地王背后躲着官商合谋的影子

    土地拍卖过程中，灰色交易普遍存在。业内人士称，企业为了拿地，“没有一个不行贿”。地王现象背后存在弄虚作假、地方政府与开发商利益分成的真相。（8月16日《华夏时报》）

    “地王现象背后存在弄虚作假、地方政府与开发商利益分成的真相”，这句话若不是出自开发商之口，让人难以置信。万科集团董 事长王石更是明言道：“现在不行贿成了过街的老鼠，行贿反而成了英雄了。”过去善良的民众只隐约感到地产商

    和这个炎热夏天同样火爆的，是发烧的土地市场。地产商开始红了眼睛在大江南北、长城内外争抢土地，叫板之激烈、竞争之惨烈，几乎到了白热化地步。据统计，截止6月底，恒大、碧桂园、绿地等10大地产寡头囤积土地超过3万平方米，相当于全国每年开发规模的一半。

    别以为地产商不顾一切高价拿地是大脑冲动的结果，有人还以广州为例，说是2007年产生的27块区域性“地王”，到现在还有20块闲置，开发商如此做派是失去理性的行为。其实，商人无利不起早，他们不会赔本赚吆喝。透视和解析地产商“拿地战略”的背后，不难发现他们操纵市场的手段玩得多么高明和精巧。

    其一，他们囤“地”居奇，以时间换价格，营造房价高升预期。其二，低廉的竞得成本让开发商能够更加自如的选择开发与不开发。以广州市2007年未开发土地中总价最高的中莱投资有限公司的土地为例，这块地尽管拍出了44亿多元的天价，但是最初的定金却只有8000万，占整个地价的不到2%。所谓的竞标价格，几乎就是数字游戏。其三，以“地王”带动周边地区自己开发的其他楼盘升值。以广州“城建地产”为例，2009年6月，该公司以1.5万的均价拿下了CBD珠江新城的一块土地，成为新地王。随后周边楼盘应声而涨，这其中也包括城建地产的项目星汇云锦，仅此项目，城建地产就凭空多赚了2个亿，而它拿下的地王总价也不过3.45亿。其四，是扩大公司市值最捷径的渠道。对那些准备上市或者已经上市的开发商而言，高价屯地是其扩大市值和影响力最简单最直接的方式，迅疾达到资产高估、市值膨胀的目的。其五，对于开发企业来说，必须手里有地、有项目，才能维持运行成本、才能继续融资。今年极其宽松的信贷环境，给他们大开融资方便之门，地产商“不差钱”的结果，必然是到处“圈地”。

    最核心和本质的问题，是地产商违法违规的风险几乎等于零，可以忽略不计，导致地产商抢地有恃无恐，胆大包天。《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》等法律和规章都明确规定，满2年未动工开发的土地，政府可以无偿收回土地使用权。然而，广州只收回了中莱公司的处理，对其他的企业都“网开一面”。其实，中莱公司早就“人去楼空”、“名存实亡”，有关部门只是在打一只“死老虎”。

    更为严重的是，一些地方政府和地产商进行合谋，千方百计推动土地“发烧”。目前地产商拿地主要是通过三种方式，第一是招拍挂，第二是收购项目，第三种是在一级市场跟政府合作开发。第三种是猫腻最多的,而不了解内幕的人根本想象不出应该如何操作。这种方式是源于很多地方政府没钱搞建设，以招商引资的名义，让企业先出资搞市政工程配套设施建设,或是吸引大的开发商进驻,政府再拿地给开发商作为回报。政府和地产商双方会提前签好协议，约定一个土地保底价，假如拍卖的保底价是4000元/平米，但最后实际拍卖价格是7000元的话，如果仍是该开发商拍得土地，政府便将3000元差价归还；若由其他开发商拍得,这3000元的差价，便按比例分成，多数情况是政府与开发商四六或三七，甚至五五分的。你看你看，政府就是这样丰富了“土地财政”，地产商则是这样赚得盆满钵满。而房价，则是节节攀升，青云直上，直至断绝了普通市民购房的奢望，楼市成了富人的赌场和投机、投资者的敛财工具。[王清]