中介惊爆二手房交易潜规则

居民楼集中的区域，房产中介随处可见。 杨宁 摄

    买二手房，看房前却要先与中介签署具有排他性的“购房服务中介协议”，看好的房子不能再通过别家中介成交。看房者认为，签完协议就不能再选择中介了是中介单方的 “霸王条款”，剥夺了看房者比价选房的权利；而房屋中介也大倒苦水，目前中介竞争如此激烈，签署排他协议为的也是牢牢抓住客户。

    惹官司！

    这家看房那家买

    邴先生从

    据了解，今年3月9日，被告邴先生到原告四方区一家中介寻找二手房源，并在该中介提供的《委托中介购房服务协议》上签名，协议中注明的房源信息为人民路235号的某户房屋。协议约定，若邴先生与中介方提供的房屋产权所有人签订买卖房合同，就视为中介成功，如私自签订或其他中介代为签订买卖房合同，视为购房违约。当日，邴先生在中介的带领下看了房，此后再无反馈信息。3月13日，邴先生通过四方区另一家中介与原房主签订了房屋买卖合同，并于4月3日交纳中介费3500元。后来，前中介经原房主得知邴先生已通过其他中介购买了该房，认为邴先生违反双方签订的服务协议，已构成违约。

    四方法院判决指出，原告要求被告支付中介费的诉讼请求于法无据，法院不予支持。法院认为，被告并非为逃避中介费与房主私下成交，而是通过其他中介居间购买。被告虽在原告提供的《委托中介购房服务协议》签名，但该协议系原告提供的格式合同，其中部分约定加重了被告的责任，并排除了被告的选择权利，应属无效条款。    

    潜规则？

    中介签排他协议

    26日，记者走访发现，在各家中介看房均需先签看房协议，市民签了协议后就不能再从其他中介买同一所房子。对此，不少中介大倒苦水。21世纪不动产的经纪人刘女士说：“现在房产中介行业间的竞争太激烈了，谁能率先抓住客户谁就抢得了市场先机，签署中介服务协议就是为了防止客户中途跳单，每家房产中介都如此。”

    2009年初，小刘通过一家中介看好了城阳区一套52平米的房子，报价39万，由于房价不能优惠小刘没有购买。半月后，小刘在另外一家中介看到同一所房子，这家中介帮小刘与房主沟通降价，最终给出36.5万的报价。小刘通过第二家中介买了此房，随后该中介又积极帮小刘办贷款、交契税，小刘对其服务很满意。近日，前中介得知小刘已通过别家中介买房后，开始不断找小刘理论。 对此小刘很头疼：“我们买房子最关心的是价钱和服务，第一家中介给的价太高并且不能讲价，我们自然选择第二家中介了，省了两万五呢。我又不是撇开中介和房东私下成交，并不构成违约。”

    采访中多数购房者认为，看房前中介提供的看房协议是中介单方订立的条款，太具强制性，购房者不签不行，明显是霸王条款。购房者表示自己有权利货比三家，选择服务质量更好、价位更合理的中介提供服务选择服务。

    专家说法

    看房协议应由双方约定

    文康律师事务所的贾律师表示，协议既然在行业存在，就应该具有一定约束作用。但这些协议多由中介方出具，一些条款明显剥夺了购房者的选择权，在法律上属于无效条款。看房协议应本着主体双方约定的原则订立，并且在完全自愿的前提下签署。贾律师指出，看房者有选择多家中介为其服务的权利，只要不是抛开中介与房东私下成交就不构成违约。

    业内专家指出，现在中介市场鱼龙混杂，房产中介应通过提高服务水平的方式来吸引客户，而非签协议捆绑客户。购房者在选购二手房时，也应尽量选择信誉好的大中介，首先看中介是否在工商局注册登记，是否有经营资质，以避免发生纠纷。(记者 贾伟)