　这就是我说的“吃软饭、戴绿帽、挣硬钱”。理想你们每个人可以自定义，自定义超越金钱的价值观。总之心里面有这个东西，才能看到方向，算好帐，做好事。

　　企业与政府：离不开，靠不住

　　第二件事情，处理好政商关系。企业跟政府的关系，用六个字，离不开，靠不住。

　　第一层意思，我们跟外部的政策环境的关系。国家的政策，首先是遵守，而不是每天讨论对不对。每个政策的出台都有政府自己的考虑、自己的道理在里面，对和不对是见仁见智，但你不遵守就出状况。每个企业必须要从，听党的话，按政府要求办。还有一个办法，能“投机取巧”，就“投机取巧”。

　　第二层意思，国有资本和民营资本之间的关系。我认为目前来看混合经济是比较可取的一种方法。只有混合经济才能在当下社会转型的时候保持一个相对稳定治理结构：国有资本有约束，无动力，导致懒惰和贪污。民营的毛病是有动力而无约束，动力表现为贪婪疯狂，国有企业有七大绳索约束，民营企业除了法律和政策没有其他的约束。所以这两种极端的体制，资本形态都有缺陷，混合以后就能够做到有动力也有约束。这样就能保持治理结构的平衡和发展稳定性。另外能做到国有资本保值增值，民营资本也保值增值，这就是意识形态上的庇护。

　　第三层意思，企业家跟政治家的关系。这个关系的确是非常艺术的关系，但是根据历史上来看，我们能看到一点蛛丝马迹，怎么样才能做成功。政商关系建立在基本的道义、制度、根本方向上的一致，这样才能赢得绝大多数政治家的支持，而不是把它堕落成为社会行政之间的关系。政商关系处理好了，今天的民营企业才能发展的很好。

　　第三件事情，如何做好民企，很重要的功课，就是代继传承。传什么东西？这是非常重要的。是把钱传下去，把家业传下去，还是把荣誉、价值观、体制传下去？这是一个挑战，我们是要把治理结构、价值观、团队一代一代传下去。现在代际传承不是简单传给一个人，而是要把治理结构传下去，这里面要做很多细节工作。把这个东西传承好了，接下来后续的事情才能一代一代的传下来。在过去一百年里，民营企业寿命很短，不在于自己，而在于外部的动乱和不安。其实这需要找到一个约束伟大人物的制度。因为我个人觉得，如果我们不约束这些伟大的人物，他把自己的己任还是大家的众任就分不清楚，不是以天下为己任，而是天下以我为己任，所有人关注这个伟大的人。所以我们一百年来社会动荡太久，导致民营企业总是处于不断的动荡当中，所以社会财富不能积累。如果不能很好的传承，有可能中国改革开放的成果又化为乌有。

　　公益与慈善：我们做的比巴菲特好

　　第四件事情，我要讲的民营企业今天坚持理想的同时，跟社会之间的关系。简单的说就是企业公益与慈善，企业如何推动促进社会公平正义。大家都知道最近巴菲特和比尔盖茨要与中国一些人讨论公益慈善的事。我在这儿简单说一下我的看法：

　　第一，在慈善和公益这个问题上，中国的民营企业做的比巴非特、比尔盖茨要好， 为什么？我们行善比他们早。比尔盖茨75年办公司，2005年才办公益基金会，中间有30年。巴非特更是做公司赚钱赚了50年才想起这个事。中国企业家有的才15年、10年就成立公益基金。我们挣的钱比他们少，挣的钱比他们晚，觉悟却比他们早，我们在道德上完全优越于巴非特和盖茨。

　　第二，我们要高度关注这种行为不能伤害到自由企业制度。1956年中国民营企业家统统都裸捐了——从这一点来说又比巴非特、盖茨做的好，中国民营企业在56年都裸捐了——但我们得到了什么？得到了饿死几千万人，得到了文化大革命，得到了必须要走上改革开放的道路。也就是说我们如果只是单独片面强调裸捐裸捐再裸捐，如果没有充分保证私有财产，创造财富的动力就会枯竭，财富就会消失。今天要保证良好的开端，比比尔盖茨和巴非特还早的行善的同时更重要的是建立独立的公益基金会，成为一个财团法人和社会的NGO，这些基金会不可能被政府征用，而我们现在这800多个基金会绝大多数都是政府的。所以这件事情是需要关注的。

　　我在这里介绍一下中国企业家在公民社会建设这方面做出的努力。6年前，中国开始可以建立私人发起的私募公益基金会。我们建立了一个华夏心脏基金会，现在这个基金会成为全球最大的心脏基金会，另外发起了阿拉善环保基金，170个企业家募捐，组成国内最大的环保基金，除了治沙以外，还植草；再后来我们成立了万通[简介 最新动态]企业公益基金，现在帮助李连杰壹基金成为一个公募基金，来帮助他尽快把公募基金建立起来，以进一步推动公募基金在中国的发展。所有的美国创业者都是二代三代才开始做这个事，我们现在才半世，一世还没有完事，才开始创业就要忙这个事，不仅是我，很多企业家都在做这样的事。我们企业时间很短，所以现在中国企业家不断的投身到制度建设层面更重要，我们更注重在公益慈善当中建立一个独立的公益基金会和科学治理、透明诚信的公益制度，这样才能保证我们不断的捐献，不断推动社会公平正义，不断的推动社会进步，而不是不断的推动公权力持续往前走，毁坏我们公平竞争的良好的市场经济体制。

　　Q：大家知道您是房地产行业里很有分量的企业家，如何看待当下关于房地产市场的调控问题，以及对未来的房地产市场走势？

　　冯仑：今天其实应该少谈房市，多谈创业，多谈理想。我就说几句。 首先，我们房地产是一个住宅为主的市场，我们房地产大概六万亿的市场，2/3是住宅。我国的房市政策经过了三个阶段。最早我们刚刚结束文化大革命的时候，住房是福利分配制的；到99年以后出现一个根本转变，就是住宅逐步市场解决，取消福利制度。近三四年以来开始另外一个转折，把市场化解决不了的问题，比如公平的问题交给政府来管，所以政策渐趋完善、思路渐趋清楚。当下政策是史上最纯的政策，关于保障、关于商品房，这回是说的最清楚的，从这个角度来看，政策是清晰了，接下来就是往下持续、稳定的贯彻。应该说最近这一段来看政策调控的效率是开始显现出来，保障供应越来越多，另外市场这边的房价的稳定也达到了。也就是说过快上涨的势头被抑制了。

　　我得问你们一个问题，咱们国家首次置业年龄27岁，你们认为27岁或者这个上下，政府应该把你们的房都保障起来吗？如果我告诉你保障了以后可能失去更多就业机会，你们选哪个？为什么这样讲？所谓市场化改革方向，资本要素包括人力资本，人的要素的流动，一旦给你们保障了住房，因为房贷的问题解决了而不去创业，市场活力就没了，就业机会就减少，就业机会减少，你们可能在贫困的环境里终老一生，而且这个产权还不完备。事实上如果过分的保障，过分的保障，最后有可能是劳动力要素窒息，所以这也是市场经济国家很少有说二十多岁就进入保障的原因。

　　我们现在人均住房面积已经28平米，接近日本。自由产权房超过80%，所以总起来看，在改革开放30年之后这个问题基本上得到了解决，但是并不是所有的人都满意。我认为这不是问题。房价就是青春期的痘痘，理性的家长就是安慰和等待，过了青春期就好了；不理性的家长认为是肿瘤，带到医院做手术，割了留下伤疤，长大以后留下伤痛。大家想想再过十年二十年，上一代的老人没有了，多出来好几套房，所以十年以后，房价必然降下来。我相信政府已经有了史上最纯的政策，只要坚持这个方向，这个问题逐步的不成问题。

　　Q：关于大家比较关注的国美之争，假如你是黄光裕的话你怎么做？

　　冯仑：国美之争有一个角度大家没有研究，关乎民营企业的生存状态。十年以前，民营企业出现了黄光裕的挫折，基本上机毁人亡模式，飞机掉下来，企业出事了，人进去了，企业也没了。大概五年以前，出现了新情况，叫做人机分离模式：企业可以正常运转，人可以坐牢，但民事财产权利不被剥夺，他的权利还可以被保护。这件事情对民营企业的发展是积极的信号，刑事责任和民事权利两件事情不能等同，当面对刑事责任坐牢的时候，你的民事财产权利仍然得到保护和很好的正常运转。这一次更进一步，不仅人机分离，而且民事权利还能够跟在外面一样积极的行使，不仅是保护，还要争取，还有行为。今天民营企业发展的环境从这个角度看得到了很好的优化，这样很多民营企业面对一些挫折和刑事责任的时候，企业财产权利、家人的财产权利是得到保护的。从这个意义上来说，通过国美这件事情，我看到了这方面的进步，所以我更愿意说，这件事情与其说两个当事人的输赢，应该看成民营企业在发展道路上争取到民事权利与刑事责任分开的环境，这个环境对于民营企业未来的发展和财产制度的保护和传承更有利。