京沪粤楼市成交量为什么回落

    在经过上半年的持续发力后，7月全国楼市出现区域调整的局面，北京、上海、广州等一线城市还首次出现月成交量全部下跌的局面。（8月6日《人民日报》）

    从三个城市的成交量来看，北京7月较6月下跌9.1%。不过，这是北京楼市继5月之后今年出现的第二次回调。7月上海环比小幅下跌5.83%，这是2009年以来上海商品住宅成交量的首次走跌。7月广州楼市共成交6653套，比6月的10502套下降3

    成交量出现下跌的原因主要是，一季度楼市出现“小阳春”，一些住房刚性需求者担心房价会出现暴涨，纷纷加入了购买行列，随之投机性购买者一起涌来，导致第二季度重点城市的楼市火热，房价开始暴涨，甚至超过了2007年的高位。这种非理性上涨导致的畸高房价远远超过了百姓的购买能力，也使得刚性需求者渐渐冷静下来，重新进入观望行列。

    其次，楼市的非理性疯狂，使得投机重新出现，导致泡沫在吹大，金融风险开始累积。对此，中国银监会要求各家商业银行收紧二套房贷政策，坚持40%的首付款比例，同时，严格执行二套房贷上浮10%的利率水平；各家商业银行总行均要求基层行收紧房贷政策，严格执行住房贷款条件。

    再者，中央多个部委都在警示楼市风险。除了银监会、央行外，发改委对当前楼市发出预警，国土资源部在全国范围内展开新一轮严查“地王”的风暴，国家统计局、国税总局也在8月接连发文，对楼市表达了担忧。多部门对房地产密集表态，警示了楼市已有风险，下半年房价走势存在较大变数。这是7月楼市成交量下降的主要因素。

    京沪穗是中国楼市走向的风向标。这三个城市7月成交量全部下跌是否预示着楼市经过一轮疯狂后，又一个拐点就要到来？其实，楼市火爆、房价疯狂已经远远脱离宏观经济基本面，这次楼市与股市一样都是大量投资导致流动性过剩，进入股市楼市后出现的现状。是没有基本面支撑的流动性过剩行情。这种行情，一遇见货币政策转向和住房政策收紧立马就“原形毕露”。6月底，各地银监局转发银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，提到“不得自行解释‘二套房贷’认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数”，被视作二套房贷收紧的重要信号。紧接着，7月份楼市成交量就出现下跌，可谓立竿见影。

    虽然成交量下跌，而价格却还在上涨，但是，没有成交量支撑的虚高价格维持不了多久。从宏观政策面看，央行已经确定下半年货币政策在继续执行适度宽松的前提下，将根据经济发展走势和价格变化，利用市场化手段进行动态微调。可以预计，信贷投放步伐会放缓，进入市场的新流动性会大大减少，同时，央行正在采取公开市场操作工具回购市场过剩流动性，这将对楼市造成致命打击。中国银监会正在规范贷款流向和用途，固定资产贷款管理规定已经出台，流动资产贷款管理办法正在征求意见，个人贷款管理办法正在拟定。加之百姓购房需求逐渐回归理性，逐渐对高房价说不，下半年中国房市不可能如上半年一样继续疯狂下去。

    在宏观政策面出现微妙转变情况下，房地产企业应该保持清醒，不能对形势过于乐观，盲目涨价，特别是不能囤房囤地，否则必将受到市场的无情惩罚。自主性需求者不要盲目加入购房行列，不要盲目追涨。投资者必须理性，防止被房价下跌套牢。