浮山新区 银川西路等板块楼盘悄然涨价 后期走势仍不明朗

 记者采访发现，经过数月的成交量回升后，浮山新区、中央商务区、银川西路等市区几个房地产板块的主力楼盘近期多有价格上调的现象。

 “涨价是由市场供需决定的”，一个四方区项目的销售经理再度老调重弹。当前，多数楼盘迫于舆论上可能带来的负面影响，对涨价问题保持低调。

 一些项目在小幅微调价格，测探市场的承受力，但银川西路一楼盘在前期成功开盘后，目前每平方米价格上涨３００到５００元，涨幅不小。而此前，该项目开盘价格并没低于区域的基准价格，不算低开。

 在中央商务区板块一项目售楼处，记者咨询总价八九十万元的房源有哪些。一位售楼小姐说，目前这种价位的房源已售完。她向记者推荐了一套总价在９７万元，８５平方米的套二房。

 据了解，该项目在经过数月热销后，仅有２００余套房源，后继高层产品不多，按当前速度再持续热卖一段时间，便更加没有资金压力，这也是选择涨价的原因。

 从中看出，过去一段时间有些前期产品已消化差不多的项目，资金回流，运营风险不高，会“搏高价”。但这只是单个项目采取的营销策略，不是基于房地产整体市场价格走势判断。

 5月份，市内市场并非全是涨声一片。本月，崂山区百仕凯旋城大幅降价后，已热销了１７０多套。

　　青岛库存量不少

 减少库存依然是当前降低房地产风险的重要环节。

 根据易居房地产研究院提供的信息，从全国4月底商品住宅的存量来看，在连续多月市场回暖，成交回升的情况下，多数城市的存量得到快速消化，市场可售面积不断降低，依照目前的成交情况，上海、海口、郑州等城市的存量基本上在几个月内就能消化，若未来新增供应跟不上需求，有可能引起市场供不应求的状况，价格有上涨可能。

 易居房地产研究院青岛研究所数据显示，虽然经过一段市场热销，4月底青岛市七区五市商品房存量仍处高位，为826.75万平方米。由于近期热销项目多是2009年新开项目，原有存量并没有得到有效消化，同时伟东幸福之城、上实海上海、城建亚丁海岸等大体量项目的陆续上市，市场存量短期内仍将维持高位。

 据易居房地产研究院青岛研究所的统计，假使以4月份青岛市商品房成交量为基数来计算现有存量的去化周期，青岛市四月底市场存量的去化周期为１３个月。就是说按４月份的销售速度，消化当前存量，需要１３个月时间，市场风险相对较小。但结构性的风险仍然存在，胶南、黄岛、城阳等区域存量偏高，高端投资性物业持续消化缓慢，不同区域、不同物业的市场表现不尽相同。

　　市场有乐观倾向

 国家发改委统计数据显示，70个大中城市新建住房销售价格4月环比上涨了0.4%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。1－4月，全国商品房销售面积1.76亿平方米，同比增长17.5%，其中商品住宅销售面积增长18.6%。

 另据易居房地产研究所统计，4月份，随着市场的进一步回暖，大部分一线城市的商品住宅成交均价均出现了上涨的态势，深圳上涨了12.59%，北京上涨了4.27%，上海也有0.92%的小幅上涨，青岛（四区）成交均价基本保持稳定。

 市场的乐观倾向不仅反映在数据上。近期，北京广渠路10号地块以接近15000元的楼面地价成交。该地块周边的二手房均价也不过20000元/平方米，而按照目前的地价，估计该项目上市售价至少25000元/平方米才有利可图，也就是说北京拍地再次出现“面粉比面包贵”的局面。此外据新华社报道，近期金地集团以5.6亿元拍得上海徐泾镇3号地块，超出底价82%；温州长运地块以高达19607元/平方米的楼面价成交。

　　前景仍要谨慎判断

 另据报道，万科集团董事长王石在日前接受采访时表示,当前这个房价是维持不住的。特别是看了东南亚金融风波后的新加坡以及日本泡沫破灭后连续10年的房地产惨况后得出结论,房价连续上涨是不可能的。对于现在业界认为楼市走势经过去年以来的“小压”之后还会再弹起来的观点,王石也表示不认同。

 北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰在博客文章中指出，进入到五月中下旬，北京市场成交量在见顶回落后持续走软。今年以来，北京市平均房价在成交量上涨的带动下，平均已经上涨了10%-15%。过快的价格上涨，及5月起新增信贷额度陆续的减少，均令市场交易双方的价格预期差距又重新加大。根据“量在价先”的原则，因楼市依然有庞大的库存消化压力。从5月起，房价将重回下降通道。

 根据以往经验，与一线城市相比，青岛房地产市场的反应滞后、振幅小，但基本轨迹相一致。

 对未来的市场，易居房地产研究院青岛研究所分析师刘聪认为，还需要继续观察今后三四个月的成交数据，目前还不能判断市场是否回暖，因为大量改善型需求和投资性需求还没有跟进。

　　本报记者 张则涛