天价地频现买房更难 专家揭开地王迷局防忽悠

    一块块“天价地”在全国频频出现，不仅扰乱了房市，也让老百姓买房难上加难——

    揭开“地王”迷局（经济热点）

    11月4日，被外界称为“迪士尼地块”的上海川沙新市镇A08—03地块，只用了15分钟就以11.9亿元的天价被厦门国企——象屿置业夺得，264%的溢价水平超过了之前上海地王赵巷10号地块的水平，14024元/平方米的楼面价更是超过了川沙目前最贵楼盘的销售价格。

    制造泡沫——

    被放大的“地王”效应

    “地王”信息的释放，无论真假都真实地影响着潜在买方的谈判心理，会让有意购买“地王”周边住宅的买方更加恐慌和担忧，不利于正常市场价格的形成。

    但凡地王一出，周边的开发商或多或少会借着地王造势，或提价、或促销……高价土地所造成的价格蔓延效应，几乎在所有城市都有先例。

    2007年9月，万科击退20余家当地开发商，以27.2亿元购得福州一地块，创下福州单幅地块价格最高纪录。据报道，当天福州多个楼盘封盘涨价1000—1300元/平方米。

    今年6月，经过50轮激烈竞投，广州城建地产以3.45亿元夺得位于广州珠江新城海业路的一块土地，高出底价2亿多元。这块仅仅6000多平方米、面积不足一个足球场大的土地，被媒体冠为“珠江新城新地王”，成为今年珠江新城房价上涨的助推器之一。新“地王”刚诞生，已有楼盘迅速推出80多套新房，另有开发商坦言在“地王”诞生当天卖了20多套房，并预备在第三天涨价5%，而城建地产在“地王”周边推出的豪宅销售也火了起来。

    “这是一个被放大的"地王"现象。仅用少量保证金拍下这块地，就能在市场上掀起那么大的风浪，多少有些讽刺味道。”中国土地勘察规划院地价所所长赵松说。“"地王"信息的释放，无论真假都真实地影响着潜在买方的谈判心理，会让有意购买"地王"周边住宅的买方更加恐慌和担忧，不利于正常市场价格的形成。”

    记者查阅一些“地王”的资料发现，有些所谓“地王”，单价并不高，只是面积大、总价高；有的面积小，单价稍高、总价低，和周边楼盘比，地价成本并不算高，但是也被一些人蓄意炒作为“地王”。在上半年疯狂的楼市中，不少开发商甚至“变相高价捂盘”，“抱团”等待新地王。

    “舆论片面夸大了"地王"现象。”赵松说，“什么才算天价？按照规定，一块土地出让前必须由规划部门给定包括控制红线、容积率、使用用途等各种条件，从一定意义上讲，规划决定了地价。我们看到很多所谓的"地王"容积率很高，这表明，开发商可以建设更多、更高层的房子，均摊到商品房销售的成本中，楼面价并不高，有些"地王"土地用途是商住综合，不是纯居住用地，其价格与周边房价的对比没有意义。”赵松认为，一定要理性认识这个价格不是一般的价格，不应该作为老百姓购房的合理参照物，别被所谓的“地王”忽悠了。

    “在全球经济尚未好转、国内信贷相对宽松的背景下，土地交易市场极易成为投机市场，如果将土地进行资本化杠杆运作，频频制造高价抢地的现象，泡沫便会被迅速吹大，对经济运行造成伤害。”中国社科院城市发展与环境研究中心研究员杨重光说。

    “合法闲置”——

    老“地王”大多田园依旧

    市场行情看好时，企业高价拿地，得到利润回报，市场低迷时，有政府出手相救，企业并没有承担相应的风险。市场经济环境下的企业难道只能享受利润，不该承担风险吗？

    金地集团曾在2007年9月11日拍下广东一块24万多平方米的地，成交价为15.9亿元，成为“地王”。今年8月，我们来到这块“地王”现场，按照约定动工期限，这本应是一片繁忙的工地，但记者在这块原本是水塘的地块看到，一位老伯正在齐腰深的塘中捕鱼，没有任何动工的迹象。

    “你们也是来看"地王"的吧？”在这片水塘打工20多年的赵先生招呼着记者。他说，一年多前，他在电视上看到这个地方成了“地王”很吃惊，担心多年从事的渔业生活就此中断。但让他没想到的是，至今他仍过着早出晚归的渔民生活。

    为何已超过约定动工时间近一年半而未动工？金地集团一名工作人员对此的解释是“政府方面未能按期交地”。广州国土局有关负责人解释，由于拆迁补偿原因，不能按时把地块交给企业。和该地块同时期拍出的相邻的一块地，则长满了荒草和农民零散种植的香蕉、玉米。

    出让后的“地王”未能如约开工，广州不是唯一。从全国的情况看，这两年产生的“地王”，大多尚未动工开发，有的连地价款都未缴清，仍旧一派田园风光，而且这些未动工的地块各有“合法”的原因。

    人们不能理解，这些土地已拍出去两年左右，为何还都有合法的未动工理由，供出去的土地形成商品房供应就那么难？

    “天价交易本身就存在"天价"的风险。市场行情看好时，企业高价拿地，得到利润回报，市场低迷时，有政府出手相救，企业并没有承担相应的风险。市场经济环境下的企业难道只能享受利润，不该承担风险吗？此外，个别"天价"地得主，恶意囤积土地以获增值的做法，更是直接将风险转嫁给了社会。”赵松说。

    成本太低——

    开发商不惧“悔地”

    有些地方对 “地王”网开一面，违规操作，在合同中约定了极少的定金，有的甚至没有约定定金，这意味着开发商的违约成本极低。

    去年和前年产生的“地王”，很多没有被“消化”，如今接连出现的新“地王”会不会同样命运？

    “出让地未能如约动工至少有三大危害，一是浪费了稀缺的土地资源。二是干扰了政府宏观调控措施。供出的土地不能及时形成房屋，政府通过加大供应来平抑房地产市场的目的就无法实现，在需求旺而供应相对短缺的情况下，就可能助推房价上涨。三是政府在没有新的土地供应计划的情况下，土地市场出现短缺，开发商不用开发就能坐拥土地升值收益，等于政府将本应属于社会的土地增值拱手让给个别利益群体。”赵松说。

    为防止开发商长期大量囤积土地，加大开发商违约成本，国家相关政策明确要求，土地出让合同要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容，按规定，在土地出让合同中要明确约定定金，超过合同约定日期未动工的，没收定金。

    从企业的正常经营行为讲，在拿每宗地前，开发企业都经过反复核算成本与效益，如果预期没有利润，或利润空间不大，不会冒此风险；况且，我国对土地出让的管理有严格规定，“地王”得主应知道违约后果。如果个别企业出现资金紧张等问题不能如期开发尚能理解，“地王”集体晒太阳，让人不得不怀疑，难道这些开发企业拿地时都失去了理性？

    记者调查发现，土地出让合同管理不规范，开发商“悔地”成本不高是导致“地王”不能如期开工的原因之一。有些地方对“地王”网开一面，违规操作，在合同中约定了极少的定金，有的甚至没有约定定金，这意味着开发商的违约成本极低。

    记者曾查阅某“地王”的出让合同，发现这个出让价达16亿元的地块本应按合同金额的10%—20%征收定金，至少应缴纳1.6亿元定金，但事实上，该地块的定金仅几百万元。如此宽松的合同约定，开发商拿地时只付少量的竞买保证金，就能轻松成为“地王”；市场行情看涨时，就动工开发，行情不好时，即使违约了，不能动工开发，把地退给政府的代价也只是很少的保证金，这样的好事，哪个不愿做？

    此前，为规范合同管理，北京、上海、广州等许多城市都出台了清理闲置土地，盘活存量土地的相关政策，但多是以整改的方式收场，真正处罚的少，收取土地闲置费或收回的就更少，上述政策在有些地方成了“一纸空文”。

    监管不力——

    容积率可以随意调整？

    现实生活中，擅自改变容积率，图谋高利润已成为一种愈演愈烈的不正常现象，从公开披露的资料看，对公开出让后的住宅用地，个别城市甚至调整了其总数一半以上的容积率。

    “"天价地"可能会形成风险，这个风险本应由企业自己承担。可有的开发商拿地前就打着修改规划、调整容积率的主意，意图降低风险。”中国人民大学公共管理学院副院长、土地规划研究中心主任严金明说，假设开发商买了1万平方米的地，规划时容积率是2，他可以建造2万平方米，如果将容积率提高到2.5，以售价每平方米1万元计算，无形中销售额可增加5000万元。

    “某种意义上对规划指标的改变就是社会资源的再分配。政府相关部门应加大土地用途的监督力度，严格执行事先确定的规划指标，防止私下调整规划的投机或出手炒地的行为。”严金明说。现实生活中，擅自改变容积率，图谋高利润已成为一种愈演愈烈的不正常现象，从公开披露的资料看，对公开出让后的住宅用地，个别城市甚至调整了其总数一半以上的容积率。

    记者注意到，在一些城市，一些地块之所以违反土地出让合同约定日期仍未动工，原因是开发商申请建设用地规划许可过程中，土地用途被规划局调整为绿地。这意味着，这些地块由于政府部门的原因造成违约，政府部门要赔偿开发商的损失。

    根据规定，国有土地使用权出让前，城乡规划主管部门应当提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，国土资源管理部门依据所出具的规划条件出让土地，规划条件写入出让合同，出让人、受让人、规划部门依法共同遵守。也就是说，规划是土地出让的前置条件，规划调整就是利益的调整，随意调整规划不仅会损害当初其他参加拍地的竞买者的潜在利益，也会破坏房地产市场的公平、公正和公开。

    “调整规划，是一件很严肃的事，然而，这种情况在一些城市屡屡发生，一旦开发商无力开发，只要把规划用途调整为绿地或其他公益用地，就不会亏本，这在一些城市成了房地产业的公开秘密。”严金明说。

    放眼全国，这两年产生的“地王”结局鲜有圆满。中国土地规划勘察院跟踪研究表明，退地赔钱、延期付款、延期开工，是大多数2007年“地王”的最终归宿。

    审批“难过”——

    政府工作效率应提高

    一位开发商告诉记者，开工建设前的审批程序多，审批慢，有些部门还故意拖延。他们公司有一套人马，一天到晚不停地跑政府有关部门办手续，两年了还没办完。

    一些“地王”不能按期动工，也有审批程序时间过长的原因。按照房地产项目开发建设的相关规定，一宗“熟地”(即完成征地拆迁补偿的土地)从开发商拿下土地到动工建设，一般需要在政府部门取得建设用地规划许可、建设工程规划许可和建筑工程施工许可等，这个过程一般需要12—18个月甚至更长时间，所以动工期限一般约定为12—18个月。

    一位开发商告诉记者，审批程序多，审批慢。他们公司有一套人马，一天到晚不停地跑，两年了还没办完各种手续。

    “这些程序绝大部分是必需的审查。但是有些程序是不是可以简化，流程是不是可以优化？国务院多次出台文件要求改革行政审批程序，为市场主体提供服务。可在一些地方，这些程序成了一些人谋利的砝码。”国土资源部土地利用司资产处处长雷爱先说。

    该司有关负责人表示，国土资源部将继续完善市场配置资源的制度建设，规范合同签订和履行，推进土地市场信息公开，建立监督机制、加强供地监管促进土地市场健康平稳有序发展。据了解，近期国土资源部将开展土地出让合同专项清理工作。

    稀缺的土地资源，承载了民生的期待和发展的梦想。人们盼望，包含“地王”在内的供而未用土地，能尽快形成商品房供应。