楼市最猛一月涨5000元 购房者抢房如抢大白菜

    近期，楼市销售量不断上涨，楼价也节节上升，目前的房价已经接近2007年的水平，这不免引起人们的担心，房价如此快速的上涨，会不会滋生泡沫？基于通胀预期下的疯狂购买房产保值是否夸张？下半年楼市的走向将如何？房地产市场是否又走进了新一轮的“泡沫时代”？

    ■楼市现三高

    1房价高 千元跳跃式 最猛涨五千

    根据最新统计数据显示，北京市5月份新开盘项目的整体均价为13925

    在北京工作了8年的小周近期看房时，发现他看中的位于朝阳区东四环的东恒时代家园项目价格已经达到20000元/平米，而在5月份，该项目的价格还是16000元/平米，短短一个月时间，就涨了4000元。“真没有想到涨这么快。”小周有些后悔当初的犹豫不决。

    而这只是近期北京涨价潮的一个缩影。据搜房网新盘数据监控中心的监测显示，4－5月间，北京共有36个项目涨价，最大涨幅达到5200元/平方米；而6月份新入市的项目中，老项目基本都在前期价格基础上上涨了千元。比如润泽悦溪4月初均价10300元/平方米，5月涨到11800元/平方米，6月新入市的918号楼报价上涨到13300元/平米；保利西山林语目前均价12000元/平方米，新开的楼价为13000元/平方米。

    同时，房价上涨的猛烈势头在7月份也没有任何“刹车”的迹象。据新浪乐居目前掌握的情况，7月份开盘的项目依然呈现“千元跳跃式”的上涨趋势。例如位于管庄的北京新天地，6月开盘均价10500元，7月份将开盘的均价就变为11800元；位于广渠路的首城国际中心，原本计划6月份开盘的楼座被推迟到7月份开盘，而均价也从原先的14500元直升至16000元以上。这种涨幅已愈发呈现出与2006和2007年楼市类似的特征。

    2销量高 价高市更高 抢房如抢菜

    尽管房价一再走高，但是销售却屡屡传来热销的声音。2007年抢房子的现象再次出现。这让开发商赚得盆满钵溢，一改滞销的愁眉不展。

    记者从位于双井桥附近的首城国际中心的售楼处了解到，当天现场看房的人很多。可是销售只让记者登记了名字，并告诉记者7月份要开的房子就不用想了，肯定买不到了，要买就买以后推出的房子。该房子的售价最初为10800元/平方米，据估计7月份要推的房子售价可能到16000元/平方米左右。即便价格涨了这么多，还是不好买。

    日前，天洋城二期南区36、41、42号楼正式发售，开盘均价为4680元/平方米。记者在现场目击，售楼现场人山人海，火爆异常。截止到下午4点，天洋城推出的520套房源已经成功售出460套，销售率近90%。位于广安门桥附近的华润置地·西堤红山二期开盘当日约1000组客户两千余人到场排号购房。短短两天，二期共成交近600套精装公寓，实现销售金额达到10亿，创下2009年京城开盘销售额最高纪录。据悉，此次西堤红山二期开盘均价在18000元/平米左右，部分东西朝向的户型均价约15000元/平方米。排号选房的消息放出后，居然出现了不少客户连夜排队等号的情况，供不应求的景象让不少到场的客户和记者颇为震惊。

    3地价高 冰窖改火炉 土地也发烧

    3月份，北京的土地市场还一片清冷，基本都是底价成交，但进入5月份后，土地市场似乎进行了一个180度的大转弯，从极冷转向极热，频频出现高溢价土地，溢价100%的地块比比皆是。进入6月份，土地市场更是疯狂，天价地此起彼落，接近周边项目售价甚至超过售价的土地也开始出现。

    5月21日，经过89轮激烈竞价后，广渠门外10号地被富力地产以10.22亿元获得，该成交价为挂牌起始价的3.42倍，楼面地价为15141元/平方米，成为北京单价最贵土地。

    时隔1个月，6月26日，朝阳区奥运村乡(水源九厂东侧)地块拍出了19.6亿元的天价，去除2万平方米安置房面积，该地块单价为15217元/平方米，刷新北京单价最贵土地纪录。

    仅仅4天后，6月30日，广渠路15号地拍出40.6亿元“全国地王”最高价后，再次刷新北京单价最贵土地纪录，楼面价高达15320元/平方米！

    此外，5月份以来，几乎大部分需要拍卖的土地都会吸引来十多个开发商举牌，报价之高，一次次超过业内的心理预期。疯狂程度，直逼2007年。

    土地市场又开始发烧。

    ■两大原因推动楼市骤热

    原因一：货币政策大力推动

    联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，房价暴涨的最根本原因是当前的货币政策。他指出，为了抵御全球金融危机的影响，自2008年10月起，中央政府迅速调整了货币政策，开始向市场大幅注入流动性。

    据央行披露的数据，2009年1-4月份全国新增人民币贷款5.2万亿元，已经远远超过此前十年的平均新增信贷规模。上海易居预计2009年全年，全国新增人民币贷款将达到或超过8万亿元。国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松甚至表示,按照前5个月信贷规模的惯性增长,全年信贷增长规模将达到10万亿元。

    杨少锋认为，货币供应量短期大幅增加，而短期内社会商品总量却没有明显增加，结果一定就是商品价格的大幅上涨，这种大涨通常是以固定资产价格的暴涨为序幕的。

    SOHO中国董事长潘石屹也认为上半年房价上涨，地价飙升，与今年以来宽松的货币政策有很大关系。“4万亿投资，相当一部分进入了楼市和股市，必然会推动房价上涨。”

    原因二：被放大的通胀预期

    货币流动性过剩，必然会带来通胀可能，但目前楼市对通胀预期的反应似乎过了头。

    从3月份开始，楼市就徘徊着“通货膨胀”这个幽灵，不仅开发商面对媒体不断强调通货膨胀的高度可能性，就连售楼处的售楼员也开始频频提及要通货膨胀了，买房要趁早，固定资产最保值。

    三人成虎，当一句话被反复重复后，就变成了现实——从5月份开始，大量寻求保值增值的资金涌入楼市，成功接下三四月份由刚需掀起的购房热潮，并顺利将房价再推上一个台阶。

    记者身边不少朋友都在询问，会不会通货膨胀，现在买房是否能抵御现金贬值？甚至有多位提前了购房计划，出手“抢房”去了。

    终于，在开发商反复的强调中，通货膨胀首先出现在楼市中。

    杨红旭告诉记者，按正常的经济规律，通胀预期年内都不应该对房价产生大规模影响，但是，如果通胀预期的信号被放大，甚至成为市场的主流声音时，通胀对房价的影响将会提前来到市场。

    ■短期房价预测

    第三季度房价继续上涨

    亟待政策干预

    杨少锋认为，宽松货币政策带来的流动性过剩因素加上国家此前刺激房地产消费的减少房地产交易税、降低首付比例等政策，房地产需求的大幅回暖已经大势不可逆转，中央政府如果没有针对性政策出台，中国房价再度暴涨已不可避免，中国老百姓千辛万苦所积累的财富也将同时大幅缩水。

    杨红旭认为，一方面，楼市的复苏的确对振兴经济有重要作用，但另一方面，投资投机需求的卷土重来，在把普通住宅消费“挤出”的同时，也挤出了其它商品的消费，从而抑制实体经济复苏。因此，“房地产市场脱离宏观经济，靠投资投机需求、造房价泡沫，既不利民生，也无助于经济健康发展。政府必须予以重视，审慎待之。”

    刚性需求萎缩

    面对不断高企的房价，购房者再次捂紧了钱包。

    据央行第二季度的调查，居民购房意愿仍处于较低位置——准备在未来3个月内购买住房的居民占比为15.8%，比上季减少了0.9个百分点。

    原计划今年年中购房的萧女士暂停了购房计划，“房价上涨太快了，已经超过2007年最高点，但收入没有增加，甚至福利还有所降低，这样一来，我的家庭收入和房价的距离更大了，超过了我的预期。”同时，萧女士认为，这一波房价上涨，主要还是政府的救市政策和银行放贷造成的，“政策改变很容易，房价太脱离现实，我相信政府还是会出手的”。

    ■泡沫将会带来的风险

    实体经济严重失血

    在6月20日召开的首届西部金融论坛上，中国人民银行调查统计司司长张涛也表示，此轮投资带动中国经济增长有一个明显特点，就是政府投资冲在前面，民间投资落后。“目前企业亏损的速度有所缓和，但民间投资的意愿仍不强烈，所以这个基础不是很稳定。”

    即便是冲在前的政府投资也没有全部落到真正需要振兴的实体经济中去。近期，多份研究报告表明，宽松货币政策带来的大量放贷都进入了股市和楼市。

    据国家统计局公布，今年前5个月城镇固定资产投资53520亿元，同比增长近33%，同时工业增加值、发电量等也有好转。然而，最为关键的出口却仍是近25%的负增长。

    杨红旭指出：“有限的资金花在投资投机上面的多了，用在实体经济上的相应就少，而实体经济不复苏，居民就业与收入就无法好转。”

    近期在北京先后拿下两块地王的中国电子和中化方兴引起了业内的关注，这两个资金雄厚的企业背后，都有着实体企业支撑，这让人无法不联想到2005年、2006年大量实体企业进入房地产行业的情况。上一波实体经济大失血推动了2007年楼市的泡沫，为2008年的寒冬埋下隐患。如今，又一次出现了实体经济进入房地产的苗头。

    消费意愿严重下降

    实体经济不振，势必带来消费者对未来预期的信心缺失，同时减少消费意愿。

    据中国人民银行2009年第二季度全国城镇储户问卷调查显示，45.4%的居民认为当前“形势严峻，就业难”，是1999年开展调查以来的最低水平，未来收入信心指数仅为3.4%，比去年同期降低了16.9个百分点。随之而来的是，居民消费意愿下降，仅有15.1%的城镇居民选择“更多地消费”，降至历史最低；储蓄和投资意愿增强。

    市场重现不理性

    在房价和地价的飙升下，市场重现不理性情绪，并且有扩散的趋势。

    6月中旬，潘石屹还认为广渠门外10号地的天价成交是个个例，虽然不排除这块地会带动其他开发商的不理性行为，但是市场还是理性为主的。半个月后，当潘石屹亲身经历了广渠路15号地拍卖现场后，很是感慨，认为“市场又疯狂了”。

    认为市场重现疯狂的还有北京易居房地产研究所副所长牟增彬。他的担心主要来自土地市场的疯狂。北京接连出现天价地块，让牟增彬担心这一趋势不但会在北京市场扩散，而且会很快影响到全国市场。“如果再出现几块这样的天价地块，明年的土地市场不可想象”。

    而华业地产副总经理陈云峰感觉到从北京、上海刮来高地价之风已经刮到了二、三线城市，长春、大连等二线城市已经出现开发商争相拿地的现象。

    与土地市场的不理性相吻合的是住宅市场从5月份开始陆续出现连夜排队购房现象。在售楼员不断提及的通胀预期和涨价信号暗示下，越来越多的购房者开始迷失，面对开发商推出的有限房源，购房者甚至产生了“只要抢到一套房子就行”的念头。

    ■专家说泡沫

    亚豪机构副总经理任启鑫

    泡沫分析：目前泡沫还不明显

    预测房价：短期内价格仍将维持上涨趋势

    任启鑫认为，本轮房价的上涨行情发端于购房需求的集中释放，旺盛的购买力对价格起到了有力的支撑，购房消费更多的是真实的刚性自住需求，泡沫成分并不明显。但是，在4月楼市销量突破历史新高后，5、6两个月销量虽略有回落，但仍在高位运行，房价的上扬势头虽然抑制了部分刚性需求的继续释放，但同时也带动了投资性需求的复苏，楼市消费结构的变化使得进入市场的资金量仍在增长，在购买力膨胀的作用下，短期内价格仍将维持上涨趋势。一旦再度引发2007年的消费恐慌，价格暴涨，楼市泡沫也将就此衍生。

    协成机构副总经理缪培丹

    泡沫分析：资金入楼市产生更大泡沫

    预测房价：下半年房价仍走高

    缪培丹认为，刚性需求在今年上半年集中爆发，成交量处于高位，目前楼市价格处于快速上涨的态势，可谓是“量价齐升”，投资性需求近期的大量入市也有推高房价的趋势，不少项目的价格已超过2007年的历史最高水平；另一方面，由于市场快速回暖给开发商带来足够的信心，土地价格也一路走高，可以预见，房价和地价将会相互影响，在一定时期内双双走高，楼市新的泡沫正在形成中。

    目前京城楼市已连续8个月“供不应求”，供需比例的差异造成楼市价格下调的空间几乎不存在，今年下半年的房价应该处于持续上升的状态，而由于现阶段我国宏观经济形势尚不稳定，在货币上会继续采取宽松政策，以扩大内需，下半年信贷量仍将继续增加。从短期看，政府应该不会对房地产市场有过多的干预，起码在上调贷款利率和收紧二套房贷上不会有新的政策。所以，下半年楼市的价格仍将走高。

    缪培丹指出，楼市价格的上涨速度已远超普通百姓的跟涨能力，如果下半年还处于“疯涨”的状态，那么楼市的泡沫将更加严重，楼市的再次调整将成为必然。

    中原地产华北区总经理李文杰

    泡沫分析：失控暴涨风险越来越大

    预测房价：房价要涨回2007年水平

    李文杰日前在博客中表示，现在楼市过热吗？有泡沫吗？我们最近看到的实际是房价持续在涨，但是租金却持续下降，房价已经要涨回2007年水平，但是租金却比最高时下降了20%-30%，背离情况越来越严重，现在购买房产出租的租金净收益不足4%，换句话说，楼市泡沫已经再现，出现失控暴涨的风险越来越大。

    21世纪不动产市场分析师孟奇

    泡沫分析：大规模泡沫产生条件尚不充足

    预测房价：价格逐渐回调至合理范围

    孟奇认为，从需求角度来讲房价上涨的原因可能是需求被抑制之后在一段时间内自住型、改善型需求集中释放，也有可能是市场流动性增强引发的投资性需求增加，其中只有当大量投资性需求集中释放，引发价格过快上涨并远超过其真实价值时才会形成房价的泡沫，然而据21世纪不动产监测数据显示，目前北京楼市投资客所占比重仅在15％左右，与2007年的30％相比仍属于较低水平，并且短期内以自住需求为主的市场结构发生变化的可能性较小，此外近期北京楼市价格月均环比涨幅均在5％以内，并且从目前来看，这种上涨还仅是改善型和自住型需求集中释放所致，因此楼市泡沫大规模产生的条件并不充足。

    国家信息中心专家委员会委员高辉清

    泡沫分析：有些地区已经形成泡沫

    预测房价：库存没消化完价格不会暴涨

    高辉清在日前闭幕的北京国际金融论坛2009夏季报告会上表示：“买房防通货膨胀的理由基本上是不成立的。”他认为，房价大幅上涨的背后存在投机行为，未来楼市可能出现新的调整。

    高辉清认为，有些地区的房价已经开始形成泡沫，并且可能会破灭。“第一，今年即使销售量已经很大，但是库存依然不少，一般来讲，库存没有消化完，行业景气不会上升，库存没有消化完，价格不可能会上去，更不用说价格暴涨了。第二，无论是学者还是有关方面，都认为现在的房价依然偏高，这毫无疑问。第三，未来中央要下力气建保障性住房，建廉租房，这些房子地段差不多，质量也不会差特别远，但价格会差很远，这些房子一旦推上市，此前高高在上的商品房就会往下掉，如果其他环境再不好，会跌得非常凶。”

    因通胀预期，买房保值成了近期市场最热的话题。高辉清认为从历史上来看，这个理由基本上是不成立的，“现在美国的房子还是在不断地下跌，而且最少跌到明年底，为什么美国不保值，中国就要保值；中国房地产价格比美国还要高，保一个价格高的房地产，这不成立。国内房价这么大幅的涨价，里面可能存在投机的行为，换句话说就是存在泡沫。”

    本报记者 鲁欢 赵丽萍