煤企资金对接开发商 两千亿民资暗涌房市

    9月22日，绿城集团以61亿元总价连拿苏州两个地王，造就了中国土地出让史上单价最高的住宅用地。短短20天的时间里，开发商拿地成交的资金量已经超过了400亿，继续扮演着“不差钱”的角色。

    但是，目前银行信贷已经收缩、境外热钱也逃离楼市以避险，上半年支撑房地产市场迅速回暖的大量资金正在逐渐退却，民间游资却借机兴起。 据了解，目前有数以千亿计的天量资金在市场寻找机会，这些民间游资的进入将稳定市场还是加剧泡沫，这无疑是接下来又一轮的谈资。

    社会资金占房企资金53.1

    %银行信贷收紧和境外热钱流出，在近期国家统计局的数据中已经有所体现。根据统计局发布的全国房地产市场运行情况报告，8月份，房地产开发企业本年资金来源5050亿元，其中，国内贷款860亿元，环比减少了25%，利用外资仅25亿元，环比减少33%。

    而据《华夏时报》记者统计，在这组数据中，银行信贷部分，即国内贷款与个人按揭贷款之和，占总资金来源的46.7%；而社会资金部分，即企业自筹资金和定金、预付款之和，占总资金来源的53.1%，社会资金2009年首次超过信贷资金，成为目前房地产来源的主要部分。

    而作为社会资金的一个重要部分，民间游资越来越多地进入到房地产行业。温州一位从2002年就开始募集民间资金炒房的黄老板告诉记者：“今年仅在温州的民间流动社会资金大致就有6000亿元，投资在房地产上的资本约2000多亿元。”

    而眼下，一股新的巨额民间资金或许也将进入到房地产投资领域。据悉，随着产煤大省山西省进行企业重组，涉及到的省内国有、民营、私人煤炭企业超过2200家。

    经常组织山西人各地购房的中国代理商联合会筹委会主任樊晓军表示：“此次山西的煤企重组，预计所有补偿、置换金额将达到2000亿元以上，不少小矿主直接获得股份或者是补偿，其中最大的一笔补偿高达80亿元。据我们了解，大约有600亿资金会用到投资房地产方向。”

    樊晓军告诉记者，目前山西人在房地产业的投资已经开始向纯商业项目投资转变，主要表现为购买高端商业物业以及在山西当地做住宅项目的投资开发。

    煤企资金走暗道涌入房市

    流入市场的煤企闲置资金已经与开发商开始对接。

    据记者了解，由于煤老板们本身缺乏房地产开发经验，现在投入的资金都以短期投机投资为主，投资额都相对较小，一般在几千万左右，最多也不会超过1亿。而合作方式一般是双方共同成立投资公司进行某一项目的具体合作。

    国务院发展研究中心宏观部主任李建伟告诉记者，大量民间资本进入房地产市场，现在来看主要是以短期投机炒房为目的，这将快速推高楼市价格，强化通胀预期，加剧房地产泡沫的产生。

    另外，据中房集团一项目投资经理向记者介绍，目前煤企资金进入房地产更常见的操作，还是通过专门的地下金融机构，向中小房地产企业提供开发贷款。

    “我们中小企业上市想都不敢想，贷款也入不了银行的"法眼"。只要能借来钱，私人钱庄、向别的企业拆借甚至不正当手法我都会去试。”一个民营房地产企业老板对记者坦言。

    德和永道投资咨询公司一投资经理告诉记者，目前“地下金融”的规模约相当于金融机构信贷总量的十分之一，2008年约为5000亿元人民币，因为房地产市场投资回报高、资金周转快，因此其中有三分之一都投向了房地产行业。

    以此推测，按照2009年上半年我国新增的7.37万亿信贷总额计算，或有约2000余亿流入房地产。

    “目前比较正常的借贷条件是还款利息为银行利率的4倍-5倍，也就是12%-15%。当然也要看双方的关系和信誉度，低的10%还依稀可见，高的已经达到26%。”一位业内人士向记者透露了一些房地产项目公司找民间资本“调头寸”的“行情”。

    对此，德和永道投资咨询公司的一个项目经理对记者表示，中小房企从地下金融机构借“高利贷”进行资金周转，也加高了房地产企业的投资成本，进而转嫁给购房者。

    事实上，早在2008年5月及2009年2月，央行就已经对全国30个省市的地下金融活动进行了两次全面调查，目的要让地下金融露出水面，正确引导这部分资金做长期投资，稳定楼市和股市，对经济企稳回升起积极作用。而能否尽快对地下金融进行规范和引导，尚无下文，这无疑也考验着金融部门的监管能力。