政府与个人共享经适房产权 物业费由业主缴纳

    关注焦点

    1 “共有”即便入法不究既往

    新京报：讨论稿的结构是什么样的，亮点有哪些？

    申卫星：结构肯定要变的，整个建议还在讨论之中。包括经济适用房是不是要和政府采取“共有产权”的方式，住建部还没有定。

    新京报：现在大家讨论得最多的就是“经适房共有产权”的问题。

    申卫星：是的。非常有意思的是，今天早上我还接了一个电话，对方就买了经济适

    第一，“共有”目前只是我们的建议，目的是打压经济适用房投机的空间。第二，即便“共有产权”最后入法，也不会涉及既往，已经买了经适房的也犯不着睡不着觉，现在只是讨论的过程。

    2 房价涨后政府将分享利润

    新京报：目前讨论的“共有产权”，是如何计算的？

    申卫星：“共有产权”首先对经适房价格没有影响，目前的经适房房价已经是建安费用。“共有产权”的模式下，如果被保障对象买了这个房子，那他的比例就是“建安费用/（建安费用+土地出让金）”，通过这种方式来共享产权。

    将来房地产价格上涨，你就只能获得建安费用比例的利润，而土地费用比例的获利由政府拿走了。这样，经济适用房的投资意义就不大了。

    在这个背景下，放宽经济适用房的受益面就没有这个问题。当然“共有产权”后，政府不会到你家去住，也不会替你缴纳费用，只是一个按比例将来分配利润的问题。

    3 出多少钱获得多少所有权

    新京报：“共有产权”如何与物权法协调呢？

    申卫星：我们也在想这个问题。对于“共有”的责任，物权法102条“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权……”

    理论基础是可以的，首先是权利与义务的相一致。你出多少钱就获得多少所有权，你没有出全价，所以买了这个房子就不一定像过去那样在五年之后拥有完全产权，但是你还是有获利空间的。

    再有一个，按照一定比例的产权，不仅节制投机，还有一个好处，比如有50万就买了300万的房子，如果按照这个比例，将来获利的空间虽小，但是依然获得了利润，这也是共享改革成果。

    4 政府投票权可授权给住户

    新京报：一些副作用怎么消除呢？比如侵权了怎么分配责任？物业费是不是要按比例来缴纳？

    申卫星：比如发生“高空抛物”，有人被高空投下来的东西砸到了，但是无法确定是楼上哪个窗户扔下的东西，那责任人就是这个楼的使用人，而不是产权所有人。虽然政府是共有人，但是并不使用住房，所以不会承担责任。

    对于物业费，不管个人购买经适房出了多大比例的资金，政府虽然也是共有人，但是并没有住过一天，而个人拥有全部使用权，所以物业费也应该由个人来承担。

    新京报：物业管理投票时，政府作为共有人要参与吗？

    申卫星：我觉得政府在出让时，以授权的方式，比如在签合同时，把这个说清楚，投票权都赋予被保障对象就可以。

    丰台尝试产权共有

    个案

    北京在去年启动的南苑棚户区改造中曾尝试采用产权共有的方式。

    据了解，南苑棚户区改造中，居民可以选择货币补偿或房屋安置。对于一些非常困难的家庭，在补偿后仍然会出现买不起安置房的情况。丰台区相关负责人表示，丰台区在全市创新采用了产权共有的方式，保证所有家庭都实现“住有所居”。

    “比如，一个家庭的安置新房为60m2，但他只有30m2的房款，那么可以采取产权共有的方式。另30m2的产权属于政府。安置家庭每月交租金。”这位负责人表示，租金是按照比较低廉的公房租金标准来交纳。

    如果将来这些家庭生活条件改善，也可以按照原售价一次性购买政府产权的那部分面积，从而拥有整个房屋的产权。本报记者 马力