京沪深楼市爆发性回暖 商家又见箩筐装钱时代

    昨日，《每日经济新闻》从佑威·楼市通、中原地产、21世纪不动产等机构获得的3月份楼市成交数据发现，刚刚过去的3月份，楼市爆炸式的回暖，整个市场似乎又回到了那个用箩筐装钱的2007年。

    新房成交北京：

    多重利好刺激3月楼市

    3月份，北京成交商品住宅约155万平方米，几乎接近2007年160万平方米的月均成交量。

    就整个一季度而言，北京共成交商品住宅295.1万平方米，与去年同期相比，上涨54.6%；与2008年第四季度相比，环比上涨29.3%。昨日，21世纪不动产市场分析人士向《每日经济新闻》表示，3月份，新建商品住宅成交套数环比增长82%，而与去年同期相比，则大幅增长94%。

    对此，中原地产三级市场研究部研究员宫萍称，强劲的刚性需求是促使成交量上升的主要原因。数据显示，在目前北京的购房群体中，超过80%的人是以自住和改善性住房为主要需求，且多为2008年积压的刚性需求，这部分人构成了3月楼市的主力军。

    宫萍称，3月份，北京市约有40多个新盘陆续开盘，供给量骤然增多，极大刺激了市场需求。同时，新盘多实行了降价促销的营销策略，这也是让购房者慷慨解囊的重要原因。

    此外，来自政策层面的刺激也不容忽视。宫萍认为，随着国家对交易税和印花税的减免，利率下调，以及银行信贷支持的增长，我国已经迎来了近5年来购房成本最低的时候。

    上海：

    创出近16个月来的新高

    作为昔日楼市“领头羊”的上海楼市，在深受房地产宏观调控影响后，越发显得“低调”起来。

    尽管今年3月份的成交量，几乎与2007年3月的成交量持平，但与2007年的月均成交量相比，还是“望尘莫及”。3月份，上海成交商品住宅约150万平方米，而2007年的月均成交量为174.2万平方米。

    尽管与2007年的成交量还存在差距，但上海楼市的成交量也在稳幅上扬。今年一季度，上海楼市共成交商品住宅281.7万平方米，与去年一季度同比上涨34%，而较去年第四季度的成交量环比增长38.4%。

    从2009年开始，上海楼市成交量便持续快速增长，今年3月份的成交面积，已近接近2007年10月167万平方米的成交量，创出近16个月来的新高，与此同时，上海楼市也出现了成交量大于新增供应量的态势。

    3月，上海全市共推出了126万平方米商品住宅房源，是2月份供应量的3.5倍。同期，购房者的购房热情更是远超开发商的推盘热情，排队涨价现象全城可见。

    深圳：

    3月成交量远超去年月均

    曾在过去两年遭受“重创”的深圳楼市，终于“昂首”步入楼市小阳春。

    今年3月，深圳商品房成交量为77.55万平方米，以67.6%的增长幅度，将2007年月均46.26万平方米的成交量，远远“甩”在身后。与去年同期相比，深圳今年一季度的成交量更是傲人：深圳楼市商品房成交量共计168.76万平方米，较去年同期飙升239.42%。

    中原地产分析人士表示，今年3月，深圳的新房成交量，已经超过2007年月成交量的最高纪录。而根据中原地产的监测，近期购房者的信心指数不断上升，市场信心也正在复苏，部分楼盘的客户上门量已经达到了巅峰状态。

    分析师薛建雄表示：“升温和回暖字眼，可能已经不能准确描述市场的真实状况。”他认为，在多项房地产利好政策的共同作用下，购房者的置业成本，已经明显减少。这直接激发了2008年被压抑的刚性需求的大量释放。在国家放松银根和降税促销的大背景下，贷款成本和购房成本都大幅降价，使得更多的购房者能买得起房。

    二手房交易

    北京二手房交易创历史新高

    北京市统计局、国家统计局北京调查总队4月1日首次发布旬报，3月中旬北京二手房成交均价为8929元/平方米，比3月上旬下降332元，跌破9000元/平方米。

    根据北京市房地产交易管理网的数据，第一季度北京市二手房交易量突破3.6万套，同比2008年第一季度17907套的交易量，涨幅超过100%。交易量和涨幅均创历史新高。专家预测，4月份北京二手房成交均价仍将继续走低。

    北京市统计局、国家统计局北京调查总队日前对10家重点房地产经纪公司进行了二手房成交状况调查，调查数据显示，这10家二手房中介公司成交均价为8929元/平方米。

    二手房市场“供需两旺”。北京房地产交易管理网数据显示，3月份北京二手房成交1.8万套，不仅达到历史最高，还比2月翻了一番。而北京市统计局公布，10家房地产中介公司截至3月20日，共成交12921套，也比2月同期翻了一番。

    我爱我家控股公司副总裁胡景晖认为，按照市场惯例，二手房价格和成交量应该是同步上涨，但是现在看来却是量涨价跌，所以还不能称之为市场回暖。二手房价的下降，是刺激交易量回升的主要原因。根据该机构的数据，2009年第一季度北京二手房交易均价同比下降15%左右，已经达到很多人的心理底线。

    同时，一系列鼓励首次置业的政策也开始发挥作用。去年下半年以来，我国先后下调最低首付款比例和个人住房公积金贷款利率，并推出对购买小户型的优惠政策。

    另外，数据显示，由于对市场和政策的不确定，北京市今年第一季度的新房开盘量创造了7年来的新低。在自住型刚性需求复苏的时期，一手房的供应衰减也为二手房让出了供应空间。

    土地供应

    深圳9个月以来首次出让住宅用地

    《每日经济新闻》记者昨天从深圳市土地房产交易中心获悉，位于深圳龙岗区龙城街道的两宗旧改项目土地将于4月20日挂牌捆绑出让。

    该地块一共为77726平方米。两块地相邻，合计总建筑面积309349平方米，住宅269349平方米、商业31450平方米。此前，不少业内人士担心，政府长时间不卖土地将会影响到明后年的房屋供应，从而推高房价。这是深圳从2008年6月份以来首次出让真正意义上的住宅用地。每经记者翟敏

    开工扫描

    楼市新房开工量京沪广大相径庭

    每经记者杨羚强发自上海

    今年一季度是楼市小阳春，各地新房成交量都出现了一定幅度的上涨。但开发商对未来市场的趋势判断却出现了明显的分化。

    上海开发商增加投资，加大新房开工量；北京和广州的开发商则减少投资，减少了新房开工量。业内人士指出，上述3大国内一线城市开发商的不同做法，反映出他们对各自不同市场的后市预判。

    京沪新房开工量各异

    根据上海市统计局的统计，1月~2月房屋新开工面积达281.12万平方米，较去年同期增长8.5%，新房开工量有所上升。其中，新建商品住宅的开工量达189.79万平方米，较去年同期增长7.8%。

    上海1月~2月房地产投资206.94亿元，比去年同期增长4%。其中，办公楼投资32.12亿元增长了24.1%，商业营业用房投资27.66亿元，增长21%。

    而在北京，北京市统计局的调查却显示，1月~2月全市商品房新开工面积为210.8万平方米，下降39.6%，其中住宅新开工85.1万平方米，下降62.7%。

    1月~2月，北京房地产开发投资开局延续上年8月份以来的下降趋势，完成投资额119.8亿元，比上年同期下降33.4%，降幅比上年全年扩大29个百分点。

    广州开发商同样不看好后续的市场。广州市统计局调查显示，广州市房地产开发投资下降，完成投资79.61亿元，下降2.2%。与房地产开发密切相关的钢铁生产企业也受连累，钢材生产量下降23.0%。

    开发商对市场预判存在分歧

    地产分析师孙保华指出，上海、北京、广州3地新房投资和开工的不同表现，说明3地开发商对市场的不同看法。上海的开发商可能更看好后市，但北京和广州的开发商较为悲观，在新房销售回暖的情况下，减少了开工量。

    北京市统计局对超过亿元的大项目开工个数以及企业支付土地款数额的统计，似乎能够说明开发商对后市依旧悲观。1~2月，北京房地产开发投资超过1亿元的大项目仅14个，比上年同期减少18个。投资额为30.7亿元，同比下降56.8%。

    另一方面，企业支付土地购置费用形成的投资额大幅减少。1月~2月，全市房地产开发企业支付土地购置费用仅为25.9亿元，比上年同期下降57.8%；占开发投资比重为22%左右，同比降低12个百分点。

    孙保华说，从总体来看全国各地市场虽然“回暖”，但开发商对后市大多“看不清”，所以才会减少开工量。不过，上海为代表的长三角地区的市场，近期的表现较好，开发商的信心也更足，所以开发商的新建商品房开工量才会略有增加。

    分析师薛建雄道出了上海商品房开工量增长的一个“秘密”：目前大规模城市旧区改造所带来的刚性需求。根据上海市政府3月28召开旧区改造领导小组扩大会议，今年全市范围内各区将分别选择1至2个地块开展旧区改造试点。闸北的“北广场”、黄浦的董家渡13A、15A街坊、杨浦的平凉西块、普陀的建民村、虹口的虹镇老街等都被力争在世博会召开前进行旧改。

    新闻观察

    楼市真的回暖了么？

    3月，全国各大楼市呈现出久违的“井喷”态势。有业内人士称，今年的楼市小阳春不仅来了，而且超越了有“阿猫阿狗都赚钱的时代”之称的2007年。

    热情爆发过快不利后市

    克而瑞(中国)分析人士指出，一般而言，如果成交量持续放大，便可以看作是楼市出现回暖走势。但是，从目前北京楼市走势来看，目前的成交上扬，并不能说明已经全面回暖。

    佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，今年3月份，上海楼市成交量出现大幅上涨的情况，主要是以反弹为主。楼市是否真正回暖，还需要后市的观察。首先，最近这段时间的成交，主要以刚性需求为主。在刚性需求释放后，而投资性需求未入市，将无法保证成交量还能持续向上。其次，开发商涨价，也将可能成为阻碍楼市回暖的一个主要因素。

    薛建雄也认为，如今过快爆发的购房热情，对后市极为不利。房价的主动权，似乎一夜之间又从购房者手上，转回到了开发商手中，这也将让之前的一系列楼市调控新政受到挑战。

    对于深圳楼市，深圳社科院房地产与城市运营中心主任高海燕表示，深圳楼市的确回暖，但并不是触底回升，今年深圳消化存量住宅任务仍重，深圳楼市将进入价格与成交量波动起伏的动荡期。

    二季度市场谨慎看好

    对于今年第二季度的房地产市场，多数专家仍持谨慎态度。中原地产研究部的一份最新研究报告指出，目前市场仍然面临多重压力：首先，经济形势依然严峻，将影响居民的收入预期及消费需求的增长。其次，市场供给将再次增多。在刚性需求集中释放后，后继需求的增长将放缓。楼市“小阳春”仍能持续，但3月份的“井喷”现象将难再现。(每日经济新闻)