始于2008年下半年的全球金融危机,第一冲击波就把房地产业震得“趴窝”。房地产市场在一线城市表现为价格暴跌、产品严重滞销,但从2009年年初至今,房地产下游产业相继触底反弹,由此引发了消费者对房地产市场新的遐想。
大环境急速变化,山东房地产市场的个性在哪里?市民挂在嘴边的“房价到底还能不能跌”的答案在哪里?本组策划从山东四个城市房地产的变化入手,通过对典型城市具体楼盘调查、整个城 市房价走势素描,进而揭示山东房地产的个性,也一并回答山东房价会不会再跌这个其实很难回答的现实问题。
“我们的调查结果显示,2008年(山东房价)上涨动力逐步减弱,开始理性回归。”9日国家统计局山东调查总队相关人士向记者透露,“特别是2008年下半年,山东房地产市场销售面积增幅下滑,成交量萎缩,部分城市房屋销售价格下行趋势明显,山东房地产市场开始步入低迷状态。”
2008年:房价“高开低走”
“2008年山东房价可以用‘高开低走’来描述。”国家统计局山东调查总队工作人员说。2008年,山东房屋销售价格同比上涨6%,其中一季度涨幅最高,为7.6%,但此后涨幅逐渐回落,至四季度涨幅回落为3.6%。
据介绍,从纵向对比来看,2008年1到7月,同比涨幅均高于2007年同期,至8月份,涨幅首次低于2007年同期,差距呈逐步扩大趋势。
从横向对比来看,2008年山东房屋销售价格涨幅回落速度相对平稳。与全国70个大中城市房屋销售价格涨幅比较,全国70个大中城市房价涨幅由1月份的11.3%回落到12月份的-0.4%,落差为11.7个百分点;而山东房价涨幅落差为4.9个百分点。1到7月份,山东房屋销售价格涨幅低于全国70个大中城市平均水平,8到12月份,山东房价涨幅高于全国平均水平。
2009年:涨幅可能继续回落
据介绍,刚刚过去的2009年1、2月份,山东房产市场延续了销售价格涨幅回落的态势。统计数据显示,1月份涨幅比2008年12月份回落0.8个百分点,房屋销售价格下降0.4%;2月份涨幅比1月份回落0.5个百分点,2008年5月份以来,山东房产销售价格涨幅已连续10个月回落。
2009年山东房产走势将会如何变化?国家统计局山东调查总队认为,山东房屋销售价格仍会保持相对稳定的发展态势,其原因为市场的刚性需求依然很大,同时山东房价起点较低,购房投机比例较低,同时国家和地方相继出台促进房屋开发与交易的利好政策,市场信心有望增强。但由于政策效应存在滞后期,利好政策在短期内不会推动楼市走出疲软状态,各地“救市”政策执行效果有待观察,因此房价在不同城市仍会继续调整,同比涨幅或将继续回落。
三大因素推山东房产步入“低迷”
据介绍,山东房屋销售价格涨幅“前高后低”逐月回落主要原因有三:宏观政策调控、经济形势变化及市场需求变化。
宏观政策:随着二套房等各项调控政策的落实,政策效果在2008年逐步显现,投资需求受到抑制,房产泡沫受到挤压,房价上涨动力减弱,同时也造成2008年下半年山东房产销售面积下滑、成交量萎缩的现象。从2008年7月开始,山东房屋销售出现了较为明显的销售滞缓,1到12月,全省房屋销售面积累计下降1%,12月份新建住宅销售价格环比下降扩大到9个城市。
经济形势:2008年是经济形势复杂多变的一年,下半年,全球金融危机开始向实体经济蔓延,国内经济发展增速放缓。在经济环境发生重大变化的背景下,全国房价上涨速度减缓,房屋销售市场交易量下降。
市场需求:2008年,山东房产市场经历了从年初需求旺盛、年中需求平淡到年末需求疲软的市场变化。5月份以后,购房者预期看跌的心态增强,市场观望情绪较浓,住房需求明显减弱,进入9月份以后,市场需求更加冷淡,山东房地产市场步入低迷状态。
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