地产商资金压力大

    房地产商资金压力明显 江浙房企向员工募集资金

    在浙江一家中型房地产公司工作的顾伟新（化名）近日购买了10万元信托理财产品。与其他信托产品不同的是，顾伟新购买的是该地产公司特定向内部员工发售的产品，年收益率达12%。

    “通过信托的形式向企业员工募集资金，缓解燃眉之急，这种方式已在江浙地产圈内悄然兴起，很多知名房企也加入了信托化内部筹资的行列。”据业内资深人士介绍，信托化内

    近期，银监会叫停了银信合作业务，信贷调控进一步收紧；房地产商的融资难度和融资成本大幅飙升。此前，在港上市的内地房企纷纷转向境外发行高息债券，而不少A股上市公司则通过信托、委托贷款、股权质押融资等方式“找钱”。

    专家指出，曾经规模雄厚的地产商顺驰，因为过快扩张和巨额负债而最终崩盘。如今的地产商千方百计筹资的共同结果是高利率，在楼市低迷的背景下，高昂的融资成本最终可能成为压在房企身上的“千钧重担”，地产商切不可掉以轻心，否则有可能重蹈当年顺驰危机的覆辙。

    融资成本攀升

    “两年前那一轮行业低谷时，房企公开融资的成本最高也就到10%左右；今年，很多企业发债或信托融资的利率高达12%-17%。”一位信托公司的经理告诉中国证券报记者。

    7月6日，中南建设公告与中铁信托合作，由中铁信托以信托资金对其“青岛海湾新城”项目融资5亿元。包括管理费在内，此次融资年综合费用率达到12%。

    供职于中融信托的张先生介绍，“年初时，房地产信托产品的年化收益率还可以做到10%以下，而现在，一般开发商从信托渠道融资，利率高达15%—17%，优质开发商信托融资利率也达到12%左右。”

    无独有偶，在港上市的内地房企发行债券的利率也大幅攀升。4月22日，雅居乐发行了7年期债券，募集资金6.5亿美元，利率指导区间定在8.875%—9%。4月16日，碧桂园发行的7年期债券，募集资金5.5亿美元，债券利息为11.25%。4月22日，佳兆业发行5年期债券，募集资金3.5亿美元，利息高达13.5%。5月5日，花样年在香港发行了本金总额为1.2亿美元的担保优先票据，票据于2015年5月到期，年利率达到14%。

    银行贷款、再融资受到限制，严厉调控使销量下滑，依靠销售回款也不容易，有境外再融资优势的在港上市房地产企业开始以高息为代价求得资金。在花样年之前，碧桂园、雅居乐、佳兆业等已纷纷发债进行境外融资，这些内地房企境外融资的成本连续攀升。

    恰在此时，上市公司委托贷款也开始增多。今年截至6月25日，共有532则上市公司公告“委托贷款”事项，比去年同期增长30.1%。借款方为开发商的委托贷款利率，明显高于基准的利率水平。

    WIND统计显示，今年以来已经有37家房地产上市公司的各类股东以股权质押方式进行了92宗融资活动，质押股份总数接近52亿股。仅5月份以来就发生31宗质押融资活动，6月份以来愈演愈烈。而去年全年仅有19家上市房企进行了31宗股权抵押融资。

    据了解，信托公司除了将房地产信托贷款利率水平提高到10%以上，还降低贷款抵押物的抵押率，以此加强相关信托产品的风险控制，从而变相提高了房地产企业通过股权抵押信托来融资的成本。

    有香港分析师表示，房企融资息率与公司经营状况和议价能力密切相关，利息越高表明公司的偿债风险越高。房地产调控下的内地房企经营和融资难度加大，市场忧虑上升，境外发债扩张的利率成本也越来越高。

    第一上海地产分析师认为，内地今年的房地产调控政策力度较大，下半年房地产企业现金状况可能吃紧，很多房企要趁着目前财务状况好的时候发债，才能吸引更多投资者。

    融资渠道加紧收窄

    早在今年年初，银行收紧房地产开发贷款的苗头就已显现。在国务院4月中旬出台严厉调控政策后，银监会随之宣布收紧对各类房地产贷款的监管，并加强对土地开发、房产开发贷款的监管，要求贷前审查须履行“面测、面试和居访”三大程序，严打假按揭。还将收紧对土地开发贷款、房地产开发商贷款的审慎性监管。

    信贷井喷被认为是导致2009年房价飙升的最重要原因，保守测算有两成新增信贷流入房地产市场。根据国家统计局数据，2009年房地产开发企业资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。这两项贷款数额相加就达19696亿元，约占去年全年新增贷款的20%。

    今年初，监管部门就设定了7.5万亿的信贷投放目标，并要求按照“3∶3∶2∶2”的季度投放比例投放，各家银行都将信贷规模在内部进行了分解，丝毫不敢“超额放贷”、“超速放贷”。

    房地产企业从银行获取贷款难度加大，信托、委托贷款以及股权质押等融资形式迅速增多。统计数据显示，今年上半年，新成立的房地产信托产品接近140款，成立规模超过350亿元，而2009年全年有181款房地产投资信托，规模为327亿元。

    然而，银监会叫停银信合作业务后，银行已开始停发为房地产开发商提供融资的信托类理财产品。深圳有信托公司负责人表示，通常在银行收紧房地产贷款的时候，管理层对信托公司的房地产开发融资的信托计划也会加以限制，2008年就是个明显的例子。

    资金压力明显

    从高息融资的内地房企来看，许多公司面临购地支出与开发资金的压力。以花样年为例，2009年花样年营业收入24.59亿元，同比上升了109.4%，仅去年一年，花样年就合计取得26幅土地，规划总建筑面积约209万平方米，预计今年新开工面积达到111万平方米。这都需要大量的开发资金及土地投资。

    同样可能面临压力还有在高负债率的情况下继续扩张的房企，销售快速下滑后也濒临困境。以绿城中国为例，2009年公司456亿元的地价款中，还有230多亿元没有付清。今年绿城又购买一批土地，地价款为90亿元左右。绿城今年的在建项目多达102个，在建面积超过1200万平方米，新开工面积将超过800万平方米。

    据WIND数据统计，2010年一季度末，按申万一级行业分类的102家A股房地产企业持有的货币资金合计达1792亿元，同比增长60.4%，创出三年以来新高。其中，万科、首开股份、保利地产、金融街等公司货币资金超过100亿元，另外，金地集团、招商地产、新湖中宝等多家公司货币资金超过50亿元。

    但一季度末，A股房企短期借款、长期借款、应付债券、一年内到期非流动负债等带息负债的总额为3408.15亿元，与现有货币资金相比，负债压力不小。

    摩根大通中国投资银行副主席龚方雄表示，内地正在收紧对房地产的融资，开发商今年在海外融资要明显优于内地融资。海外几个主要的经济体目标很明确，就是低息不加息，而且政策会维持相当长的时间。

    龚方雄认为，如果再把人民币可能升值的幅度考虑进去，目前海外融资的成本可能比内地还低，目前内地的信托融资利率是13-15%左右，但是海外就算是高息融资的成本，也不过是12%-13%，如果短债形式融资的话，海外的融资成本更加低。从今年的整个市场环境来讲，海外融资要优于内地融资。

    券商：房地产毛利率下行

    随着房地产行业步入深度调整，行业的利润增速面临下滑的压力。近期不少券商在中期报告中都指出，下半年整个房地产行业将进入下行调整期，行业的毛利率面临下降的压力，同时资金面的影响也将逐步显现。

    毛利率面临下降压力

    申银万国研究报告称，2009年下半年房地产新开工和投资趋向过热，这导致行业从2010年下半年起会逐步进入库存增长阶段，从而形成对房价的压制。未来行业盈利水平和利润增速面临下滑；预计2010-2012年，行业平均利润率将由此前的41%降低至20%。企业更多依赖内生增长，而房价上涨平稳将导致利润增长受限；转型期间，政策对行业的压制导致融资受限，未来融资规模势必下降；2010年销售下滑导致企业平滑利润意愿显著，预计2010年行业利润增速为31%。

    中航证券研究员张绍坤认为，2009年7月至2010年5月累计新开工面积达到13亿平方米，是2009年全年商品房销售面积的1.4倍，住宅供给相对较为充足，住宅市场将呈现2010年库存累积、2011年库存消化的态势。根据月供收入比和租金收益率测算，商品住宅价格回落幅度在10-30%，调整时间在1-2年，其中一线城市调整压力较大。

    银河证券分析人士指出，2010年开发类地产上市公司的毛利率面临下降压力。2009和2010年商品房售价中地价占比在提升，预计从2008年的23%上升至26%和27%。此外，土地增值税的严格清算对公司整体平均而言，影响不大。预测主要开发类上市公司毛利率水平可能下降3-4个百分点。

    资金面受到影响

    从去年的“争地”到今年的“退地”，土地市场可谓风云突变。随着地价节节下调，再加上资金渠道受限，曾经的高价地所带来的资金压力正在逐渐显现。荣盛发展近期就公告称，公司于2007年12月所拿南京仙林地块已解除土地出让合同。该宗地块总价7.1亿元，已缴纳2.84亿元，其中1.065亿元定金不予退还。

    国泰君安分析师孙建平指出，公司对于该项目已于2008、2009年度共计提减值准备0.60亿元，剩余0.47亿元将于2010年中报计提，折合降低每股收益0.03元。孙建平表示，南京退地使公司可以有充裕的资金做更好的拿地选择，缓解市场向下时的资金压力。

    对于类似的退地现象，东方证券研究员杨国华表示，去年高价拿地的开发商将会面临开发资金的压力，但是在短时期内还不会明显暴露。三四季度房价下降后，开发商可能会对去年高价地计提减值，未来开发商的资金压力会越来越紧。他表示，尤其在去年快速扩张后，很多新开工项目的支出很大，但目前银行信贷、再融资、信托等融资闸门被关闭后，开发商的资金流入能力大幅下降。因此未来主要还是通过降价促销的方式来加快周转，促进销售回款，以解决资金问题。

    招商证券研究员贾祖国则表示，目前已适当下调了部分地产公司盈利预测，下降幅度在20%左右。这主要基于三点考虑：4月份开始严厉的政策调控；地产再融资的从严，绝大多数想股权融资的地产公司可能在未来2年内都很难获得融资；部分公司预收款情况出现一定程度的恶化，资金面受到一定程度的影响。(林喆 万晶 于萍)