全国十城市楼市调查:谁是高房价背后推手

    编者按：

 今年上半年以来，我国房地产市场的走势出乎所有人的预料。3月份之前还延续着去年年底的疲软态势，而3月份之后则出现了戏剧性的变化。北京、上海、广州、深圳、武汉等一些大中城市的房屋销售面积迅速增长，房价持续上升。

 国家发改委、国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0．2％，结束了自2008年12月以来的连续6个月负增长，环比上

 那么，在房价回调还不到一年半的时间里，在国际金融危机冲击波尚未平息之时，在国内经济各项运行指标尚不稳定的情况下，究竟是什么原因助推了房价如此高涨？请看本报驻十省市记者发回的报道。

    青岛：环境宽松促房价高涨

　　作者：【记者路敦海实习生王金花青岛报道】

 2009年上半年，对于青岛房地产市场来说，从春节前的“跌”声一片，到春节后的骤然火爆，青岛房地产市场在一片争议声中演绎着神奇。日前，青岛公布了青岛房地产发展情况：上半年，青岛市房地产开发投资累计完成187亿元，增长18．5％熏全市商品房销售408．9万平方米，增长17．6％，实现销售额229．9亿元，增长32．8％，青岛市房地产市场开始整体回暖。

 记者从青岛市房地产交易中心公布的分析数据了解到，今年3月份青岛新建商品房成交5271套，4月份成交量为6403套，5月份成交量为7555套，6月份成交量为9144套，7月份的销量达9346套，如果从这些节节攀升的新房销售统计数字来看，青岛房地产市场不仅仅是回暖那么简单了。

 和新房销售一路走高一样，青岛的二手房市场同样让紧锁在房地产中介心中的阴霾一扫而光。记者走访了几家房地产中介，在采访的短短十几分钟里，几个中介的负责人都有接到消费者的咨询、安排看房的电话。资深房产评论人龙江认为，2009年青岛楼市之热既得益于2007到2008年正常的市场回暖，最重要的还是中国人特殊的“购房情结”，城市化的改造过程中衍生出的置换房需求、结婚、养老等刚性需求在2008年只是被推迟了购房的速度，但是没有被推迟愿望。

 走出低谷并快速反攻的不仅仅是成交量。从市场来看，目前，几乎所有的房地产在售项目价格都有幅度不一的增长，最低的每平方米增长50元、100元不等，而最高的则达到每平方米增长1000元，更多的则是项目取消了原来推出的系列优惠政策。而根据青岛市交易中心公布的相关数据显示，今年1－6月份，青岛市内四区商品住房平均价格同比上涨11．43％。

 房地产市场此轮行情的复苏，还表现在土地市场上。开发商的拿地热情重新高涨，从今年上半年土地市场来看，随着交易市场的持续红火，土地市场开始升温。7月24日，在青岛市储备国有建设用地使用权揭牌暨现场竞价会上，3幅挂牌出让的储备地块，在有配建保障性住房的前提下，出现了激烈的竞拍局面。而位于宁夏路与镇江支路交界处的一号地块，土地面积6432．8平方米，规划建筑面积为9006平方米，挂牌起始价4185元／平方米的地块，最终以楼面地价8350元／平方米成交，溢价率约99．5％，成为了截至目前青岛市的新地王。

 根据2008年年初发布的《青岛市住房保障发展规划（2008－2010年）》显示，3年内青岛市将分别建设9000套廉租住房、15000套经济适用住房。这些政策性住房的投入使用，无疑对带动房地产市场人气和平抑房价方面将起到积极的作用。

　　上海：多样化购房带动复苏行情

　　作者：【记者李刚上海报道】

 日前，上海楼市今年7月份的相关数据浮出水面：由于受到打击捂盘政策的影响，7月商品住宅新增供应中，3万平方米以上的楼盘数量明显增多了。但因为受到价格上涨的影响，成交量当月首次出现今年以来的下跌。

 据披露，7月上海市商品住宅供应面积为127万平方米，相比6月减少了5．22％，供应量已连续5个月处于120万平方米上下浮动。7月全市商品住宅成交面积为194万平方米，相比上月减少了5．37％，成交量从今年开始持续了6个月的上涨后，首次出现了下跌。

 据记者从沪上部分房产公司了解到，今年起尤其是4月份以来，上海新楼盘堪称“涨”声不断。如宝山区沪太路某广告密度甚烈的新楼盘，每套99平方米的两室两厅“一手房”已从4月初的均价106万元左右上涨到8月初的120余万元。但成交量不如前几个月。

 此外，根据官方数据显示，今年7月上海别墅成交量达到1699栋42．7万平方米，比6月1586栋39万平方米的历史最高位还要多出113栋。面积在160－280平方米的别墅成交量占到了别墅总成交量的7成之多，多为外郊环区域的叠加、联体别墅，总价200万元－400万元／栋。

 记者日前还从上海二手房指数办公室获悉，今年6月，上海二手房价格指数为2398点，创历史新高，较5月上升28点，环比涨幅1．18％。

 据了解，上海二手房市场延续火爆态势，从年初的“小阳春”转变为持续走热，指数同比上涨11点，较上年高点微涨2点。上海二手房指数办公室认为，本轮多样化的购房需求所带动的上海二手房市场复苏行情，市场热点持续有效转换，由低端市场启动到中端改善型市场跟进，至高端市场复苏，从而进一步推动市场向上发展。

 今年6月，上海二手房价格指数2398点，创出历史新高。主要是受到二手房整体市场连续几个月的拉升作用，尤其是高档房交易。

 值得注意的是，指数创新高并不代表此轮反弹幅度创下新高。与2007年的快速拉升上涨相比，目前维持稳定上升格局，从今年2月至6月，每月涨幅低于上年同期。根据上海二手房指数办公室统计，今年上半年，该市二手房价格指数整体涨幅约4．38％。

 在今年上半年这波行情中，上海市中心物业的拉动作用明显。市中心区受到改善型和投资型购房者的持续关注，在一手房销售情况良好且成交价格快速攀升的带动下，周边二手房价格也开始出现上涨。

 高端二手物业市场的复苏受到实际需求的支持，成为近期领涨主力。中心城区中，5个市中心区6月平均涨幅为1．84％，环比回升32．1％。涨幅居前的仍为黄浦区，上涨2．46％，其次为静安区2．28％，卢湾区1．97％，长宁区1．53％，徐汇区0．97％。

 涨幅超过2％的板块共有14个，较上月增加2个，6月平均涨幅达2．69％。其中，涨幅最大的仍为老城区板块，为4．39％，该板块内旧城改造所带动的刚性需求旺盛，总价在100万元－150万元的二手房受到市场追捧，价格快速上升，该板块年初至今的涨幅达16．4％。

 涨幅居前的板块均集中于中心区域，如长寿路板块涨幅为3．01％，该板块邻近商业中心，属成熟热门板块，得到众多购房者的青睐，因此价格连续上涨。

 传统中心板块淮海路、曹家渡和南京西路等，均有不俗表现，涨幅分别为2．96％、2．99％和2．62％。

 下跌的板块为真北、桃浦、植物园和四平路，跌幅分别为0．48％、0．28％、0．39％和0．45％。根据上海二手房指数办公室分析，这部分区域的主要供给房源以老工房为主，目前低端需求在近期价格持续上扬中受到一定的抑制，购买能力受限，因此价格出现小幅度调整。值得注意的是，随着今年这一波强劲的反弹势头，不少板块物业相继创下自己的历史新高，对刚性需求带来挤压影响。上海二手房指数办公室分析到，随着房价继续攀高，部分刚性需求可能从入市转为观望，继而暂退市场。

 有业内人士告诉记者：如今的上海楼市，也许只能用“扑朔迷离”形容。