淮安模式全国起步 专家忧政府回避高房价现实

    “以前，我们物业获一个全国奖项，来取经的外地政府官员络绎不绝。如今，这么好的房改模式，来考察的外地政府3年只有一个。这非常不正常！” 面对国内一拨又一拨远道而来进行调查的记者，邵明喜悦之余，不由得流露出忧虑。

    邵明是江苏省淮安市房管局局长，“共有产权”住房保障模式的首创者和践行者。所谓共有产权，简单说就是，政府出50%或30%和你凑份子买房子，并按出资比例拥有对应的产权。5至8年

    邵明所创的这一住房模式，3年让淮安中心城区814户人均月收入800元以下的困难家庭，搬进了新居，并杜绝了传统经济适用房中的假穷人等诸多弊端。

    “共有产权”住房模式得到了住房和城乡建设部的肯定，并有望写入目前正在起草的《住房保障法》。

    但如此好的模式，很多地方反应冷淡，甚至批评不可行。“原因很简单，这一模式会触犯到一些团体和个人的利益。”邵明直截了当地说。

    6万多元买套两室一厅

    从春节前搬进新房后，45岁的康建梅每天都会把房间打扫得干干净净，虽然她是一个肢体残疾三级的残疾人。3月18日晚，记者走进她的家时，她正拿着拖把一瘸一瘸地擦着白色的地板砖。

    康建梅对新房爱惜到了极致。不过，这套建筑面积只有59.09平方米的新房，她只拥有70%的产权，另外30%的产权归淮安市住房保障中心所有。

    2009年8月，居委会主任找到康建梅，政府在主城区向非拆迁家庭公开供应300套共有产权房，这一区域临近当地最大的市民公园和重点高中，并且，政府规定这些房子的价格比周边房价低10%。

    与购买传统的经济适用房方式不同，申请者只需要出一部分钱，就可以和政府共同拥有房子的产权。按照规定，像康建梅这样的低保困难家庭，只需要拿出总价的50%或70%，就可以搬进新居。得知这个好消息，康建梅和同是残疾人的丈夫兴奋不已，当即在居委会填表申请。

    仅过了一个多月，康建梅就被通知去交钱选房。这套两室一厅的房子距市中心8公里，单价每平方米2235元，加上税费，整套房子总价12万多元。康建梅和丈夫都没固定工作，平时靠摆摊做点小生意维持生活，全家一个月收入只有1000多元。按照规定，他们可以选择50%的产权，即首付6万元，但康建梅夫妇选择了70%的产权，一次性交了8万多元，“一半是亲戚借的，这样5年内，就可以还掉政府那30%的钱。”康建梅说。

    去年10月，康建梅如愿拿到了房屋钥匙，简单装修后，于春节前入住。

    与康建梅相比，其对门的邻居郑楠芳则选择了50%的房屋产权。

    47岁的郑楠芳早年从纺织厂下岗，和23岁先天性智障瘫痪的女儿相依为命，以前一直住在单位十几平方米的破旧公房里。

    “我申请经适房多年了，但一直没结果。”郑楠芳三番五次去居委会询问，工作人员告诉她，材料还需要通过区、市两级主管部门的审批。

    等了许久的郑楠芳逐渐淡忘了此事。但2009年年中的一天，一位朋友告诉郑楠芳，她的名字上了报纸的政府公示，已经被批准购买共有产权房。“当时算了一下，周边房价是2500元左右，而这套面积59.09平方米的房子只需12万多，出一半是6万多，条件很优惠，我说什么也要筹出这笔钱来。”郑楠芳选了一套一层的房子。

    新房子采光特别好，望着瘫痪的女儿可以在家中晒太阳，郑楠芳特别感动，“太感谢政府了，不然我们母女俩还在老房子里遭罪！”

    还不起钱可继续居住

    康建梅、郑楠芳并不是第一批享受到新政策的淮安人。早在2007年前，淮安中心城区磷肥厂宿舍棚户区改造。原住户都拿到拆迁补偿，但很大一部分家庭仍然买不起房子。于是，政府提出拆迁户可以与政府按照7：3比例共享安置房的产权。正是在这一年的3月，淮安市出台文件，确定以廉租房和共有产权房为主要形式，建立当地的住房保障体系。以后，共有产权在7：3比例的基础上，又增加了5：5比例，进一步降低门槛。于是共有产权房替代了时下流行的经济适用房，作为当地中低收入购房者的保障模式。

    根据这一模式，如果你在规定的5至8年内，即使没钱赎回政府那部分产权，政府也不会收购你的房子，会按照廉租房让你继续入住。

    虽然政府产权还不到5万元，但康建梅一家的压力却不小，“我们的收入非常有限，每天摆个摊很不稳定。”康建梅说：“过上5年要是没钱还，真担心政府派一个人到房子里来睡觉。”为了能有稳定的收入，康建梅的丈夫虽然右腿残疾，但还是离家到南京打工了。

    她的这种担心并不是完全没有道理。政府帮忙出的30%不是白给的，5年后要偿还。5年后还不起，可以延长到8年，但延长的3年需要支付银行利息(前5年不要利息)。

    康建梅现在唯一的希望是在儿子身上，“我们残疾，挣不了多少钱，全指望儿子明年大学毕业后挣钱还房款。”

    康建梅还有儿子可以寄望，对门的郑楠芳只有靠自己打拼。下岗3年来，她一直靠在外做家政来养活自己和瘫痪的女儿，生活压力非常大。“只能苦孩子了，少陪她，再出去打一份工。”郑楠芳说。

    “5年内，我会努力买回政府手中的30%产权，”郑楠芳说。

    这些困难户的现状，作为共有产权模式的设计者和践行者，淮安市房管局邵明局长了如指掌，“这个模式就是不养懒人，激发买房者的潜能，让他们去创业。”如果8年后仍没钱赎回政府的那部分产权怎么办？“那就不需要还了，你继续住，这房子就当廉租房提供给你。”邵明说，“如果还是困难，困难得连自己那部分产权也不想要，政府就把房款退给你，将房子白送给你住。”

    淮安模式的艰难起步

    谈起自己探索并发起的“淮安房产新政”，淮安市房管局局长邵明认为相对于在全国推行约十年的经济适用房政策，“淮安模式”不啻为一次革命。“所谓共有产权，就是由购房人和政府按照出资比例购买住房，各自享有相应的产权比例。这一尝试，提供了相对完善的政府资金退出机制。”邵明告诉记者，这种模式与经适房模式最大的区别是，其用地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。

    简单来说，就是政府在出让土地之初，就在土地价格上作出一定让步，差价则作为政府收购共有产权房的资金。通常，一个楼盘预留5%～10%的共有产权房。

    按照规定，淮安家庭月平均收入在800元以下，就有申购比市场平均价格低30%左右的政策性商品房的资格，并可选择“共有产权”模式。可选择的住房不仅限于保障房，还包括商品房，而共有的比例也颇有弹性，可以是个人7成，政府3成，也可以是5：5，双方各半。共有产权的模式下，购房者拥有其所属产权的全部权利，可以抵押、转卖。

    更重要的是，对于低收入群体家庭，淮安采用的不是全国普遍应用的“轮候制”，而是逐级提高的“门槛制”。就是先满足特殊困难群体，然后再根据情况逐渐放宽，“门槛”已逐步降低。

    然而，这种看起来相当优惠的政策，在一开始走得并不顺利。2007年10月，淮安市推出了首批300套共有产权房。房源分布在新新家园、洪福小区和嘉润苑3个小区，每平方米均价2235元。当时，这些小区周边的房价约为每平方米2500元。

    “两个多月过去了，仅有70户家庭申请购买。”邵明说，按照当时设计的门槛，人均收入低于400元每月的家庭，可以申购共有产权房。随之出现的一个情况是咨询者众多，但真正申请的却很少。

    在走访调查后，淮安市房管部门发现，即便是共有产权房，低收入者仍然买不起。按照制度设计，如果是7:3的共有产权房，购房者需要支付的房款，与购买一套普通经济适用房的价格一样。“这个7∶3的比例并不是凭空想出来的，而是把经济适用房的价格与普通商品房的价格比较后得出的一个比例。”邵明说。

    “只有放低准入门槛，没别的办法。”邵明说，经过进一步的调查和计算，把人均收入放宽到700元每月，实际操作过程中，甚至放宽到800元每月。

    几百元的提升让购房速度有所提升。“报名人多了起来，但也正好是几百个，既有竞争，又不会出现房源与购买者差距过大的现象。”邵明说。

    针对不愿意购买安置小区住宅的回迁户，补偿总额在12万元以下，人均2万元以下的，按照人均15平方米的标准买不起房，可以在相应的商品房小区提供共有产权房。

    据了解，共有产权模式推行3年来，淮安市累计投入1.15亿元，供应共有产权房5.2万平方米，解决了中心城区814户家庭的住房困难。

    为避免穷人区过于集中现象，共有产权房分布在多个小区内。邵明说，他们注重“分散建设”。在开发商修建的楼盘当中，政府回购一部分，再以“共有产权”模式出售，避免了低收入群体集中居住，客观上减少了“穷人区”的出现。

    3月18日，记者走访新新家园、福星小区，打听共有产权住户的位置，很多居民都摇头不知，连物业人员也不清楚，“我们小区有2000多套房子，里面有共有产权房，但我们不知是哪几户。”新新家园物业人员说。

    新新家园和福星花园，环境都不错，有较大面积的草坪，配套完善。小区容积率不到4.0，房子都是六层。小区花园和市场里人来人往，非常热闹。

    据了解，目前，淮安市正在规划建设一处新的保障性住宅小区，占地140亩，建筑面积24万平方米，预计2000多户。其中，1600户为共有产权房，其余为廉租房和回迁户。

    3年没有一个人为买房来说情

    邵明坦言自己喜欢创新，正因为创新，被领导赋予重任。2006年，他担任淮安市招标采购办主任，很快就创建了一种全新的网络平台，堵住了过去的暗箱操作，获得省纪委的好评。一年后，他被调到房管局担任一把手，“当时领导找我谈话，要我大力创新，他会全力支持。”邵明说。

    酝酿于上世纪90年代初的经适房制度在推行之初，一度在全国各地形成一股风潮。但在2005年前后，由于经适房的“富人聚集”和高租售率现象广受质疑，此后当时的建设部对其进行调整，进入转型期。

    经适房制度设计的有限性成为邵明最初决定探索创新机制的根本动因。“经适房从理念上有很多优点是不可否认的，但是由于它实行的是有限产权，在实践中缺乏可操作性；另外由于它在现实中形成了一种可牟利的灰色地带，不但影响了市场，也使得管理部门承担压力并声誉受损。”同时，邵明认为，“共有产权房政策的优点，正可以化解这些矛盾。”

    邵明说，经适房从建设到销售，找关系、走后门的人会很多。而推行共有产权房3年，“到目前没有一个人为买房的事来找我说情。我这个局长当得很轻松。”

    按照淮安模式的预定设计，共有产权房因为在《房屋登记簿》及其《房屋所有权证》上有明确的比例及权属关系，私下倒卖时，不仅购房人因无合法的产权凭证存在极大风险，而且买卖双方都已构成侵占共有产权人即国家的利益，对此行为政府可依法制止、纠正、打击，而且退出机制清晰可操作，不会像经适房那样不了了之。

    “即便有人造假成功，投机者想通过倒卖牟利，必须先从政府那里购回部分产权，这就多了一次暴露的风险。”邵明说，即使购买成功，5 年内原价购买，获取的也只是这部分的贷款利息，由于利益极小，许多人就不愿意去冒这个风险。“出口”时非法牟取暴利的空间不存在了，“入口”时弄虚作假的情况也就基本消失了，这就是以“出口”反制“入口”。

    共有产权房的房价是根据传统经适房的价格与同期、同类地段普通商品房价格之比，并选择多点计算取平均值确定的。

    “我们定出的价格比同区域、同楼盘市场销售价格低5%～10%，不会出现低很多的情况。此外，共有产权房的房源都在中档小区，所以牟利空间有限。”邵明说。

    一场持久的争议

    但淮安的共有产权房推出至今，争议也从未间断。最为严厉的批评认为，淮安模式涉嫌与民争利，没有把经济适用房政策中的优惠给予购房者，最为明显的一点莫过于，以一套经济适用房价格只能买到70%的房子产权。

    邵明对此不认同。“经济适用房其实也是有限产权，政府拥有的产权，只有在购房者退出时才显现。”邵明说。另一较多的批评是，在这一模式中，淮安市政府并未拿出多少真金白银。邵明坦言，资金筹措的确是一个难题。为此，淮安采用了三种途径。第一种，是针对拆迁安置房的被动购房群体，把政府资金投入部分先期列入拆迁项目预算，提前解决问题。第二种，是针对主动消费人群，由当地国企采用“反哺”模式，国有开发企业把商品房的盈余作为启动资金，当地建成的新新家园、洪福小区和在建的福星花园等项目就是这样上马的。第三种则是把“暗补”改为“明补”，把集中建设保障房的划拨土地改为出让土地，然后把土地出让收入作为产权投入。

    房屋数量，也是最急需解决的一个问题。区区几百套房子，能多大程度起到保障功能？“当初推出共有产权房的时候，是一个试验，没有大规模推，是在‘摸着石头过河’。”邵明说，目前正考虑把量做起来。

    目前，淮安主城区已划定共有产权房建设用地430亩，计划于2-3年内集中建设共有产权房5500套左右，另外再分散建设1500套左右，共计新增共有产权房7000套左右、约50万平方米。需政府投入4.1亿元，主要来源是保障性住房基金、回收政府产权资金、财政投入等。今年中心城区将提供共有产权住房1600套以上。其他各县(区)也加快建设进度，今年新开工1800套，2-3年内新建5000套左右。

    邵明说，下一步将进一步降低准入门槛，保障对象标准月人均收入放宽到1000—1200元。采取灵活的产权比例，在7：3和5：5两种比例基础上，再增加8：2比例，将供应对象扩大到新就业的住房困难户。为解决中低收入群体购买力不足，特别是一次性付款困难等问题，正在积极探索扩大公积金缴纳及贷款范围，由政府担保公司提供政策性、公益性的商业贷款担保。

    淮安共有产权房的模式最终目标要让所有中低收入者有房住。“广厦千万间，寒士俱欢颜”的画面会在淮安全面实现吗？

    专家激辩“淮安模式”

    推广的前提是此政策必须惠及更多人群

    江苏淮安的共有产权模式是否具有推广意义呢？如果仅仅是局限在低收入的住房保障人群的话，业内专家多认为“其推广意义不大”，而是要扩大这一人群，让更多的买不起房的“夹心层”也要享受到这样的 “政府红利”；而“二次房改”发起人之一的李明则对淮安模式表示赞赏。

    “放宽门槛才有推广意义”

    东南大学物业管理研究所所长黄安永：

    “放宽门槛才有推广意义”

    此次淮安对共有产权设置的门槛是：“家庭人均月收入在600元—800元之间，具有市区城镇常住户口8年以上，家庭人均住房使用面积在10平方米以下，主要为低保人群。”

    江苏省房地产经济学会副会长、东南大学物业管理研究所所长黄安永认为，城市大小不一样，需求自然也不会一样，北京、上海这样的一线城市操作的话，是不是有大量的房源供给得上？政府的财力支出是不是有这方面的实力？不管是“三七开”还是“五五分”，如果适当放宽门槛，是具有典型标本的推广意义的；不仅仅是主要针对现在的低保人群，最好放宽到“夹心层”的住房困难家庭。“仅仅是针对本来就符合住房保障人群的一个补充方式，意义就显得很局限了”。

    “推广的前提是共有产权房比例提高到20%”

    南京大学商学院经济学系副主任葛扬：

    “推广的前提是共有产权房比例提高到20%”

    南京大学商学院经济学系副主任、博士生导师葛扬认为，淮安的共有产权具有一定的推广意义，但这个推广也要一分为二地来看待。比方说，淮安在出让土地时，划定一个5%—10%的共有产权房比例，那这个比例是不是能够扩大，“既然通常统计有20%的低收入人群需要政府保障，那这个比例要是提高到20%可不可以？”再以南京为例，市场上一般的房价就是每平方米一两万元，即使便宜到8000元一平方米，低收入人群也买不起房，倒不如现在南京每平方米3000多元的经适房政府定价来得直接了。

    不过，从现行经适房满5年可以出让的制度来看，淮安直接对普通商品房实行共有产权方式，有一定的积极意义，这个意义就是“政府不用再循环建设保障住房了”，因为现在全国各地的经适房都面临着满5年出售、政府收取一定比例的差价收益的现状，一边在卖、一边在建，不停地盖保障房。而淮安的做法，是直接从源头上予以了保障，今后也不再存在政府收取差价收益的说法，老百姓能买到比市场价便宜的商品房，长期来看，政府的负担反而减轻了，一举两得的事。

    “难以操作，现实中可能遇到麻烦”

    专栏作家、著名财经评论员陈真诚：

    “难以操作，现实中可能遇到麻烦”

    “我总觉得，如果一旦要全国推广，可能不太现实，甚至可能会有一些麻烦。”专栏作家、著名财经评论员陈真诚对此“泼了冷水”。

    陈真诚说，所谓“共有产权”，就意味着不是某一家独享的产权，谁来对这一产权尽到看管、维护的责任？打个简单的比方，在共有产权的期限内，如果房屋出现事故惹出了法律责任，或该房屋被严重毁损又找不到可以追究毁损责任的人，那么这个责任是否也是由政府和住户共同承担？按照物权法的精神，是应当依法共同承担责任的，“本来买房就困难，他们如何承担，是否责任最后也由政府包揽了？”

    他认为，一旦某种制度或做法存在严重的漏洞或可能性的严重缺陷，要是全面推广的话，就会存在问题。“因为房价太高，推行共有产权的做法，实际上是在回避老百姓买不起高价房的现实状况，两不相干的事！”

    “目的是让老百姓住得起房，值得推广”

    “二次房改”发起人李明：

    “目的是让老百姓住得起房，值得推广”

    “二次房改”发起人辽宁省外经贸厅企管处退休副处级干部李明，对于淮安的做法很是赞赏： “淮安的共有产权方式，和我的‘二次房改’方案的出发点是吻合的。”

    李明说，淮安模式和他的提议的共同点，主要是体现在共同的出发点上：都是为了让老百姓买得起房、住得起房。“我提出的房改新模式，就是要让占城镇人口 60%左右的中等收入家庭住得上房子，而其余20%的高收入人群通过购买商品房解决，20%的低收入家庭通过政府保障房解决。”

    李明说，政府要对提供给60%中等收入家庭的土地实行限价出让制，不管是“限价房”还是什么别的称呼，共有产权若能扩大到这个比例，其推广的意义将是功德无量的。