中国楼市上演乾坤大反转 楼市一夜忽由冬入夏

    地王几乎成常态 房价越推越高

    北京中原三级市场研究部最新统计数据显示：2010年一季度，北京市土地交易金额已经达到了486亿元，远超2009年一季度的23亿元，是去年同期的21倍多。这一金额远远超过2008年一季度和2009年一季度土地成交额的总和，并已经达到了2009年北京市全年土地出让金总额928亿元的52％。

    今年一季度土地市场除了总交易额破纪录外，溢价率

    总结2010年一季度的北京土地市场，北京中原地产研究员张大伟认为，面粉贵过面包、地价超过房价的情况已经成为市场常态。今年一季度拍卖的土地特别是住宅用地基本都超过了区域内的二手房甚至是在售商品房价格，土地市场的高价必然会传导到商品房市场，短期内区域房价可能继续升高。

    “另外，郊区和城区的地价差距也在变小。”张大伟说，当下，北京的北三环与东五环的土地价格都接近3万元每平方米，说明现在的土地市场是一个完全的卖方市场，开发商对土地的需求达到令人恐怖的地步，只要有地就是地王几乎成了市场的常态。

    “郊区房价的暴涨，主要原因是购买需求因炒作而外延。收入增长速度赶不上房价增长，因此购房者只能到郊区买房，需求不断外移，造成郊区的房源局部开始供不应求。而郊区的高房价又反向影响城区的房价。目前楼市的价格越推越高，已经成为一个恶性循环。”

    预计未来，张大伟认为，北京土地市场将继续升温。从去年和今年两次两会期间北京楼市商品住宅的存量变化可以看出，相比2009年的136172套，2010年两会期间北京商品住宅的存量仅有89234套，下跌了34．5％。如此低存量，很难抑制土地市场的热炒。

    2010年各类政策性住房用地占北京市住房供地的50％以上，新开工建设和收购各类政策性住房占北京市住房新开工套数的50％以上。张认为这一政策可以看出商品房住宅的土地供应在2010年可能相对减少，这也使得房价下跌的可能性变小。而当下政策落点为增加中低收入人群可以购买的政策性住房，这将使得商品房供应不会明显增加。

    恐慌入市 三月北京二手房“疯了”

    量价齐升

    三月的北京楼市热火朝天，进入量价齐升阶段。

    3月29日，北京市二手房单日成交量首次超出2000套，这意味着3月二手房成交量超过2万套已成定局。

    与此同时，二手房成交价也出现大幅上扬。来自多家房地产经纪公司的信息显示，3月北京二手房成交价的平均涨幅超过10％，多个区域每平方米均价上涨高达2000元。

    依据往年经验，春节过后的第一个月成交量都会较之前有所恢复，但今年的态势似乎只能用“放量上扬”来形容。

    “3月除了季节性回暖外，地王的接连诞生及城市规划层面的利好也将激发更多的需求在本月集中释放，而这些需求主要是2009年踏空行情的刚性购房者。”21世纪不动产市场分析师齐凡表示。

    21世纪不动产北京安信瑞德蓝调沙龙店的一位业务员称，由于需求过于旺盛，一些业主趁机抬价，一套房子的最高月涨幅达到25万元。

    “从我们公司的成交情况来看，3月份绝大多数单子成交价都比业主之前的报价要高，坐地涨价很常见，业主很强势，买房人追涨。”北京鑫尊置地副经理叶远昌告诉记者，他曾在香港、上海从事二手房买卖业务。

    恐慌入市

    无论买家还是卖家，二手房市场似乎已陷入疯狂状态，火爆程度让众多从业人员心惊。

    叶远昌连着用三个“疯了”向记者形容3月的二手房市场，他发现，无论是刚性需求还是投资投机性需求，均在今年3月大量涌入楼市，个别区域里的购房需求甚至几乎都是购买第二套房的改善型购房人。

    “现在进入市场中的购房需求有很大一部分是恐慌性购房。”北京链家地产分析师张月在接受本报记者采访时说，楼市似乎已陷入房价越涨买房人越买的循环当中。

    事实上，3月上旬不断上扬的房价令众多买房人改变了对楼市未来预期，越来越多的买房人陷入房价将继续上涨的恐慌当中，刚性需求因此被大量释放。

    世邦魏理仕的分析人士指出，2009年四季度以来，由于房地产市场对政策收紧的预期十分强烈，因此出现了一段观望气氛，但是随着政策的逐条落地和热点土地成交记录的不断刷新，房价上涨的预期越发强烈。

    “3月之前大家对房价下降还有一些期盼，认为会有一些调控政策出来，但是越看越发现房价上涨得越厉害，这些人在高房价刺激下大量涌入楼市。”张月说。

    这与去年3月明显不同，虽然去年3月北京二手房买卖也较春节之前火爆，但成交量攀升同时，成交价却在低位。

    张月认为，2008年楼市持续低迷，2009年3月入市的购买力多为累积了一年的买房人，而今年的情况却是大量买房人出于恐慌性心理入市。

    受到大量恐慌性购房需求的不断涌入，北京二手房市场供需比较之前明显上升，张月告诉记者，从他们公司监测到的数据表明，新增房源挂牌量和新增客户量达到1∶5，热点地段热点户型的比例更高。

    购房者的激情入市使区域内的可售房源越来越少，频造“地王”的望京地区尤为明显。

    “地王无形中拉高了买卖双方的心理预期，而在这些购房者中，刚性需求占到60％—70％，投资客则抢占了剩余的30％—40％”。在21世纪不动产北京安信瑞德六佰本门店的工作人员称，刚性需求的急切释放是带动本月楼市回暖的主力。

    “小阳春”行情4月上演？

    价量齐涨的局面是否还会持续下去？21世纪不动产市场分析师齐凡认为，在没有更加严厉的调控之前，买卖双方的交易意愿将持续同步释放，北京二手房市场或将迎来今年以来的首次放量高峰。

    “在政府观察期内的楼市，由于市场承接力和消费信心日趋升温回暖的情况下，预计今年京城楼市的‘小阳春’行情将于4月上演。”齐凡说。

    在叶远昌看来，现阶段买房人卖房人的心态和1997年香港地产泡沫破灭前夕有点像，大部分人一致看涨，而房价却已经超出绝大部分人的购买力。

    “北京楼市已经进入疯狂状态，唯一不同的是北京地区购买力更加强盛，1997年的香港楼市中有大量外资，而北京地区的刚性需求要比香港强。”

    叶远昌认为，现阶段中国政府对楼市的调控能力强于1997年楼市泡沫破灭前的香港政府，对楼市的现状也很清楚，只要调控政策得当，未来楼市很难出现大幅下跌，但涨幅将趋缓。

    业内分析人士指出，近期频现的“地王”及区域房价的再次疯狂涨势与自去年年末出台一系列遏制房价的政策目标明显相悖，若3月价量齐升的状况继续蔓延或将引来政府部门更为严厉的调控，不排除楼市应声下挫的可能性。

    60家涉房地产开发央企名单

    记者发现，部分央企正上马房地产开发项目，有的对于“退出”不知如何理解和操作

    自3月18日国资委新闻发布会宣布78家央企要退出房地产业务至今，78家央企名单、退出方式均不明确。

    中国经济时报记者近日根据中央企业（集团）官方网站等渠道，整理出一份包含了60家涉足房地产开发的企业名单（见附录）。

    60家涉房地产开发央企

    根据这60家央企的官方网站，至少约1／3的企业有专门从事房地产开发业务的子公司或分公司。

    如：中国核工业建设集团公司、中国通用技术（集团）控股有限责任公司、中国丝绸进出口总公司、中国外运长航集团有限公司、中国农业发展集团总公司、鞍钢集团公司、东风汽车公司、神华集团公司、中国第二重型机械集团公司、中国兵器工业集团公司等。

    鞍钢房地产开发集团有限公司、中国航天科技集团公司航天时代置业发展有限公司等公司具有国家一级房地产开发资质。

    此外，一些央企子公司属下有从事房地产开发的“孙公司”。如国家电网公司，其旗下的鲁能集团属下有鲁能地产，后者曾被评为全国地产品牌和房地产百强企业。中国石油独资企业中国华油集团旗下有北京华油房地产开发有限公司；中国海洋石油旗下山东海化，属下有山东海化房地产开发公司。

    一些央企旗下有数家房地产开发公司。如，中国船舶工业集团公司的“独资或控股公司”名单下，有上海瑞舟、上海瑞苑、上海华舟等房地产开发或发展公司；中国航天科工集团公司下属中国航天建设集团，下设了房地产部，并控股了陕西航天房地产、上海宇航房地产等开发公司。

    部分央企正上马房地产开发项目

    中国铝业公司3月23日才发布一个高管招聘公告，招聘公告称：“根据《中国铝业公司工程技术板块整合工作方案》，将中国铝业公司现有工程设计、设备制造、总承包、工程施工、房地产开发等工程业务和相关企业进行整合，组建公司工程技术板块，形成研究、设计、总承包、施工、房地产开发一体化的综合性国际工程公司，即新的中铝国际工程有限责任公司。”

    目前的中铝国际工程有限责任公司旗下，有一家中铝置业发展有限公司。

    根据湖北天门市招商局官网的消息，3月19日下午，中国盐业总公司中盐国利投资发展有限公司经过前期的市场考察，初步达成对竟陵预制厂、粮食局车队、百花小区进行房地产开发项目的意向。

    中盐国利投资发展有限公司董事长陈刚等人“认为天门作为房地产开发的三线城市，发展势头好，市场需求较充足，具有良好的发展前景”。

    大庆油田建设集团房建公司、大庆油田昆仑集团达源公司、大庆油田发展集团威海皇冠房地产公司三家单位，2009年底刚刚组建了房地产开发有限责任公司。

    哈尔滨电气集团旗下的哈尔滨锅炉厂实业开发总公司，成立了哈浦房地产开发公司，据相关资料显示，近年来，实业公司新增的地产业在公司产业中所占比重为45％，成为第一大支柱产业。

    房地产业取得的成绩，分别写进中国航天科工集团公司和中国航天科技集团公司近年的年度新闻。中国国旅集团有限公司官网介绍说：国旅的目标和前景是“以旅游业、免税业为主业，以地产物业为支撑”。

    退出方案尚未最终敲定

    国资委相关负责人在3月30日接受中国经济时报记者采访时表示，具体的退出方案将由各相关企业在15个工作日内拿出。

    针对记者提出的为什么没有公布78家央企名单，该负责人表示，除去16家以房地产为主业的央企，剩下总共也只有111家央企。而78家央企全部三级资质以上的房地产企业，房地产销售收入只占所有央企的15％，在全国房地产企业销售收入中所占的比值更小。

    3月30日下午，国家电网公司内部人士在接受本报记者采访时表示，他们将按照国资委的要求退出房地产业务。但当记者问到将如何处置其“孙公司”鲁能地产的股权、业务及资产时，他表示，这个问题应该问鲁能，国家电网公司“不明白”。

    他还表示，对国资委提出的“央企退出房地产业务”，他也不知道具体应该如何理解和操作。

    “国资委是否给78家企业下达了相关文件？国家电网是否收到了相关文件？”记者问道。

    “我们不掌握这方面的情况。”他表示。

    北京世泽律师事务所合伙人郭林军在接受本报记者采访说，“央企退出房地产业务”可以有两种解释：其一，央企将来不再专门从事房地产业务，不再增加新的房地产开发项目；其二，已从事房地产业务的央企，要将其子公司、分公司或实务资产等转让或注销。

    就第二种情形来说，将涉及产权或股权交易的问题，通俗地讲，就是要将子公司、分公司或资产“变卖”。

    “实际操作的时候，‘退出’在法律上并不存在任何问题，但是在商业的角度来说就很难说了。”郭林军的意思是说，如果从商业的角度考虑，企业则要充分考量退出时机和价值。

    以鲁能地产为例，郭林军介绍，如果是涉及鲁能地产这样具有实力的“孙公司”，恐怕很难整体转让，可能的结果就是分拆其项目和资产，如果是这样，“鲁能地产”或许也将不复存在。

    央企部分退出房市是“避重就轻”

    据媒体报道，截至3月29日，已有中远集团、航天科工集团及中国核工业集团3家央企宣布退出房市。尽管迄今为止被限期退出房市的78家央企绝大多数尚未宣布退市方案，但这些企业从房市“集体隐退”只是早晚的事情。有理由相信，在国资委这一“央企家长”的要求下，相关企业最终都将扮演“乖孩子”的角色。

    早前，如果说人们的质疑主要源自央企在土地市场挥金如土，那么，如今其备受质疑的则是作为市场主体身份的迷失及相关监管的缺失。可以说，责令部分央企退出房市只是解决了一些表面问题，并未触及央企经营监管领域存在的深层次的矛盾。

    相对于人们多年呼吁并希望解决的央企上述问题，“退市令”难免有避重就轻之嫌。

    央企被称为“共和国长子”，顾名思义，在中国企业大家庭里，央企是名副其实的“带头大哥”，理应多一份社会责任。然而事实上，这两年央企在房地产市场的表现却频遭诟病。

    根据有关机构统计，在2009年全国产生的90多个地王中，央企就拿下60个左右。2009年成交总价和楼面地价排在前10位的地块中，包括央企在内的国有企业拍下8席。“两会”闭幕后的第一天，北京就出现了三个地王，且全部为央企囊括，以至业内接连惊叹“央企凶猛”。

    有些央企近年来社会责任感明显滑坡，如腐败案、洋贿赂、购房门、天价灯……一段时间以来围绕一些央企的“负面新闻”可谓一个接着一个。某些央企不断制造地王推高房价并引发民怨，和前述“负面新闻”一样，尽管只是一小部分央企所为，损坏的则是整个央企的公众形象。

    房地产界著名大腕任志强怀疑，此次央企撤退是把拿刺刀的、拿手榴弹的撤了，把带导弹的和带核武器的都留下了。78家央企退出房地产领域只不过减少了市场竞争者。相反，央企房地产资源整合之后，16家以房地产为主业的央企将更加强大，其在土地市场中的地位可能还会更加强势，政府单纯限制央企拿地以抑制房价过快上涨愿望可能落空。某种意义上，此次退出更多只是一种姿态，象征意义更大。

    从另一方面看，央企也是企业，在市场经济中，企业拥有经营自主权，不应受到行政干预。央企作为企业拿地本身也是一种市场行为，责令央企限期退出房地产市场更是于法无据。这就是为什么对于此举人们的第一反应是欢迎，继而表示怀疑，甚至觉得荒唐。

    央企是全民的企业，某些央企确实有些忘本，坐拥全民的财产而挥金如土，疯狂抢地。但同时也应该注意到，宏观经济在金融危机中逐步复苏，房地产市场暴利，银根放松导致流动性过剩，加上央企相对低成本的融资能力和通胀压力，以及本身承担资产保值增值责任，这些都是导致央企纷纷进入房地产市场，最终频频出现地王的原因。

    央企存在的问题有的（比如说都去做房地产）是经济结构矛盾的体现，要解决央企存在的这些问题，必须依赖于经济结构的调整，必须给央企完全市场主体地位，少一些行政干预，同时须完善监管体系，这种监管不应是家长式的监管。另外，在选人用人机制上也应该进行创新。

    比如，央企候任负责人近期可考虑通过全国人大选举德才兼备的人担任，远期可推行全国竞选方式等，以改变过去存在的官本位意识，使其真正对全民股东负责而不是对上级领导负责。央企的经营与监管透明化非常重要，财务收支必须公开，定期接受全国人大的审议，利润的用途也应接受审议，以避免内部人控制。

    这样，不仅可以彻底改变央企形象，而且将有助于央企真正做大做强。