河南庄小区实景

    小产权房主“买的就是心跳” 新土地管理法修订草案可能让小产权房“转正”成泡影记者走进河南庄小区探访小产权房房主的苦辣酸甜

    小产权房政策的每一次风吹草动，都牵动着众多小产权房主的心。经过多年揣摩，不少房主已成为相关法律政策的“专家”。本周，《土地管理法(修订草案征求意见稿)》披露出的相关章节，再次给小产权房“转正”蒙上了阴影，也让一些小产权房主放弃期待，索性不闻不问，静等“最后一次心跳”了。

    每天早上8点前后，九水西路热闹非凡，368路公交车站排满了人，等车的大都是河南庄小区居民，他们要乘坐仅有的这趟公交车前往李村或海尔路上班；一些在别处上班的只能乘坐“黑摩的”，小区岔路口前排满了等活的“摩的”，花上1元、2元再换乘公交车也还方便；那些不用上班的中老年居民则拎着菜篮子，在九水西路自发形成的菜市场上穿梭着……

    从外观看，河南庄小区和老式住宅小区差别不大，没有物业，汽车、小贩自由穿梭其中，楼道和墙面的显要处大都贴上了各色小广告。这里的70多幢楼座都是村建小产权房，已有15年历史了，是岛城最大的小产权房小区，经过多年发展，已经颇为成熟，购物、交通也比较便捷了。

    徐明宽是这个小区的资深住户，租住了2年多，买房子也有5个年头了。对于小产权房主的苦辣酸甜，他有着深切的体会。

    合租房里办完婚事

    徐明宽今年32岁，住在河南庄小区中小区18号楼，他的房子是2005年年底花19.5万元买下的，75个平方，套二。“刚来青岛时苦啊，开始住单位宿舍，后来就出来合租。”徐明宽说，他和妻子老家都在郓城农村，2000年底大学毕业后到青岛找工作，正赶上房价开始攀升。“来青岛肯定想找个落脚的地，但当时刚工作根本没实力买房。”2001年，徐明宽和女友相继找到工作后，开始琢磨买房子的事，但当时市区房价已接近2000元/平方米，这对两个农村家庭的子女来说根本不现实，所以，徐明宽决定，先攒钱，攒够七八万元交首付，就可以张罗房子结婚了。

    一开始，徐明宽和女友分别住在工厂安排的集体宿舍里，尽可能节省开支，两人工资加起来近3000元，他们存上1500元，剩下的钱用于日常花销，有时候还要给老家寄钱。可是，房价不等人，2003年，两个人刚存够3万多元钱时，市区房价也已爬到2500元/平方米了，买房子看起来更不可能了。但两人已到了结婚年龄，无奈之下，徐明宽与单位同事经人介绍，在河南庄找到一处小产权房，以每月600元的价格合租下来，当年下半年，徐明宽就在合租房里和女友登记结婚。

    为买房借遍“百家钱”

    结婚后，“攒钱买房”依然是徐明宽和妻子生活的核心词。虽然租房增加了四五百元的开销，但是，两人工资也有所提升，两人每月有了4000元收入。周边房价仍在一路看涨，徐明宽工作之余开始跑楼盘，但让他焦虑的是，不但房价涨幅比他的收入增加得快，开发商卖房子的效率也不给他思考犹豫的时间。“当时在李村看好一处楼盘，每平方米2300元，我借了一星期钱准备咬牙买下它，却发现小户型卖完了！”徐明宽说，当时他有个打算，就是在妻子怀孕前解决房子问题，哪怕是个小点、条件差点的二手房，但几番犹豫让他彻底错失了完成心愿的机会，一直到2004年他妻子怀孕，他们还住在合租房里。

    “此前我一直没考虑买小产权房，但有了孩子后，我觉得有个长久落脚的地方最重要。”徐明宽说，掂量着自己手中的八万块钱，他和妻子最终决定在河南庄小区买套小产权房，“位置差不多，也在李村周边，但便宜啊，每平方比对面的百通小区便宜1000多块。”他们选了一处75平方米的套二房，当时售价每平方米2500多元，总价19.5万，但买小产权房不能按揭，必须一次性付款，一次性凑足房款又成了难题。“先是厚着脸皮让老人帮忙。”徐明宽说，他和妻子老家都是农村的，生活条件并不好，不愿意向家里要钱。最后，两家老人凑了5万元钱，剩下的6万多元只能在青岛借了。这时，徐明宽儿子已出生，他把母亲接到合租房里照顾孩子，一边在单位张罗借钱，他工厂的师傅借给他3万元，剩下的钱是他和妻子三千、五千地从七八个同事、朋友手中借来的。终于，2005年下半年，他搬进自己的房子，虽然还是小产权房。

    买了房子仍是“黑户”

    “小产权房落不下户口。”有了新家的徐明宽一家，户口却不在一起，此前徐明宽和妻子的户口分别在各自单位的集体户口上，原本他准备把儿子户口落在新家。可一打听，小产权房属于“无产权房”，村民户口都落不进去，他们这些市民购房者更不可能落户了。户口问题又成了徐明宽的烦心事，他托了不少关系，终于在儿子一岁多时，把户口挂进了自己单位的集体户。“以后还有上学问题，这也不是长久之计啊。”

    2005年后，徐明宽开始关注国家的土地政策，有关小产权房的任何风吹草动他都会记下来：2006年，部分城市发布了小产权房的预警；2007年，南京市试点小产权房“转正”；2008年7月，国土资源部执法局负责人表态，解决“小产权房”报告已上交国务院；2008年10月，中央农村工作领导小组负责人表示，解决小产权房问题“将保护购房者利益”；本周，《土地管理法(修订草案征求意见稿)》披露，小产权房未获合法地位……“有保护购房者权益的声音，也有坚决打击小产权房的声音。”徐明宽说，政府的态度不“明朗”，他们这些购房者的心也一直悬着，他从来没奢望过花较少的钱买小产权房能占大便宜，但也不甘心欠账还没还完的房子在未来一夜之间被推成平地，自己得不到任何补偿，“越研究法规政策越头疼，感觉自己买了小产权房，买的就是心跳。”

    不当“房奴”感觉轻松

    “现在我索性不关注了，就等着政府出台解决办法，反正不能让大家到马路上住吧。”徐明宽的想法和很多河南庄小区的住户相同，既然大家都买了房子，住了这么多年，那么大家的问题就是公众问题，肯定会得到妥善安排。而且还有一点，就是河南庄的小产权房和商品房一样，近年来价格也涨了不少，目前均价是3200元/平方米到3300元/平方米，一些买房多年的老住户实际上已经“赚”了。

    “目前河南庄的房子并不愁卖。”徐明宽告诉记者，他的房子是小户型，只要把价格降低一点，很容易出手，他不再害怕有一天血本无归了。只不过他觉得在河南庄居住挺舒服，所以也不急着换成商品房。徐明宽说，这些年来，他的房款已还得差不多了，就剩下2万多元尾款，负担大大减轻了，“不当房奴是买小产权房最大的好处。”

    解决小产权房

    不应“一刀切”

    青岛理工大学有关专家建议允许一定规模的小产权房上市

    各方声音

    小产权房一出生就是不合法的产物。它不缴纳土地出让金，也不缴纳相关税费，因而形成了明显的价格优势，得以在灰色市场上长期存在。小产权房的出现被称为是高房价的“并发症”，买小产权房的大体包括失地农民、买不起商品房的市民以及投机炒房者。在北京，小产权房的市场份额在20%左右，我市虽然没有做过这方面的统计，但小产权房也一直存在。

    “小产权房肯定是违法的。”市国土资源局的有关人员表示，对于小产权房政策，我市并没有接到新的通知，根据现行政策，既不可能给小产权房办两证，也不可能上市交易，而且小产权房不允许再建设。

    小产权房不合法，但保护购房者权益却成为一定范围内的共识。这种保护，也并非无法可依。“可以通过《合同法》保护购房者权益。”李沧区东部建设办公室的高主任认为，根据《合同法》规定，购房者可以得到退赔等补偿。

    肯定有购房者不愿要赔偿，而宁愿住在无证小产权房里，因为他们得到赔偿还是买不起商品房。对此，青岛理工大学管理学院不动产系主任郭平认为，各地情况不同、购房者情况各异，政策也不会一刀切，他认为允许一定规模的小产权房上市是个可行的办法，小产权房是对房地产低端市场的补充。

    “建了这么多年了，肯定不会拆！”河南庄小区里，“徐明宽们”坚持着这个想法，虽然并没有谁曾对“不拆”做过承诺。“徐明宽们”已适应了“小产权房生存”，而“投机炒房者”和“乡间别墅购房者”或许会多些焦虑。

    小产权房活着有罪，如何让它“死去”或者“新生”，这是一个不宜再拖的问题。记者 刘文剑 摄影报道

    小产权房“转正”成泡影

    最新进展

    小产权房并非法律概念，是社会实践中约定俗成的称谓，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，并不构成真正法律意义上的产权。

    在《土地管理法(修订草案征求意见稿)》“建设用地”一章第90条中，规定了宅基地使用权人经本集体组织同意，在保障基本居住的前提下，可以将其宅基地向符合宅基地申请条件的人转让、赠与或出租。但意见稿规定农村宅基地只能在集体居民内部流转，宅基地进入公开市场流转不在适用范围内，集体建设用地的流转和抵押亦受到一定程度限制，这意味着小产权房未获得合法地位。