岛城楼市乱象纷呈房价涨跌同现 市场供大于求

    各种信息犬牙交错，很难用涨或跌来定义当前青岛楼市。现阶段，所谓降价是一部分楼盘此前价格激进策略后的一种调整；所谓涨价，缓慢的涨价，才是楼市的本质。在调控威慑之下，楼市不可能一步回到老路上。当威慑力减弱，若调控形同“空调”，楼市怎能不一步步回到老路上。

    降价，不过是前期定价过高，新政之后的价格调整

    楼市回暖，旺销不属于所有楼盘。在月均销售一套，持续四个月后，福州北路一楼盘

    本周，记者在该项目售楼处了解到，目前购房已能享受99折优惠。销售人员称，可以留下联系方式，过一段时间该项目可能有更大的优惠。

    此前，该项目周边楼盘天福时代阳光、新海源品阁等项目都推出了不同程度的价格优惠。北村片区，鲁信含章花园已狂销千余套。

    李沧区项目蓝山湾已释放出消息，新一期房源将于近期推出，每平方米均价在7500元－7600元。4月份，蓝山湾楼王组团开盘，均价曾接近8500元／平方米。可以看出，本期房源的价格水平有明显的下浮。

    另一李沧中央居住区项目春和景明，在4月份精装修房价格也曾达到8500元／平方米。近期，记者从售楼处了解到，新一期房源为毛坯房，10月份推出，价格约在8000元／平方米。

    新推房源与前期产品略有差异，为蓝山湾、春和景明两个项目调整价格提供了一种解释。像2009年，李沧几个大盘轮番开盘，交替快速拉升区域价格的局面已不复存在。上述明显调控价格的几个楼盘，都曾在2010年之后，调控政策影响力爆发之前开过盘，现在不得不重新调控价格。

    降到底，旺销项目再回涨价老路

    现在，成交量回升之后，并非所有的楼盘都选择低开。2007年的城阳地王——阳光公园一号近期对外释放开盘价格，每平方米均价约为7500元－8000元，高于此前开盘的万科城市花园和中冶圣乔维斯。

    城阳是本轮调控中一直比较活跃的区域，香邑漫步、万科城市花园、中冶圣乔维斯均是逆市开盘。青岛网上房地产显示，现阶段万科城市花园、中冶圣乔维斯所剩房源均已不超过100套。

    香邑漫步自5月份开盘之后，客户到访及成交一直表现平稳，已销售640套房销售，月均销售200套。目前可供挑选的房源已经不多，上周六、周日成交仍超过10多套，而二期项目要到10月底才有望推向市场。

    记者调查发现，几个此前逆势开盘的项目，后期分批推出的房源均有价格缓慢上涨的趋势。李沧东部一楼盘，目前已取消7月份开盘时的优惠政策，均价约为8200元／平方米。

    在记者采访中，两个李沧大盘的销售负责人均表达了类似的观点，因为后市政策不明，周边项目都在谨慎地小幅上涨，涨价有利于稳定前期客户，聚集人气，这几乎是楼盘销售最惯的手法。

    低价开盘促销过后，下阶段后续开盘项目优惠幅度或将缩小

    太平洋房屋山东区域总经理林宪周分析，目前几个热销的新开盘项目，一般定价都比周边二手价格有很大幅度的优惠。

    以伟东幸福之城为例，开盘价格不到8000元／平方米，旁边百通馨园二手房价格在9000多元／平方米。目前，伟东幸福之城二期推出的三批约1000套房源，销售已达到九成。再如8月份推向市场的鲁信含章花园，精装房每平方米价格约在11000元－12000元，旁边竹韵山色一期、北国之春的二手房价格约为11000元／平方米。不到两个月时间，鲁信含章花园网上签约已过700套，相关销售人员透露，实际销售已过千套。

    在部分楼盘通过价格调整引发成交回升之后，后续市区稀缺地段的楼盘优惠的幅度已在收窄。近期，海尔东城国际旁边的恒易慧心园对外称，开盘均价将在12000元－13000元／平方米。海尔东城国际的二手房也基本在这一价格水平。在福州北路上，万科倾力打造的高端项目万科蓝山，预计将于9月底到10月初开盘，起价将为13000元／平方米，均价将达到15000元／平方米。

    在七八月份市场启动之后，“金九银十”市场已进入新阶段，不再是试探购房者在什么价位会入场，而是一点点考验购房者对涨价的承受力。仰头是调控政策构建的价格天花板，缓进中的房价，也在考验这天花板的容忍度、硬度、成色和持久性。 张则涛 二手房 缓慢回升中 报复性上涨没有机会

    二手房市场确实在恢复之中，但不如一手房市场反应迅速。

    据太平洋房屋山东区域总经理林宪周介绍，8月20日之后，相对七月份恢复了两成。成交主要集中在低面积、低单价、低总价的房源，这说明一些刚性需求客户怕房价越调越高，已经出手了。

    21世纪不动产青岛区域总经理刘刚也证实，现在小单值的房子是成交的绝对主流，成交主要为刚性需求，说明调控政策起了作用。

    刘刚同时反映，现在二手房议价空间在减少，以前房主打算降十万元,现在只降个五万元,以前降个两三万元的房子,现在也不降价了。

    调控政策对各区域的影响也不均衡，刘刚说，受上实海上海交付影响，目前崂山东部二手房价格水平已突破18000元／平方米,年初才15000元／平方米。整体来看，市南、市北、四方的二手房价格水平受影响不大，回调比较大的是李沧区，主要原因是该区域新盘比较集中，供应充足。

    另据21世纪不动产李沧祥乐店店长徐绍乐介绍，李沧区当前二手房市场不是很火爆，价格只是去年12月份的水平。以百通馨苑为例，高层成交价格在9400元左右/平方米,今年三四月份历史最高点为9800元到1万元/平方米。

    “去年周边一手房开盘，一天就能卖光，有半数买不到房的购房者转到二手房市场”，徐绍乐说，现在这种一手房对二手房拉动很少。

    “没有投资客在背后推着房价上升，再加上现在的价格水平让许多刚需客户买不起房，这都限制了成交”，徐绍乐说。

    林宪周则明确认为，现在挂牌的二手房源明显增多，在好地段，卖方不降价，买方不出手，市场其实没有复苏，成交的房源主要在低端区，不是市场的主流，“金九银十”二手房市场没有报复性上涨的机会。 下半年走势预测

    ■之一：热销是因为上半年供应缺乏

    随着伟东幸福之城、鲁信含章花园等一批楼盘的进入，8月的青岛房地产市场成交量大幅攀升，特别是市内四区，由于上半年供应量有限，刚性需求在热点楼盘的引导下大幅爆发，8月22日至28日的一周里，青岛商品房成交量环比增长65%。但这并不能预示整个青岛下半年房地产的走势，成交量的迅猛增长仅是上半年市场缺少可售房源的一种补偿。

    ■之二：市场出现供大于求

    应当注意的是，8月22日至28日的一周里，青岛商品房供应量环比增长130%，远大于成交量65%的增长速度。截止到8月29日市场存量达到819万平方米，环比上升2.63%。虽然8月末青岛的成交量明显反弹，但仍然处于供大于求的市场层面下。随着九、十月份大量楼盘的上市，房产市场竞争将更加激烈。

    ■之三：个别楼盘热销撑不起整体市场

    每年的九、十月份都是房地产成交的旺季，众多发展商将全年销售目标的半壁河山寄托在这两个月。进入8月末，众多城市的成交量集体回暖，这是否意味着本轮“最严厉的宏观调控”将是2009年的轮回呢？

    应当看到，热点楼盘的旺销已经打破了自四月以来的沉寂，但在宏观调控的压力下，个别项目的旺销是跑不赢整体市场的，下半年青岛的房地产市场仍将在供大于求的市场基调下徘徊。并且随着九、十月份大量楼盘的上市，房地产市场竞争将更加激烈，2010年下半年的青岛房地产市场还要进一步接受考验。