◆中国房地产已经进入熊市,将持续五年时间 ◆一线城市房价会大跌,中小城市可能创新高 ◆中国经济增速会放慢,但经济的增长将变好 这一轮房地产调控的力度和时机,出乎很多业内人士的预料。 9月29日,多个部委联合出台“新5条”,将首套房的首付款比例调整到30%以上,同时暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。 10月7日,上海出台地方新政,要求每户居民只能新购一套商品住房（含二手存量住房）,并强调积极做好房产税改革试点的各项准备工作。 新政一出,众说纷纭。尽管多为市场利空条款,但不少业内人士认为,在尚未加息的情况下,房地产市场的资金仍然充足,房价长期仍然看涨。 此时,玫瑰石顾问公司董事、独立经济学家谢国忠却发文称,“未来五年大城市房价平均跌一半”。其文章称,当泡沫泄气的时候,房价必须下降到工资和投资收益可以支撑的水平;并认为,投机者已成“冷水锅中的大闸蟹”,需及时撤离。 昨日（10月10日）,《每日经济新闻》记者独家专访谢国忠,其从投资收益、市场泡沫、宏观经济等多个角度阐释近期的新政和房地产市场。他认为,本轮调控政策将压住泡沫“最后的爆发”,并使泡沫慢慢缓解。 每平方米单价不超两月工资 《每日经济新闻》（以下简称NBD）:您预言未来5年大城市房价将下降一半,做出这个判断的依据是什么？ 谢国忠:从信贷政策上看,政府仍然没有放宽二三套房的贷款限制,最有潜力的买房者受到了管制。这些买房者并没有足够的现金,主要依靠贷款买房,因此,房价已缺乏上涨的动力。另外,在人民币汇率的争论中,货币流动性也在收紧。中国已进入房地产熊市,将持续五年时间。 在这种情况下,就要看投资的现金回报。现在没有了涨价的预期,租金回报率和收入房价比,就变成了决定性因素。我认为每平方米的单价不应超过两月的平均工资。 NBD:从租金回报率上看,您认为正常的水平是多少？ 谢国忠:中国的房子有70年的使用权,所以每年约有2%的折旧率,加上很多房子的质量不好,折旧率有可能达到3%。所以,如果投资回报率在2～3个百分点,就等于零回报。 我认为正常的租金回报率应该在5%以上,美国是7%,德国、日本也都在7%以上。当然,在工资涨得快的城市,房租回报率可以低一些。但考虑到3%的折旧,5%的回报率是应该的。 楼市泡沫将慢慢破灭 NBD:您一直认为中国房地产市场存在泡沫,这个泡沫是怎样形成的？ 谢国忠:主要由于货币供应。从2002年开始,中国的货币供应就上升很快。其原因是:美元进入熊市,引发了人民币的升值预期,并引起货币的供应大幅上升,当时中国既能印大量钞票,又不升值,这又进一步加速了货币的供应。 货币供应的第一次传导是通过房地产市场:地方政府通过土地市场把钱截下来,做各种投资,还有很多变成灰色收入。过几年后,剩下的钱回到实体经济里面,并引发我们现在看到的通胀。这其中,房地产的通胀是最大的。 NBD:这轮的房地产调控,能不能挤出泡沫,需要多长时间才能挤出？ 谢国忠:如果一个泡沫大到没有钱去支撑它,它就会自己爆炸,就像1997年中国香港地区、2007年美国发生的一样。这一轮政策的针对性很强,可以把泡沫“最后的爆发”压住。 中小城市房价仍有上涨空间 NBD:按照您的观点,在这轮调控过后,一线城市房价会大跌,那么中小城市的房地产市场将怎么走？ 谢国忠:中小型城市其实是在炒概念,就像蓝筹股炒完了去炒小股票一样。开发商买不起大城市的地,就转向中小城市,并通过买地把钱注入到这个地方,推动经济运转和房价上涨。 但长远来看,人都是向大城市走的,中小型城市的房地产是没有投资价值的。正常情况下,纽约市中心的房价与一小时车程的郊区相比,相差10倍。 NBD:这样的话,中小城市的房价还有没有上升的空间？ 谢国忠:去年年底及今年年初,一线城市迎来了房价的高点。我原来以为房价还能再创新高,现在看来不可能了。相比之下,中小城市的房价有可能创新高。就像股指高点过后,小股票还有可能上涨。这是炒的概念,不是价值的概念,两者的价值无法相提并论。 加息应以实际情况作判断 NBD:针对近期的经济形势,您在上个月接受采访时认为10月份会加息,现在您是否还持有这种观点？ 谢国忠:实际上,银行间同业拆借市场的利息已经涨了很多;同时,包括公积金贷款在内的贷款利息也在涨;另外,由于老百姓存款意愿下降,存款竞争激烈,存款利息也在上涨。我们的判断应该基于实际情况,而不是政府是否宣布。 NBD:这一轮调控过后,对其他领域的投资和整个宏观经济会带来哪些影响？ 谢国忠:中国经济增速会放慢,但经济的增长将变好。房地产的价格没那么高了,政府手里的钱就会少了,政府花钱就会得到限制。一些地方政府投资冲动的背后是收入,如果不解决这个问题,经济转型就会很困难。 |