全国十城市楼市调查:谁是高房价背后推手

　　 福州：刚性需求得到释放

　　作者：【记者俞凤琼福州报道】

 自今春楼市回暖以来，福建房地产市场的形势逐渐好转，表现在：销售业绩屡创新高，空置率持续下降，房价节节攀升，土地拍卖一浪高过一浪。面对这样的行情，开发商和消费者各有忧虑，他们期待楼市真正平稳发展。专家称，福建楼市泡沫较少，有望“稳健前进”。

　　部分地区超历史最高点

 “福州楼市不仅连续6个月保持价量齐涨，而且7月份

 在龙岩，该市房地产同业商会秘书长林镇江告诉记者，上半年市区商品房（商住两用）销售面积113．21万平方米，同比增长161．3％；住宅房（纯住宅）销售面积87．25万平方米，同比增长164％。7月份，全市商品房均价5400元／平方米，住宅房均价4800元／平方米。尽管价格走高，但销售依然火爆，至6月底，商品房空置率和住宅房空置率双双下降。在上月底的土地拍卖会上，一块4．1亩的地皮更是拍出了766万元／亩的高价，在龙岩楼市甚为罕见。

 在以农业著称的漳州，全市商品住宅均价也达到了3188元／平方米，同比增长8．28％；市区商品住宅均价3689元／平方米，同比增长10．68％。1至6月份，全市新建商品房完成销售面积67．08万平方米，达到了去年全年销售量的74％左右。

 谈及楼市回暖原因，福州房产专家刘福泉认为，首先是利好政策刺激，压抑的刚性需求得到释放；其次，宽松的房贷政策降低了购房门槛；第三，老百姓对通货膨胀加速的预期促使其更愿购买固定资产；第四，面对众多理财渠道，消费者更倾向于风险较低的房产投资。

　　开发商和消费者各有忧虑

 面对楼市的大起大落，开发商和消费者都表现出了担忧。“楼市如此大的落差是一种偶然与必然，必然的是它符合了市场发展的规律，偶然的是这次大起大落夹杂了百年一遇的全球性金融危机等一系列特殊事件。”三木集团品牌发展部部长吴少华认为，今年楼市这种巨大反差的情况是不正常下的正常。不正常的是这次回升得太快，多数项目在上半年的销售额都超过了5个亿，同时上半年的土地成交量也超过了去年同期。他同时表示，成交持续回升是正常现象，消费者买涨不买跌，投资和改善型置业者的跟进，是成交持续上升的主要因素。

 对消费者来说，他们最担心的就是“何时出手”。7日下午，记者接连走访了几个楼盘的售楼部，当问及对楼市走势的看法时，多数看房者一致表示，这样的行情让他们无所适从。“真不知道什么时候购买合适。”一刘姓先生无奈地告诉记者，今年5月起，他就连续看了十几个楼盘，但到现在仍没出手，“均价都突破8000元／平方米了，这样的价格已经很高了，不知下一步是涨还是跌，心里没底。只有楼市平稳发展，消费者才不会犹豫不决。”

　　楼市短期内仍将保持稳定

 在楼市不断走高的背景下，上个月，银监会重申了二套房房贷政策，住建部、国务院也高度重视房市走向，多次组织座谈会，了解全国楼市情况。未来走向何方？

 对此，多数受访的开发商表示，目前楼市的价格并非由开发商而定，而是由消费者和市场而定。“消费者的需要，决定了市场的价格走向，市场供求关系相互影响，一旦价格过高，必然产生产品在总价段上的供应断档，引发消费者观望。同时消费者的恐慌心理也将致使大量置业者退场，进而导致价格的大幅下降。”

 他们认为，未来福建楼市的价格不会大幅下降。“大环境的整体影响对楼市走向至关重要，福建目前正加快海西建设，今后到福建投资就业的人将越来越多，这对福建楼市的发展将是一个难得的契机。以福州为例，今年上半年楼市供求比例为1∶3．29。1－6月份，3月份供应量最大，达26．75万平方米，其他月份的供应量均低于16万平方米。需求的快速释放以及供应的不足，将给房价带来上升的空间。”

　　西安：政策扶持效果显现

　　作者：【记者边峰西安报道】

 就在各方激辩楼市是否真正回暖的话音未散之时，上半年的西安楼市已经交出了一份令业界欣喜的答卷：商品房销售量达493．02万平方米，较上年同比增长55．24％，超过2007年楼市销售历史最高水平。业内人士预测，下半年西安房价仍将以稳中有升的态势发展。

 从低迷到火热，从沉寂到热销，仅仅半年时间，西安楼市便开始了令人瞠目的逆转。

 西安市房产信息中心主任李朝东说，从2007年下半年西安房价升至历史高位开始，至2008年楼市持续一年的观望调整，再到今年上半年的量升价稳、重新焕发活力，可以感受到西安楼市处于比较稳健的市场环境。

 数据显示，截至今年上半年，西安全市土地成交4077亩，较上年同比增长28．38％，市场新增预售商品房面积同比增长29．86％。

 在去年下半年各项楼市激活政策带动以及地产企业应对措施的共同作用下，2008年以来持币待购的状态得以有效缓解，今年上半年商品房销售量为493．02万平方米，较上年同比增长55．24％，其中住宅市场销售面积为444．32万平方米，较上年同比上涨58．86％，整体上半年销售量已超过2007年西安楼市销售历史最高水平。从价格上看，西安城六区商品房成交均价达到4608元／平方米，较上年同期相比涨幅为5．69％。

 分析人士认为，西安整体的收入水平和趋于保守的消费观决定了西安楼市的投资需求并不多，大部分买房人仍是刚性需求，出手买房只是早晚的问题。促成今年西安房地产市场持续回暖主要有两方面动力：一是去年一度低迷的楼市积压了一年的刚性购房需求在今年上半年开始集中释放；二是各项扶持政策效果显现。去年以来西安市政府针对地产市场及时推出的各项优惠扶持措施，有效推动了市场的回暖。而上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形式，国家也出台了不少扶持政策，同时相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了楼市的火爆。

 前不久，西安房地产信息网数据研究中心在对2009年上半年西安房地产市场运行走势调研后，发布了《2009年上半年度西安房地产市场发展及下半年预警报告》。

 报告预测，2009年下半年，西安商品房市场将迎来新一轮开发热，开发量将赶超2007年；西安楼市成交回暖或成定论，但能否持续走高仍存在变数：面对楼市成交量上升，政策是否会有所转向；面对市场行业开始转好，开发商是否会过度提价；根据前述预测，新一轮开发热有可能再次引发新一轮楼市阶段性供大于求的局面，这样一来，供需双方将会再次陷入僵持之中，楼市销量将再次下滑，观望氛围有可能会再次显现，这也构成了第三个影响变数。