昆明3000套经适房遭弃购 购房不能贷款成门槛

    昆明3000套经济适用房遭弃购的背后原因

    近一段时间，围绕经济适用房的丑闻不断出现，有的地方违规变更经济适用房的用途，有的地方在分配经济适用房过程中徇私舞弊，有的地方上千套经济适用房被弃购，这种种现象都让经济适用房的作用大打折扣。 经济适用房到底怎么了，我们还要不要继续建设经济适用房？就在这些讨论持续升温的时候，昆明和广州又传来消息，两地正在发售的经济适用房面临着完全不同的两种境遇。一起来看记者熊曼琳的调查。

    昆明、广州两地经济适用房遭遇大相径庭

    记者：“这里是昆明市正在销售的经济适用房，一期共有5300套，现在距离开盘的时间已经过去了将近5个月的时间，而还有2700多套房子没有销售，众多有购买经济适用房资格的人选择了放弃。”

    昆明市子君村经济适用房是从今年4月份开始销售的。这里就是售楼处，尽管是星期六，但售楼处却冷冷清清。

    昆明市经济适用房售楼处保安：“卖了2500多套。”

    记者：“一共多少套？”

    昆明市经济适用房售楼处保安：“5300套。”

    记者：“那还有一半多没卖出去？”

    昆明市经济适用房售楼处保安：“对。”

    在售楼处记者了解到，由于此前有资格购买经济适用房的人很多放弃了购买，因此剩下2700多套房子要等待政府继续审批申请人资格才能重新销售。

    不过，与现在售楼处的冷冷清清相比，子君村开盘当天却非常火爆。

    经济适用房申购人朱兰英：“子君村开盘的时候你们没参与你们没去，去的人真是的有好几百人，真的各个在那叫苦连天，哭的哭，去的时候是带着美好的愿望美好的理想，想要到这个房子去看，各个都是想圆这个梦，但是看了以后你才是什么结果，各个都是大哭，为什么大哭？他们买不起，哭是真的。”

    她叫朱兰英，这里就是她的家，30多平米的房子住着老老少少5个人。女儿的房间最小只能放下一张床。她叫朱恒珍，这里是她的家，一个二十多平方米的出租屋，住了6个人。

    经济适用房申购人朱恒珍：“里边12个平方，这个有9个平方，然后这个是我，我女儿跟我住这个床，这个是我儿子在睡这里，然后我侄女是搭了一点在这个，搭了哪一点。”

    由于人多，阳台也被改造成床铺。

    记者：“这个地方也住人？”

    朱恒珍：“我侄女在住。”

    记者：“搭了违章建筑。”

    朱恒珍：“违章的。”

    尽管记者采访的这6个人都有资格申请经济适用房，然而他们中的五个都放弃了购买。他们说因为拿不出这么多的钱。目前昆明市子君村经济适用房的价格是每平方米2100元。这个价格是不是太贵了呢？记者走访了附近的一家房产中介。

    记者：“这周边的房价要多少？”

    房地产中介工作人员：“我们这是4500元。”

    记者：“均价吗？”

    房地产中介工作人员：“对，那边是4200元。”

    记者：“有没有4000元以下的。”

    房地产中介工作人员：“没有。”

    昆明风之铃市场研究咨询公司为记者提供了子君村周边同类商品房的价格。新亚洲体育城，每平方米4600元，彼岸4200元，广源小区4100元，银海畅园4800元。这些商品房的价格都高出经济适用房一倍以上。

    昆明风之铃市场研究咨询机构总经理石远：“应该说目前的话将近2千到3千块钱这个价差。”

    记者：“所以说差距还是很大的。”

    石远：“对。”

    看来经济适用房的价格同商品房相比很有竞争力。昆明市住房保障局局长向浩告诉记者，不仅价格便宜，这里还处在昆明新老市区的中心地带，是未来昆明的发展方向。

    昆明市住房保障局局向浩：“它旁边就是一个大的公交场站，同时我们昆明市准备建轻轨，那么轻轨也从它旁边经过，在旁边还有一个我们现在正在建设的一个（螺丝湾）商贸城。”

    记者了解到，像昆明这样弃购的情况并不在少数，石家庄、杭州、长春等地都曾出现弃购经济适用房的先例。而就在昆明经济适用房遭冷遇的同时，广州推出的经济适用房项目却卖得热火朝天。继续来看记者的调查。

    这里是广州市推出的今年第一批经济适用房销售现场。很多人早早就过来等候选房。老老少少非常热闹。有的忙着咨询，有的忙着填写自己满意的户型。

    “现在请40号。”

    广州市这批经济适用房特别抢手，这里是万松园经济适用房，平均每29户抢购一套房子。党恩新街的经济适用房的供需也达到了1比7.5的比例。所有的房子在3天之内全部销售完毕。广州市住房保障局局长黄信敬告诉记者，这样的火爆完全在他们的意料之中。

    广州市住房保障办公室副主任黄信敬：“这两个点是交通非常方便，周围的配套设施包括医院、学校等等这些，都是非常齐全，第二个原因就是他的价格真真正正是经济。”

    记者：“我身后的这座大楼就是广州市正在销售的经济适用房，在步行十分钟的距离里，我的前方是一个公园，我的左边是医院和地铁，我的右边是公交总站，这栋大楼的后面就是菜市场和学校，也正是因为这样的地段让这里的房价居高不下，我旁边的这栋商品房均价在12000元以上，而这里的经济适用房只有5600多元。”

    事实上，中原地产数据显示，广州市党恩新街经济适用房在5600多元，而周边商品房的均价都在11000到13000元左右。万松园经济适用房在4400多元，而周边商品房均价已经达到12000多元。也就是说，经济适用房房价只相当于普通商品房的二分之一到三分之一。再加上完善的配套设施让这里的经济适用房炙手可热。  

    经济适用房冰火两重天的根本原因何在？

    昆明和广州的经济适用房正在发售，场面却一冷一热，形成了鲜明的对照。 有人说，广州的经济适用房位置好，价格便宜，自然会大受欢迎。很多城市的经济适用房建在郊区，价格没有优势，所以才成了无人问津的鸡肋。可是我们的记者在昆明调查的时候发现，这儿的经济适用房位置也不差，价格呢，也只有周边商品房的一半。显然，位置和价格并不是昆明经济适用房遭冷遇的主要原因。在深入调查中，记者发现了广州和昆明经济适用房冰火两重天的根本原因。

    “我们现在这个经济房，它不可以贷款，我们确实是买不起，就是一般的工作人员都买不去。”

    原来，昆明市这批经济适用房要求在今年4月份预售时先交纳60%的首付款，随后在明年5月1日交钥匙时再一次性支付剩下的40%。这批经济适用房都在40平米到70平米不等，按照首付60%的比例，每套房的首付款要交就要交6万到8万左右。而在一年的时间里要交清10万到14万元左右的房款。这对于购买经济适用房的人是一笔不小的开支。

    记者：“有没有问过银行（贷款）？”

    经济适用房申购人“我们昆明市每个银行都去过了。”

    记者：“每个银行？”

    经济适用房申购人：“每个银行都去过，我去过工商银行，我去过建设银行，农业银行都去过，他说你是不是买商品房，我说不是，我们是经济适用房，它说不贷，他说没有政策。”

    购买经济适用房必须一年之内全款支付，这样的付款方式，让很多有购买资格的人不得不放弃。他们想不明白为什么他们不可以像普通商品房一样从银行获得贷款。

    经济适用房

    那么银行为什么不愿意给经济适用房贷款呢？难道是担心这些人的支付能力吗？记者走访了昆明市的几家银行。这里是建设银行昆明分行。

    记者：“经济适用房能贷款吗？”

    建设银行昆明分行工作人员：“不可以，因为做补了抵押，所以办不了贷款。”

    这里是中信银行昆明分行。

    记者：“经济适用房不能贷？”

    中信银行昆明分行工作人员：“对，贷不了。”

    记者：“为什么呢？”

    中信银行昆明分行工作人员：“在抵押的时候因为抵不掉，中信银行昆明市所有的网点都不行。”

    记者：“就是因为抵押的问题？那我要是收入够也不行吗？”

    中信银行昆明分行工作人员：“一样的。”

    记者走访了几家银行，他们告诉我们，不管收入多少，由于不能抵押，经济适用房也不能贷款。这样的回答让记者感到有些惊讶。因为就在记者走访广州经济适用房时，那里的银行都很乐意给经济适用房贷款。并会在售楼现场安排专人解答问题。

    中信银行广州分行行长李松玉：“我们在经济适用房当中首付是2到3成，期限就是10年到20年，可能更长一点也没有问题。”

    中信银行广州分行对当地的经济适用房敞开大门。而当地民生银行和建设银行也同样如此。

    记者：“经济适用房的贷款和普通商品房没什么区别？”

    中国建设银行广州越秀支行个人贷款营销中心：“其实一点区别都没有。”

    记者：“像你们申请贷款的这些人中间有多少是符合你们的要求的？”

    中国建设银行广州越秀支行个人贷款营销中心：“应该到95%左右吧。”

    记者：“都是可以贷款的？”

    中国建设银行广州越秀支行个人贷款营销中心：“都可以的。”

    记者：“那也就是说我经济适用房也是可以做为抵押的？”

    中国建设银行广州越秀支行个人贷款营销中心：“是啊是啊，它这个与我银行贷款没什么关系，它一样可以抵押。”

    为什么同一家银行在不同的城市会有不同的政策呢？记者在昆明的几家银行走访时听到了这样的声音。

    建设银行昆明分行工作人员：“它房管局允许做抵押了，那我们这边可以办理，它如果不允许做抵押，我们这边都办不了。”

    昆明市光大银行工作人员：“产权处那边如果他这套房子他可以做抵押的话，它认可可以抵押的话，那就可以在银行贷款，我们关键是看产权部门。”

    记者：“房管局的？”

    昆明市光大银行工作人员：“对。”

    这里的银行告诉记者，普通商品房如果未能按时还款，银行可以回收并出售，但是经济适用房在5年内不得上市交易，银行由于无法处理抵押物，因此会面临巨大风险。而对于这样的风险，广州市的各大银行似乎并不担心。

    中信银行广州分行行长李松玉：“广州市政府在这方面做得安排也比较完善，对银行的风险也有一定得保障。”

    李松玉告诉记者，广州市政府早在2007年全面推出经济适用房之前就先期推出政府对经济适用房的回购制度。如果经济适用房无法还款，政府将出面回购，补偿银行遭受的损失。这样就保障了银行的利益。而昆明市的回购制度目前还在研究之中。

    昆明市住房保障局局向浩：“我们准备研究提出来用政府回购的形式来解决，因为它属于保障对象，那么他买不起经适房，我们只有用廉租房的形式来进行回购。”

    记者：“从4月份到现在已经过去了5个月了，您现在有结果了吗？”

    向浩：“现在正在商量回购，一些资金问题，来源问题要解决，中央给相应的配套资金，相应的补助资金，还有省里面也给与相应的配套资金。”

    按照向浩的说法，目前回购的资金来源是他们面临的主要问题。那么这笔资金需求很大吗？建设银行广州分行早在上世纪90年代就开始给低收入人群贷款。黄信敬告诉记者，至今为止还没有发生一起不良贷款，因为虽然这些人收入低，但是房子对他们来说比什么都重要，因此总是会想方设法还贷。

    黄信敬：“它到现在建行也好，都还没有一单说是供不起。”

    记者：“所以他们愿意给这些人贷款。”

    黄信敬：“是愿意的，所以我们也注意到说其他城市说，有些银行不愿意那个，我们就觉得奇怪，广州市这些金融部门都挺乐意为低收入人群提供贷款。”

    刘女士是我们采访的人中唯一申购经济适用房的人。她买房的首付款60%是东拼西凑借来的。她说剩下40%的房款如果实在借不到，那到明年就只好退房了。而朱恒珍则早就放弃了购买经济适用房的打算。

    经济适用房申购人：“最终来说，我们是最底层的人，我们想圆一个有房的梦，如果能圆我们这个梦，我们真的是非常感谢。”

    记者：“昆明市今年第二批经济适用房很快就要上市销售了，在这些拔地而起的钢筋水泥里早已承载了很多人关于家的梦想。而他们梦想的实现以来与城市管理者能够勇于担当，为民谋利。其实在城市的飞速发展中，我们总是会遇到一些以前不曾遇到的问题，而我们始终相信只要怀揣着百姓的梦想，这些问题都可以迎刃而解。”

    半小时观察：用金融政策盘活经济适用房

    不可否认，经济适用房的确帮助很多买不起商品房的居民圆了“居者有其屋”的梦想。从1994年我国实行经济适用房政策至今，已经有上千万家庭成为这项政策的受益者。虽然在建设和分配经济适用房的过程中出现了一些不合理、不公平的现象，但是因此将这项政策一棍子打死，恐怕也有失公允，至少到现在，我们并没有找到一个更好的替代方案。

    昆明的3000套经济适用房成了烫手的山芋，三方都陷入尴尬：需要住房且符合条件的居民买不起，开放商的投资无法收回，政府建设经济适用房的目标难以实现——这样一个三输的结局是谁都不想看到的。我们不能说广州的经济适用房就尽善尽美，但它至少最大限度发挥了这项政策的效用，基本实现了各方利益的共赢。仔细看来，广州只不过比昆明多走了一步，那就是实行了经济适用房的回购制度，化解了金融机构的风险，从而调动了金融机构为经济适用房提供信贷支持的热情。要想盘活3000套滞销的经济适用房，昆明不妨借鉴广州的做法。

    有评论认为，经济适用房的购买者收入水平不高，加大对经济适用房的贷款会增加金融机构的坏账，造成中国式的次贷问题。借鉴美国次贷危机的教训当然无可厚非，但是仔细观察一下我们会发现，我国中低收入购房者的信用记录其实是相当不错的，节目中我们看到了，建设银行广州市分行十多年前就开始向中低收入群体发放贷款，至今没有发生一起不良贷款，这个记录要好于普通的商品房贷款。另外，目前的经济适用房贷款余额在个人住房贷款总量中占的比例微乎其微，即使出现大量坏账，也不会威胁到金融机构的整体安全。当然，防范风险是永远需要绷紧的一根弦。

    今年上半年，各地房价节节攀升，对很多人来说，拥有一套住房再次变得遥不可及。如何解决住房问题，让老百姓能踏踏实实安居乐业？很多地方都在想办法。重庆市政府最近就宣布，未来的房价要保持在普通人家奋斗6、7年就可以买房子的水平。希望这不是个一厢情愿的梦想，而是有实实在在的政策支持。（主编：马洪涛 记者：熊曼琳 摄像：李慧）