山东最牛楼盘公摊面积超八成 官员称咋卖都行

    公摊迷雾

    演播室主持人 敬一丹：

    您好观众朋友，欢迎您收看《焦点访谈》。

    在山东省高密市有一个楼盘叫贵宾首府，不久前这个楼盘的很多业主在收房的时候发现，公摊系数竟高达50%以上，有人把它称为史上最牛的公摊系数。记者在进行实地调查以后发现，在贵宾首府，如此高的公摊系数的背后，暴露出的是职能部门在预售房合同监管上的重重漏洞。

    解说：

    这是在山东省高密市的繁华地段刚刚建起的一座地标式建筑——贵宾首府。2007年，它曾作为期房面向业主销售，由于这是高密市第一座高层建筑，因此当时这个楼盘卖的很火。刚刚成家的张维还很庆幸能为父母、为自己在这里抢购两套一室一厅的房子，但他来收房推开房门时却傻了眼。

    张维 贵宾首府业主：

    第一感觉就感觉这个房子的面积明显小了。

    记者：

    像你买的时候，合同上约定是多大面积？

    张维：

    是这样，我当时买的时候是买了两套，总的面积是85平米。然后我实际上现在两套的面积加起来的话，应该也不到50平米。

    解说：

    买房时，开发商曾在现场摆设了两个样板间，有厨房、客厅、卧室，功能很全，这让张维很动心。可眼下自己买的这两套精装修的房子却怎么也和当时看到的样板间联系不上。

    张维：

    鞋柜，然后以及像这边的沙发、床，这个房间的面积根本就摆放不了那么多家具，只能放很少的，放一张床，放一点简单的凳子。

    解说：

    遇到同样问题的还有很多购买贵宾首府房子的业主，他们都对自己购买的房屋面积充满了疑虑。他们觉得自己的房屋面积不仅与样板间相差很大，而且与买房时销售人员的承诺也不一致。

    记者：

    当时给你承诺的，当时说公摊是多大？

    周敏 贵宾首府业主：

    不超过30%。

    记者：

    公摊不超过30%？

    周敏：

    对，他明确说过这一点。

    解说：

    但在贵宾首府一楼，记者看到，高密市晟晖房产测绘公司对贵宾首府的测绘结果发现，除了一二层商用之外的房屋，最低分摊系数是0.52，有的楼层是0.56，还有的甚至接近0.85。

    虽然国家在一般住宅的公摊系数上没有规定上限，但通常不会超过0.3。但这里的公摊系数怎么会高达0.52以上呢？

    李伟 潍坊福城置业有限公司办公室主任：

    因为我们这个楼是一个酒店式产权公寓，它不相当于普通住宅。有了高的配置，所以说它的公摊系数必然要高。

    解说：

    原来，贵宾首府公摊系数高的原因在于这座楼不是普通的住宅楼，而是酒店式公寓，有很多公共设施需要分摊。记者在楼内看到，贵宾首府它有五部电梯，宽敞的大厅，还有20条走廊，看上去的确不像是普通住宅。

    记者：

    当时你们买的时候有没有跟你说，这是一个酒店式的公寓？

    周敏：

    没有，当时跟我们签合同的时候，他就跟我们说是住房。

    记者：

    那当时他这个房子卖给你们的时候，标明是什么性质的房呢？

    张维：

    住宅。

    解说：

    让张维等人确信自己购买的是普通住宅的，不仅因为有漂亮的样板间，有销售人员的承诺，更重要的是这份商品房买卖合同。

    记者仔细查阅了这份合同，发现其中一句“买受人的房屋仅作住宅使用”，这让购房者误以为自己购买的是普通住宅，没有任何其它字句告知购房者购买的是酒店式公寓。

    记者：

    为什么不在合同上标明是公寓？

    李伟：

    合同，这个事我还不是很清楚。因为什么，我的观点，就是我们销售的观点，公寓就是住宅。

    解说：

    虽然国家目前还没有严格界定酒店式公寓与普通住宅的区别，但在规划设计中，酒店式公寓与普通住宅有着很大的不同。其中与消费者利益密切相关的是由于结构和使用功能不同，公寓的公摊面积要远远高于普通住宅的公摊面积，更重要的是土地使用年限不同。

    根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让最高年限居住用地为70年，综合用地为50年。而在贵宾首府的土地使用证上记者看到，土地使用年限是50年。也就是说，业主购买贵宾首府的房子在土地使用年限上要比普通住宅少20年。

    贵宾首府是高密市第一家酒店式公寓，作为普通消费者确实很难了解酒店式公寓与住宅在公摊面积、土地年限等方面的区别。如果在合同中不加以注明，很容易误导购房者认定自己购买的房屋就是一般住宅。

    邱宝昌 北京市汇佳律师事务所主任律师、中国消费者协会律师团律师：

    我认为这个合同里面有很不明确的地方，应该写上这个是住宅，还是酒店式公寓，它不填写实际上就隐藏着、隐瞒了重大事实。我认为这是一个合同上的一个缺陷，这实际上涉嫌侵害了消费者的知情权。

    解说：

    不仅如此，在贵宾首府的售房合同上还存在着另一个重要缺陷，就是在面积约定时只填写了建筑面积，却没有填写公摊面积和套内面积。

    记者：

    为什么不把这个东西当时写到合同上，或者明确交代给业主呢？

    李伟：

    我个人理解，他们没有问我，我只卖的是建筑面积，业主没有强烈要求注明公摊面积和公摊系数，我也不必要加上。

    解说：

    根据《商品房销售管理办法》的规定，以建筑面积计价的当事人应当在合同中约定，套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，像这样不写明套内面积和公摊面积的是明显的违规行为。

    正是因为贵宾首府的开发商与业主签定的合同中存在诸多问题，才导致众多业主不了解自己购买的房屋真实的用途和面积。

    其实，对于贵宾首府的购房者来说，即便他们不了解相关规定，按理说应该会有职能部门为他们把关。按照《商品房销售管理办法》规定，承担商品房销售管理责任的是各地建设行政主管部门和房地产行政主管部门，那么高密市房地产开发管理办公室又是如何履行监管的职能呢？

    记者：

    那作为商品房的主管部门，对于签署这样的合同，你们要不要承担一定的监管责任？

    潘守亭 山东省高密市房地产开发管理办公室党支部书记：

    这个情况我不很清楚。

    记者：

    在不在你监管范畴之内？

    潘守亭：

    应该是合同的发放，应该我们是有的，但是监管我们是不管的。

    记者：

    他怎么卖都可以？

    潘守亭：

    怎么卖都可以，我认为应该是这样。

    解说：

    在贵宾首府销售合同上，记者看到最后一条就是合同要送高密市房地产开发管理办公室登记备案，这也是合同接受职能部门审查的一个过程。

    邱宝昌：

    不动产的买卖预售合同是要备案制，职能部门是要备案的。那么备案的时候，他就看你是不是符合相关的规定。那像这个合同必要条款当中有建筑面积，后面还有套内建筑面积，分摊面积都空下来，这也是应该填而没有填的。那作为职能部门在备案审查的时候，你应该要对这种不符合备案形式、备案要求的合同，应该要求它重新备案、让它如实填写相关数据以后再进行备案，而我们的职能部门没有认真履行这种监管职能。

    解说：

    不仅如此，高密市房地产开发办公室在给贵宾首府发放商品房预售许可证时也没有按照规定要求操作。

    在贵宾首府的预售许可证上，记者看到，房屋用途、性质上没有明确标明是酒店式公寓，而是写着营业和居住。

    记者：

    那你们发放这个依据是什么？

    潘守亭：

    我忘了这个事了，我看一下可以吗，营业、居住。

    解说：

    按照《城市商品房预售管理办法》，商品房预售许可证的发放依据是建设项目的立项、规划、土地使用权等批准文件。也就是说，预售许可证应与立项、规划、土地相一致。记者查阅了贵宾首府的立项文件，上面明确标明贵宾首府就是酒店式公寓，而且据高密市规划局负责人介绍，该项目规划也是酒店式公寓。但高密市房地产开发办公室却没有依据此文件发放预售许可证，这在一定程度上给购房者造成更大的误解。

    邱宝昌：

    实际上这和规划，和土地使用是不一致的，违反了建设部《关于预售许可管理办法》当中预售证发放的有关规定。那现在为什么会出现营业和居住和以前的酒店式公寓与混合式住宅不一致，这一点我认为只有相关的职能部门，他们才能解释清楚。

    记者：

    为什么会跟规划不同？

    潘守亭：

    这个可以看看，看看是什么原因，肯定它这是有原因的，我认为肯定是有原因的。

    记者：

    你认为什么原因呢？

    潘守亭：

    什么原因我不是很清楚。

    记者：

    但是也正是这样的一个预售许可证，就会给业主们造成一种误导，你觉得这个责任在谁呢？

    潘守亭：

    这个我不是很清楚。

    演播室主持人 敬一丹：

    面对着购房者房地产商云山雾罩，职能监督似有实无，而蒙在鼓里的张维们相信合同，相信政府职能部门发出的商品房预售许可证，相信自己买的就是住宅。而现在呢，他们不仅要承受过高的公摊系数，还要缴纳商用标准的水电费和物业费，房地产商缺乏诚信，职能部门监管不力，给购房者造成的损失该由谁来买单呢？