| 财经热评 本文仅代表作者本人意见 最近，多个城市出台了“限购令”，然而这些城市的楼市并没有受到很大打击，某种程度上“限购”反而刺激了购买量，北京和深圳等地甚至还继续出现“排队买房”现象。 首先是“末班车效应”。限购之后，很多人预期政策将越来越偏紧，激起他们去抢购住房，尤其本来就有购房计划的，更会提前去购房，政策的不确定性，让很多购买力在短时间内集中性地爆发出来。 其次，刚性需求的力量确实很强。我国城镇住宅新增能力并不突出,尤其1999年后城镇住宅竣工量增长缓慢，年均增长速度只有4%，大大低于1988~1998年的年均23%增速。住宅供给的止步不前，除了住宅全面市场化后，开发商出于利益最大化动机而囤地、囤房，不能不说与土地招拍挂后地方政府有意控制和收缩住房供应用地有很大关系。再加上我国经济发展失衡，大量人才往沿海少数几个大城市拥挤，而这些城市往往土地供应又十分紧张。 第三，限购确实打击了投机炒作、囤积多套房产的人，但问题是，我们目前面临的很可能是“全民炒房”。社会保障不足，货币流动性泛滥，是房价的两大推动力。为了养老保障和防止通胀，绝大多数普通人只要有机会都会倾向于去买一套房存起来。再加上高收入者这些年收入增长速度确实不低，他们对自己的未来收入预期很高，这些都进一步刺激人们购房欲望。 第四，目前的调控政策没有从根本上改变人们对房价不断上涨的预期。尤其房产税并没有形成有效的威慑力。虽然市场上一再传闻持有环节的房产税，但消费者“对房产税的预期并不高”，指望着第二套、第三套房才会开始征，相信“法不责众”。但政府确实也处于两难境地，不开征房产税，人们仍然有机会就会“囤积”住房，但开征房产税又是一件很复杂的事情，所遇到的挑战很大。 如果限购令能坚持1~2年，笔者不否认它在长期会逐步发挥一些作用。但中国住房问题是不是就此能解决了？笔者不持乐观态度。房地产调控仍然任重道远，住房制度的全面调整才刚刚起步。 |