新政调高二套房首付比例 商业地产或迎来春天

    住宅市场受近期出台的调控政策影响，购房者观望情绪加重，然而，市场上在售的商业项目却未受影响，捷报频传。原来，新政对二套房的首付比例提高到50%，与商业地产持平，不少投资者转身至商业地产的投资领域。

    “21世纪的前十年是住宅投资的黄金时期，第二个十年是投资商业地产的黄金时期。”——一个有关商业地产迎来春天的预言正在逐步变为现实。

    ·政策利好

    二套房首付50% 商

    14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

    “首付五成，意味着我们买住宅的首付成本要大幅提高了。”记者在福州金融街万达广场售楼部对一位购房者进行采访时，他正在仔细察看该项目的规划配套。他告诉记者，本来是要投资第二套住房的，没想到第二套住房的首付和利率都大幅提高了，算了算账感觉不太划算。听银行的理财顾问推荐商业公寓、写字楼的贷款首付也是不低于总价的50%。也就是说，目前购买第二套房的首付与买商业公寓、写字楼等商业地产的首付相同，就打算着投资一套商业公寓。

    据记者了解，五成及以上的购房首付，这是自1998年正式在中国推进按揭贷款以来的最高纪录，意味着比最早的首付20%提高了150%，在房价涨势不确定性的情况下，投资客尤其是投机客在商品房领域将无利可图或者只有小利可图。

    业内专家指出，新政策的出台会使商业地产有好的发展前景。现在二套房首付上调到50%，商业地产首付也是50%，政策和规定对投资商业地产的限制比较小，投资客资金在住宅市场没有出口，将会有很大一部分流向商业地产，2010年或许会是商业地产的春天。

    记者在采访中发现，伴随着房地产调控新政落地，不少投资客已经开始跟着政策风向调整投资方向。随着买二套住宅的首付和利率调高到和商业地产一个标准，一些投资客已然掉转船头，向写字楼、商业公寓甚至商铺进军。而上周福州的一个商业综合体项目的持续热销也反映了这样的市场信息。

    写字楼或成福州商业地产香饽饽

    据楼市白皮书的数据统计，2009年福州商业地产的成交均价只有15449元/平方米，和住宅价格增长的幅度相比，商业地产无疑成为投资者的价值洼地。

    经历这轮楼市调控，一线城市的商品房可能会出现大幅度回落，福州作为二线城市，商品房市场的调整也渐显效果，短期内投资客资金会撤出商品房领域，还有大量或规避通胀或押宝人民币升值的投资资金也在同时面临出路的谋求，投资什么？将会是投资客需要重新审视的问题。商业地产、股市、黄金储备等等，都可能成为其选择。

    楼市白皮书智库团专家分析道，考虑到国家扩大内需的政策以及去年以来商业地产的涨幅，商业地产的“价格洼地”效应和抗政策风险功能必然空前凸显，将资金转入优质商业地产市场，特别是写字楼市场，会成为投资客新的选择。

    随着温福动车、福厦动车的开通，福州从内至外的交通有了颠覆性升级，再加上国务院出台政策明确支持海西建设，已经有许多企业把产业转移到福建，比如闽商回归投资项目，浙商纷纷入闽，台金融机构入驻海峡金融街等等，都在传递着一个信息，海西大发展，福建的经济产业结构将更加多样化，作为省会福州，将担起承接省内外的重要责任，来闽商家选择在福州开设总部或者办事处的可能性较大，优质商务写字楼将成为来闽商家争抢的“香饽饽”。

    “事实上，无论是资金回归实体经济影响商务写字楼市场还是直接涌入商业地产市场，写字楼产品都将成为最大受益者之一。”业内专家一语点破调控下的商业地产迷雾。

    ·专家建议

    投资商业开发企业的品牌是硬道理

    可以预见，随着福州城市地位的不断提升、产业结构的逐步升级，福州的商业地产总体价值将稳步攀升。然而，需要指出的是，这并非意味着福州商业写字楼市场将进入遍地是金的时代。

    但是，上一个十年，关注商品房市场不难发现一个问题，某一区域的一次地价攀升，邻近楼盘也随之坐地涨价，一个新颖的概念，就可能让楼盘卖出豪宅价，也正因如此，让投资客们一次次尝到了甜头。楼市白皮书专家指出，投资商业地产，必须要有综合的分析。

    首先，必须要考虑的是开发企业。开发企业的品牌、以往开发经验、运作模式等等，都是投资者必须优先考虑的因素。

    全国的一线品牌开发商，都有一套成熟的商业地产运作方式，他们在开发建设项目时，会对项目作全面调查与分析，然后才确定项目的定位，包括后期的运作等等，这样的商业项目，才能保证后续经营的良性发展。

    很多失败的商业项目，开发商拿到土地，只关注于前期的销售卖个好价格，为楼盘“定制”了一个又一个高端概念，店铺是卖掉了，但是后期经营出现了大量的店面空置，投资者损失惨重，商业街惨淡经营。

    其次，必须要考虑的是商业项目的升值空间。商业项目的升值空间，一是看开发企业的管理，成功的商业项目，有着专业的管理团队，通过一系列的营销推广活动，实现了各商家之间的营销联动，充分体现了大型购物中心多业态、多功能组合的聚集效应，以及各业态之间相互带动、互为补充的整体经营优势。

    另外一个就是看商业项目所处区域的升值空间，如果这个区域将成为城市发展的新中心，无疑将大大提升投资者的信心。

    第三，要有超前的判断意识。城市发展节奏越来越快，商业的发展也已经有了多次的升级，投资商业经历了底商、组合店、纯写字楼，在现在，这些商业已经不能满足城市快速发展的需要，全新的城市综合体商业，已经成为了市场的主角。机构人士预计，未来商业地产中具有商贸、娱乐休闲等综合功能的换代综合体项目将率先成为机构投资者新目标。