解读国土部房价调查结果：高需求支撑高房价

    《新闻1+1》2009年7月28日完成台本

    ——“谁”推高了房价？

    国土资源部公布房地产用地地价调查结果，全国620个楼盘，地价平均占房价两成三，开发商公开成本清单，收费项目达30项，涉及部门20多个，重复征收，变相征收，各级行政部门税费占到20%。

    你来我往，政商对质，地价、房价究竟谁冤枉了谁？面对越变越晕的房价成本，究竟谁才是房价疯涨的祸首？《新闻1+1》

    主持人（董倩）：

    欢迎收看《新闻1+1》。

    饱受指责的高起的房价到底是什么原因造成的？最近，国土资源部公布了一个统计数据，根据这样一个统计数据，我们可以看到，地价并不是高起房价的重要的推手。结论一出，马上就引起了房地产开发商的反弹，甚至引起了争论。在这场争论中，到底孰是孰非，今天我们演播室特别请到了中央党校的赵杰博士，稍候赵博士会给我们讲明他怎么看待这个问题。

    首先我们还是看一下新出台的这一组数字。

    （播放短片）

    解说：

    “掀起你的盖头来”，这是国土资源部官方网站上一篇报道的标题，报道的内容是长期以来备受社会关注的房价中地价所占的比例问题。7月24日，国土部公布了全国620个房地产调查项目的详细数据清单，其中地价占房价比例在15%以下的有130例。地价占房价比例15%到30%的有356例，累计起来比例在30%以下的约占总数的78%，地价占30%到40%的为94例，地价占40%以上的为40例，约占6.45%。综合全部来看，620个案例显示，地价占房价比例平均为23.2%。

    据了解，国土资源部此次调查于5月底展开，调查对象主要是2006年以来，取得土地且已进入销售状态的商品房开发项目。其中调查的房价为商品房开房时的平均售价，地价为土地出让时的楼面地价。

    其实类似的数据并非国土部第一次公布，就在今年六月下旬的国新办新闻发布会上，为应答保护耕地是否推高房价的提问，国土部副部长鹿心社曾将此项调查的结论，也就是地价占房价比例平均为23.2%的数据公之于众。鹿心社当时称，地价占房价比，美国是28%，英国是25%至38%，韩国是50%至65%，日本是60%至75%。国土的水平远低于邻国。鹿心社由此认为，从我国的地价水平看，说“保18亿亩耕地红线推涨了房价”没有根据也没有道理。

    但是单纯一个结论不足以平息长久以来人们对于地价和房价比例问题的质疑。有媒体分析，之所以公布620个楼盘全部地价数据，也是为了回应澄清各界对于地价拉高房价的争论。那么这份涉及全国105个城市的调查中，具体到各个城市还呈现出哪些数据和特点呢？

    以北京为例，作为房地产市场的重镇，在此次受调查的21个房地产项目中，地价最高，占房价的比例为51.36%，最低为14.33%，平均地价与房价的比例约为25%。我们看到，21个项目里，不乏机遇7090、远洋沁山水、首城国际中心等热门楼盘，只有四个分布于城八区之外，同时，上海也有六个项目进入了此次调查，地价房价比最低15.19%，最高为31.95%。

    事实上，在这次国土部的调查统计之前，今年年初“两会”期间，工商联也曾有一份类似报告，报告中曾直指地价是造成房价高涨的主要原因，该报告对北京、上海、广州、深圳等9个城市，62个企业的81个项目，从成本角度进行了分析。报告提出，土地成本占总成本比例的41.2%，占直接成本的比例高达58.2%。

    如今，工商联的报告和国土部的调查数据之间似乎存在着不小的差异，作为普通的公众应该如何看待这种数据打架的情况，这次国土部的统计数据中，还有哪些值得分析的空间？地价比例，这个神秘而简单的数据到底说明了怎样的问题？

    主持人：

    赵先生，我们先来看这个数据“打架”的问题。国土资源部出台的调查结果显示，地价只占到总体房价大概两成多一点，但是工商联提出的这个数字却是占到四五成，他们都挺权威的，我们到底应该相信谁？

    赵杰（特邀观察员）：

    我想这两个表面冲突的数据，它回答的是老百姓关心的一个问题，就是现在的房价这么高，究竟是谁造成的？如果按照传统的经济学分析，应该是从供给和需求的角度来分析，但是现在一个是国土部作为官方公布的数据，再一个工商联作为一个社会组织公布的数据来看，他们想回答这个问题。但是他们回答这个问题是两个不同的词语，一个是“地价”，一个是“土地成本”。地价是一个交易价格，主要是指土地出让以后楼面的价格，而土地成本则是指包含地价收入以后，维护成本，还有包括政府的税、费这些情况。所以这两个东西是有关系的两组数据，它都对房子的价格构成有关系，但是土地价格和土地成本是不能划等号的。

    主持人：

    所谓土地价格就是买这块地的时候，这块地是多少钱，但是土地成本是买了地以后，地本身维护它，包括在等待建设过程中很多生出来的成本。

    赵杰：

    而且从经济学上讲，土地成本更多地强调投资上的意义。一万五一个平方和两万一个平方，在价格上是差五千，但是成本上不能简单地说，两万的就贵，一万五的就便宜。

    主持人：

    换句话说，我们能理解这两组数据并不冲突吗？

    赵杰：

    这两组数据我觉得并不是冲突的，如果有冲突都是来自于政府系统，只不过一个是政府主动公布的，一个是房地产商会公布的，房地产商会似乎帮助政府公布了土地成本相关的比例。如果不是工商联公布的，是我们政府其他的收这些费用的，一项一项罗列，然后把它汇总，我相信我们在数据上的冲突感就会降低，这是我看到这则新闻直接的由头。不能说这两组数据谁更相信，而只能说第一组数据还需要其他的数据做支撑，因为面粉的价格和面包的价格，它俩的比例是怎么样的，我们还需要在加工的过程中的那些价格的因素算上，我们才知道。

    主持人：

    好，接下来我们就连线一位长期关注房地产领域的清华大学的教授蔡继明，蔡教授您好。

    蔡继明（清华大学教授）：

    你好，董倩。

    主持人：

    蔡教授，怎么看国土部刚刚出台的这一个调查结果？地价只占到房价总体比例的23.5%这样一个数字？

    蔡继明：

    这个数字可能他们的调查是有一定的根据，刚才这位发言人也谈到，他指的是土地的出让价格。土地的出让价格其中也有两类，一类是毛地出让，还有一个净地出让，所谓毛地出让，可能我出让这块土地不包括拆迁、安置的费用，也许就比较低，你在开发过程当中要进行拆迁的安置，要投入大量的资金，再把它变成净地出让的时候，出让价格肯定就要上升，所以23.5%的数据可能是针对一个具体的情况。

    刚刚这位嘉宾谈到，这个数据和工商联的数据是否矛盾的问题，表面上如果这样分析，也许这个数据本身并不矛盾，但是两个部门两个数据，他们要说明的问题和要达到的目的可能是矛盾的。

    主持人：

    您觉得矛盾在什么地方？

    蔡继明：

    大家不满意的是，整个房地产价格过高，普通老百姓的收入承受不起，至于高的原因应该归咎于谁？因为人们普遍都反映，包括工商联说，这是地价太高，他把房地产价格过高的原因，主要归结于土地成本过高，意味着房地产商并没有获得暴利，也就是说公民对于房地产市场的不满情绪，就不要发泄在房地产开发商身上，我想这是工商联公布这个数据所要达到的目的。

    反过来，国土资源部强调地价在整个房地产，房价中所占的比例只有23.5%，它无非就是要说明我们的地价水平并不高，国土资源部的发言人也谈到，还低于世界的平均水平。这样一来，实际上房地产价格过高的主要责任并不在政府，进一步地说，政府还有可能进一步提高地价的空间，这个矛盾至于推给谁，大家就要分析了，到底房地产过高的原因在哪儿。

    主持人：

    您觉得两个数据，两个部门哪个更有道理一些？

    蔡继明：

    我觉得这两个数据，我不敢判定哪个数据更真实，但是根据我的分析，目前房地产价格过高，既有土地价格，包括土地成本价格过高，以及政府在土地这个环节拿走的过多，有这方面的原因，而这个原因我们完全可以通过地方政府的财政收入当中，从土地这个环节得到的收入，大概能占到50%左右，很多有这样的数据。这是一个不争的事实。

    因为房地产价格过高肯定和土地成本过高有关。但是另一方面，房地产价格过高也和房地产行业存在的暴利有关系，这从某一个方面，我们从中国财富排行榜可以看出，在我们公布的财富排行榜当中，房地产商大概占了三成，排在前十名至少也有三个是房地产开发商。而在世界排行榜当中，我们几乎找不到有什么房地产开发商进入世界富豪榜当中，至于很多数据表明，房地产行业的暴利这方面的证据。因此，无论是工商联也罢，还是国土资源部也罢，他们想达到的目的恐怕老百姓都不一定能接受。

    主持人：

    好，谢谢蔡教授。我们再回到演播室，赵教授，您是不是同意刚才蔡教授的这些观点，我们在一开始也说了，国土资源部出台这样一个调查数据，就是希望人们认为推动房价高涨的并不是地价，您同意这个结论吗？

    赵杰：

    房价高肯定是供给和需求平衡的结果，我更看重是需求因素对房价的影响。我们有几种需求，一种是自助需求，一种是投资性的需求，还有附着于它的投机性需求。现在真正抱怨房价高的人是自住性需求还没有实现的人。没有任何一个投资性需求的人和投机性需求的人，而且他们有大量的钱，或者在一定的政策辅助下可以有这个能力实现投资和投机的人，会抱怨现在的房价太高，反而他们从投资这个角度还是希望房价能涨得更快一些。只不过我们现在社会关注房价的，声音多的是这些自住性需求还没有实现有房子的人。

    主持人：

    那我们回到这个问题上，地价的高是不是推动房价高的一个主要因素？

    赵杰：

    土地价格的高低和土地的供给速度、地段是一个综合性的因素。从总体上来讲，如果土地供给没有发生大的波动的情况下，土地的价格不会影响房子的价格。

    主持人：

    但是我们看，最近一段时间“地王”频出，本身拿地的时候，价钱就已经到了天价了，我们就可以预期，到时候房价会高的一个什么程度？

    赵杰：

    就是说明地王是一个投资者，投资者做多房地产市场。

    主持人：

    您认为还是投资的因素？

    赵杰：

    对，我现在拿的还是一个投资的地王，但是等我把房子盖起来的时候，我还是可以顺价把房子卖出去，所以他不认为他的房价高，只不过地王在现在拿地的费用中他是最高的，她是预期资本回报远远高于现在的水平。但是这种高的预期如果再隔一两年，我们宏观经济形势或者整个资金供应面没有发生大的改变，他就能实现。就跟当年山东的秦池酒厂一样，秦池酒厂之前有很多标王都是中央台广告的标王，他们把在酒的产业扩大的过程中，通过广告效应助推了白酒的销售，拓宽了白酒的市场。但是到了秦池酒厂，他中了标王以后，标王的那笔资金就成为白酒运营的一种巨大的财务负担。

    主持人：

    赵教授，您看，刚才蔡教授也说了，国土资源部之所以发布这个数据，就是希望向公布表示，地价并不是推动房价的一个重要的因素，也就是说，政府在里面的作用不是那么大的。但是我们再看，他们的调查的推论是建立在620个被调查项目中的，但是后来有很多人都说，88%也就是550个项目，买地的阶段是2006、2007年，而房价卖出去的时候往往是在两三年之后，这种算是没有任何比较的价值的。

    赵杰：

    房地产的投资行为也好，供给行为也好，它都是一个长周期的，是耐用品的投资，从它获得土地到把房子卖出去，这中间一般有两三年的时间，在这个时间中，如果是一个矿泉水这种普通商品，供给需求随时可以平移，而如果大家做多房地产市场，这个时候初始价格和最终成交价格自然差异会很大，在这个时候做一个比值，证明它是很小的，统计上是可以做得到的，但是这种统计多大意义上能说明土地因素不在，或者土地供给的因素和房地产价格上涨的价格有多大的关系，没有什么必然的联系。

    主持人：

    我们现在看到的房地产市场，不合理的现象很多，面对这些不合理的现象，政府主管部门说罪不在己，这个时候房地产商也跳出来说自己冤枉，到底是怎么回事，我们的节目稍候继续。

    主持人：

    到底是谁抬高了房价？就在国土资源部推出的地价在房价总额中占到的比例的调查结果之后不久，房地产商也发出了自己响亮的声音，我们来听一下。

    （播放短片）

    解说：

    自国土部负责人发布地价占房价23%这一结论后，以任志强为代表的不少开发商出来公开反驳，理由是开发商在购买土地时，除了向政府支付土地出让金之外，还在为每一平方米的土地支付着各种各样的税费。

    显而易见，在计算地价房价比时，国土部门与开发商是各算各的账，国土部门公布的数据实际是土地出让金占房价的比例，然而在开发商看来，与土地有关的税费都应该计算到土地价格中。那么，开发商的账本是怎么计算的呢？目前，商品房的成本构成主要有三部分，土地、建安费用，还有就是政府的各项税费。

    这是国内一位开发商提供的楼盘成本清单，这个楼盘处于当地市区内，2007年底开始动工建设，目前已进入预售阶段，眼下销售均价每平方米五千元，从这份清单上可以看出，加上土地出让金、拆迁安置房成本、楼面地价达到每平方米两千元，占到了售价的40%，桩基处理、土建、安装施工费、公共部位装修等建安成本，每平方米1500元，占到了售价的30%。而在这份清单上，最引人注目的是这些名目繁多的收费项目。

    当地某房地产开发商：

    人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、定界收费、安全收费多了，质量收费，反正大把的费搁一块就得五百块。

    解说：

    在这些名目繁多的项目中，有一些看上去很像重复收费，例如，前期规划国土局要进行土地界定，均摊后费用是每平方米0.5元，而同样的工作，规划局还要重新做一遍。这次的收费项目变成了规划界定费，均摊后还是要再收取每平方米0.5元。这些收费项目加起来共有30多项，涉及20多个部门，费用总计448元。再加上营业税、所得税，每平方米税费成本达到了1100元左右，占房屋销售价的20%。这位开发商告诉记者，他在这上面列出的还只是主要的收费和税收项目，其中像道路开口费、建筑垃圾管理费、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等，由于金额不高，并没有计算在内。

    无独有偶，在国土部发表23%的数据后，济南一开发商也自曝成本，最后算下来，毛利润率为22.2%。北京华远地产董事长任志强在博客中更是明确说道：“如果政府用不同部门分别收取和土地有关的相关费用，然后又各算各的账，各自只公布自己收取到的那一部分钱，就认为土地的成本在房价中的比例不高，不仍然是欺骗群众吗？

    看来，关于房价地价比的争论还要再持续一阵，我们也期待着房价的成本在争论中能越辩越明。

    主持人：

    通过刚才那个短片我们也听到了一种说法，就是这位房地产开发商说，地价再加上各种各样的税费，就挤占了他的利润空间，也就把他的利润变薄了，他不得不去以加大容积率、超载的方式去赚钱，您怎么看这种说法？

    赵杰：

    我觉得应该是这么一层关系，政府为什么能够在里面增加很多我们通过这个短片看起来不合理的一些费用、重复的费用，除了政府的法治、收费行为没有受到约束管理以外，很重要的还在于需求意识导致的。就是房地产市场是不断扩张需求的市场，它这里面的利润太大了。在这里面，政府适当地收一些，或者收了一些费用，他很容易就把它转移出去，转移到消费者身上。所以从绝对值的比重来看，政府的费用、乱收费也好，什么其他的费用也好，好像不是很高，但是这是一个不断膨胀的市场，就是房价不断走高的，那么类似于政府不合理的费用或者灰色的费用，都消化在里面，从这个意思上来讲，不合理的费用推高房价是有一定道理的。

    但是不合理的费用不合理到什么程度，它和疯长的房价两个在赛跑，一个是不合理费用的增长速度，一个是房价的增长速度，它俩是基本等值的吗？如果是基本等值，可以说是政府的不合理收费推高了房价。如果是需求的因素增长得更快，大家对投资品，都想去买房子，增长的速度远远高于政府不合理费用增加的速度，自然就不能说是政府收费过多导致的。但是政府确实对房地产收费有一些不合理的东西，通过工商联的公布，应该得以改进。所以我觉得什么东西影响什么，它是一个相关分析，增长速度、增长比值之间应该有一个比较，你才能说是什么东西推涨了什么东西。

    主持人：

    您刚才用了一个词，叫“政府不合理的收费”，不合理的收费是相对于合理的收费来说的。但是所谓的合理收费是不是就是经得住考验。刚才的那个个例，当然个例并不能代表所有的现象，它说它的税费已经占到20%，20%如果和其他的国家的2%税费相比，的确太高了。

    赵杰：

    但是跟我们在房地产这个产业和国家税收关系、税种的设置上都有关系。我们国家现在来自于土地的收入主要是两大块，一个是土地出让金，一次性征收。第二就是各部门，有的是正规收费，有的是巧立名目的收费，它反正是从房地产企业或者老百姓手里收来的。这两块收入和国外比较，它有物业税，还有每年都可以收的，比重不一样。政府如果把这批费用完全降下来，政府庞大的规模，它依赖于土地财政的政府财政收入状况就会发生改变。所以来自于土地收费的绝对数额和相对数额都跟我们财政收支结构有关，这个合理不合理是我们政府收入模式科学不科学的话题，跟这个东西有关系，但不能简单地这样说，因为我们政府还要承担巨大的公共支出的费用。我们现在这个政府的很多时候市场是来自于土地收益的。我们能不能找到一种新的跟土地收益又密切相关，同时又对房地产市场的良性发展有推动的税种结构和制度设计，现在正在讨论之中。

    主持人：

    我们综合来看，开发商的声音是因为税费多了，土地的成本高了，所以我的利润空间就被挤压了，您觉得他们的想法有没有道理？

    赵杰：

    显然不对，你没有把自己当企业，企业是有赔有赚的，买面粉的高了，租房子的价格高了，卖的烧饼就得涨价吗？这没有道理，买面粉贵了，房租贵了，只有在烧饼的需求高涨的时候，你才能卖得出去。所以我认为房地产商是自诉苦衷，他揭露、表白政府的不合理收费，这是有道理的，我们也要关注到这种声音，呼唤政府对这些方面的收费更加合理、更加科学，呼唤政府从土地上获得收益的方式、税制结构的调整更加科学。但是我们也要关注，房地产市场房价高，我觉得跟我们的需求是有关系的，在整个中国的投资性需求和投机性需求，或者我们做多房地产市场的需求，这是拉高房价的主要因素。如果我们大量的扩大内需的钱都用来结构调整，都用来技术改造，控制它流向房地产领域，那它的需求因素不会这么高涨，房地产自诉苦衷的结果是什么呢？自然是房地产商降低自己的利润，它不可能实现你前面两个高了，我后面卖房子价格就高了，也不是这样。

    主持人：

    我们来综合看一下这两组数据，一个是工商联提供的数据，一个是国土资源部提供的数据，刚才通过蔡教授的分析，他们似乎都在用数字为自己开脱。但事实上面对这么多房地产市场的不合理现象，恐怕有关部门在这个时候不应该为自己开脱，而是更多的大家在一起想办法。

    赵杰：

    我想应该把政府和房地产事业有关系的各个部门的行政收费进行一下清理，这些清理既是指事实上的发生额，又是指逻辑上不合理重复东西的去除，还包括比例、比值在这么多年是不是有变化，得清查。我想这些方面如果能做到，做到政府来自于房地产行业的税和费，对于房地产企业来讲，它是心甘情愿的，它认为是合理合法的，如果做到这样，那么房地产企业在税费比较明晰的状况下，就能做到自己把自己当成企业。