摘 要：但与之相反的是，济南市1月份的房价同比却增长2.3%。在全国房价酝酿新一轮下跌的大背景下，济南真的能够独善其身吗？济南房价缘何抗跌？未来走势又将如何？专家认为，未来济南房价将缓慢且小幅下调。
舜网讯 根据国家统计局公布的调查结果，1月份全国各大中城市房屋销售价格同比下降0.9%，这是该指数继去年12月首次出现同比下降以来连续再降。但与之相反的是，济南市1月份的房价同比却 增长2.3%。在全国房价酝酿新一轮下跌的大背景下，济南真的能够独善其身吗？济南房价缘何抗跌？未来走势又将如何？专家认为，未来济南房价将缓慢且小幅下调。
当多个城市的楼价跌回一年前的水平时，记者对比了济南鲁能领秀城、京鲁山庄、凯旋新城等多个楼盘现在和去年同期的报价，发现均持平或微涨，似乎再次印证了济南楼市格外“抗跌”的说法。
购房者年后捧人场
春节过后，不少楼盘看房者大幅增加。记者致电实力伴云居、水晶公寓、国华东方美郡、山水泉城、茗筑美嘉等项目，得知节后看房客流量均有增长。山水泉城销售人员说，最近几个周末日均看房人数几乎是年前的10倍，甚至比往年同期还要多。
不过，人气虽然上升了，成交量却未见大幅提高。据济南市房管局工作人员介绍，现在全市的存量房大概为24943套，每月销售仅400套左右，今年仍将有大量新盘上市。照此计算，要五六年才能卖完这些房子。
库存房子的增多给了购房者继续等待的理由，导致1月份济南住宅成交量与往年相比有大幅缩水。但济南楼市“量跌价不跌”的局面仍未改变。根据济南住房信息网统计，从2009年1月至今，济南市的住宅均价为5470元/平方米，没有出现大的波动。
济南房价缘何抗跌？
济南房价缘何抗跌？业内人士认为，济南的房地产开发与其他城市相比起步比较晚，直到2005年济南房价才开始明显上涨，一直持续到2007年底。与上海、深圳等城市相比，济南的房价水分很少，当前深圳等城市房价明显下跌是因为当初房价上涨过快，泡沫太大，而济南不存在这种情况。所以济南的房价非常坚挺。
除此之外，一位开发商还表示，不是不想降，而是成本高造成降价空间有限。他说，房地产成本大致由土地成本、建筑成本、管理营销成本、税费成本和公关费用成本等5部分构成。新获得的土地，成本一般占总投资比例的40%-50%。如果地块位置好，容积率低，所占比重甚至高达60%左右。而前两年地产热导致土地成本大幅攀升，近期开盘的项目多数正是在前两年地价最高时拿的地，这种情况让开发商“骑虎难下”，也造成济南的房价格外坚挺。
未来将缓慢小幅下调
虽然开发商摆出各种理由拒绝看跌，但今年济南的房价还是露出了将持续下行的种种迹象。根据焦点房产网发布的信息，去年少见的“4”字头楼盘如今明显增多，鲁能领秀城、保利花园、外海蝶泉山庄等一些知名楼盘，目前均价都在5000元以下。“一次性付款9.3折”、“购房送八年物业费”……现在几乎每个楼盘都在进行各种名目的促销，虽然没有大张旗鼓的降价，但开发商“坚挺”的大旗下，不少项目的价格正在悄悄松动。
山东经济学院房产研究所教授孙会良说，估计今年济南的房价将会呈持续下降的趋势，这主要是由金融危机以及购买力不足产生的供求矛盾造成的，需求量下降将导致房企经营难度增加，资金紧张，在这样的情况下，房价很难保持稳定。但是，由于前期涨幅缓慢，济南房价也不会出现暴跌的局面，未来房价将缓慢而小幅度的下调。
托市政策可能不大
回顾本轮房价的调整，政府的护市政策屡次成为拉动楼市销售的关键。近日，多个城市又纷纷推出了“购房落户”等政策，那么济南市会不会跟进出台相关政策使得房价稳定甚或“掉头向上”呢？孙会良教授认为，就济南目前的情况看，政府应不会有什么大动作，因为市场的变动不是很厉害，价格变化幅度不大，并没有严重影响市场环境。
此外，今年济南市的棚户区改造项目要在原计划38个片区的基础上再增加66个片区，由此会产生大量有刚性住房需求的人，而外围经济环境也在逐步走向稳定，综合各方因素，6月份将成为决定房价走势的关键，届时销量有望大幅提高，价格也可能趋于稳定。
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