京沪深众多楼盘空置率过半 三地房价高于美国

    今年以来，房价的快速飙升以及市场巨大的投机风潮，引起社会各界对于房地产行业泡沫的高度关注与担忧。

    中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容在接受《证券日报》记者的采访时半玩笑的讲：“就是把月球的土地拿来盖房，房价一样不会下来，现在这里就是一个炒作的市场。”

    许多楼盘空置率达50%

    北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋对记者表示：“北京绝大部分的新楼盘在交房前

    显然，投资性需求在近期楼市交易中所占的比例越来越大。

    这就造成了一种现象，一边是连夜排队买房，另一边则是不断上升的空置率，新建小区每到夜幕降临多是“黑灯瞎火”。在北京朝阳区东五环外，有一个2000多户的楼盘虽然早已卖完，但入住率只有30%。小区的房产中介告诉《证券日报》记者，“小区大多数买房的都是投资人士，真正的住户比较少。”在深圳上海等地，同样情况举不胜举，许多小区入住率都不到50%。

    而按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，空置率在10%-20%之间为空置危险区，空置率在20%以上就是商品房严重积压区。

    这也不禁让人想问一句，我们的房子到底是用来住的，还是用来“炒”的？

    SOHO中国CEO张欣也表示，在曼哈顿，空置率达到10%到15%的时候人们就感觉到天要塌下来了，但是在浦东空置率高达50%，他们还在建造新的摩天大楼。

    房地产业要挟中国经济？

    国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌近日表示，房地产业占到GDP的6.6%和四分之一投资，直接相关产业达60个，已成为中国经济的直接命脉。一旦房地产市场出现大的波动，现阶段依靠房地产发展生产的几十个行业，如钢筋水泥生产商等，还有那些投资房地产业的大中型企业都将受到无法估量的损失，甚至可能因为大量资金的丧失，让失血严重的中国实体经济崩溃。更重要的是那些给房地产业巨量信贷的银行将陷入数以万亿计的坏账、死账当中，对中国金融业造成毁灭性的打击。

    可以说2010年内地房地产业能否保持稳定发展，将成为中国经济走势的风向标。

    中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容曾在2004年7月发出的那个引起了很大反响的警告：“谨防房地产业要挟整个中国经济。”当时他便明确指出，房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，要挟着整个中国内地经济。他以上世纪90年代的日本为例，提醒房地产一出现问题，将使整个经济很快进入衰退期。而从余斌部长的分析看，大约可以说，易宪容在5年前已“不幸而言中”。

    而如今的中国房地产市场的情况很难不让人联想起日本90年代初地产泡沫的破裂。

    日本地产泡沫前车之鉴

    由于当年日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，也没有能够及时对房地产市场现状做出正确的评估，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。就在泡沫即将破灭的1991年，日本12家大型银行向房地产业发放了总额为50万亿日元贷款，占贷款总额的1/4。

    泡沫经济期间，除房地产和建筑公司之外，日本几乎所有的大企业都不同程度地介入了房地产行业，但随着房地产价格的暴跌和经济的长期低迷。导致日本一些涉足房地产业较深的大企业纷纷倒闭。据统计，在破产企业中，房地产商和建筑公司的比例最大，仅2000年，日本包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年全体破产企业的33.6%。2002年，日本有28家上市公司倒闭，其中有1/3以上是房地产公司，均创战后上市企业倒闭的最高记录。

    日本的泡沫经济破灭后，股价和房地产价格同时开始暴跌。当初疯狂房贷的日本各大银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元，倒闭和被收购的银行不计其数。可以说不动产泡沫破灭给日本经济以致命一击，导致其经济10多年来一蹶不振。

    是否可以重新定义房地产地位

    有经济学家认为，就像日本一样，许多地方的经验已经证明，将房地产业作为经济支柱产业恰恰是非常不合适、不安全的。房地产价格过高，会直接影响人们在别的方面的消费，影响到普遍的幸福指数。如易宪容所言，当房地产成为被“要挟”的高消费，在此基础上的经济增长肯定是非理性的。

    郎咸平之前曾对媒体表示：“没有哪一个大国敢把房地产业当做支柱产业。拉动GDP主要消费，但如果所有的钱都投入到房地产业里面，那别的地方还怎么有消费。如果全国都不去做制造业，都是炒房炒股，那这个国家怎么办呢。”

    而随着楼价的步步高升，大众的购房成本更加高昂，人们对未来住房问题难以解决的忧虑日益加重。前者，直接影响当下的消费，后者，则影响人们的消费预期。这两大因素，是导致中国内需长期萎靡不振的重要原因。一辈子的钱都拿去买了房，人们还能怎么消费。

    所以说高房价已经严重影响了中国经济复苏的过程，靠房地产拉动GDP的增长无疑是饮鸩止渴。

    三地房价比美国还高

    在北京上海深圳三地，临近市区的房子都在2万元/平米以上，市区的房更是高达3万元/平米。普通人家买一套120平米的房要花至少400万。据《证券日报》记者调查，上海浦东陆家嘴一带的房价更是高达7万元/平米，每套房都是以千万元计。

    而根据9月13日参考消息题为“韩财团低价收购AIG纽约大厦”的报道：友利金融集团收购财团以每平方英尺100美元的价格,共支付1.5亿美元于上月27日购买了AIG纽约大厦。每平方英尺100美元也即每平方米1077美元不到，也就是说，大家可以在纽约曼哈顿地区以7300人民币左右每平方米的价格购买到其标致性建筑。

    根据美国商务部给出的数据显示，美国一套房子的平均售价是20万美元，也就是100多万人民币，而且美国所指的这些房子都是国内所说的的别墅，它们带车库带院子带游泳池。著名评论员时寒冰就此质疑：“大家拿100多万在国内究竟能买到一个什么样的房子？”

    如此高的房价，自然引得众多投资开发商进入。

    宁波的一位政府人士之前曾透露，最近短短两个月时间，当地新增了18家地产商，而之前他们都是制造业的，因为现在制造业不景气，所以他们把资金全部用来高价抢地，原因自然是房地产的暴利。

    今年以来，在2008年全国GDP为30万亿元的情况下，国家为了刺激内需，使各大银行放出了约10万亿左右的天量信贷，这些资金很大部分都流入了国有企业的钱袋子。然而，这些大型国企拿到贷款后纷纷开始抢地圈地，一个又一个的“地王”就此诞生。北京广渠路15号地，上海长风地块，顺义的天竺22号地，背后无意例外的浮现出国有大型企业的身影。

    买房收租投资模式并不划算

    除了众多的炒房者外，买房做固定投资的人群也不在少数，那么出租一套房要多久才收回成本？

    上海易居房地产研究中心研究员刘卫卫对《证券日报》记者表示：“上海中心城区的一套100平米的房屋，一个月的租金一般在7000多元，而买这样一套房子所花费的金额在400万—500万之间，也就是说想靠出租的方式来收回这套房屋成本需要60年左右的时间，而这还是近期国内大城市房屋租赁比例较低的例子。”

    而在北京南三环旁的彩虹城小区，一套100平米左右的二手房售价为160万元，小区内的房产中介对记者表示如果有这里的房源，可以保证在五天内售出。但是这样房子的租金却只有2000元，也就是说出租800个月才能收回成本，相当于66年。

    据美联物业市场研究部调查显示，11月以来北京的楼市租售比再创纪录首次突破了1：500，达到了1：525，部分区域甚至达到了1：700。而这一比例在2008年基本在1：400左右，上涨幅度达到了25%。这还没有考虑到逐渐增加的北京租赁房源，空置期也在增加。

    而国际上通行的标准认为，合理的房价租售比应在1：250以内，即如果把房子按现在的租金出租，100个月至230个月(大致相当10年至20年)内能收回房款，房子就不算贵，买房就是合算的。

    渐显全民炒房势头

    但在如今房价疯狂上涨的背景下，不仅是有钱人为了保值或者投资升值购房，越来越多的工薪阶层也加入到了“买房赚钱”的行列。有钱人为保值购房，租金高低与否本来他们就不关心，而房价上涨带来的巨大利润也让越来越多的普通购房人忽略租金的高低。大有全民炒房的架势。

    而据记者了解，除了往年的炒房团，今年以来，手拿几百万资金的个人投资者通过二手房买卖，取得两、三百万的收益的大有人在。

    根据北京房地产交易管理网最新数据显示，11月以来，二手房成交量已突破2万套，单日平均成交达1031套，相比以往日均六七百套的成交来说大幅上扬。按照目前发展趋势预测，2009年北京二手房总成交量将突破27万套，超过2006年-2008年三年的总和。

    对此，美联物业市场研究部总监张大伟表示，由于担心政策优惠到期、房价不断上涨，市场上集中出现“恐慌性购房需求”是极为可怕的一件事情，他们与投资购房人群一起炒高了北京房价，并且房价越涨购买热情越高，目前这两部分需求已经占到了超过一半的份额。

    他同时认为，目前的楼市就像2007年的股市，当全民炒股出现时，离崩盘也就不远了。

    美国一套房子的平均售价是20万美元，也就是100多万人民币，而且美国所指的这些房子都是国内所说的的别墅。但京沪深三市，同样面积临近市区的楼盘至少需要300万元。