北京师范大学房地产研究中心教授董藩

    李小萌：所以说三位来宾的观点就涉及到政策是否可行又是否公平和合理，和我们做的一个大致是梳理差不多，来看一下。购房落户是否可行的争论焦点通常是集中在一是不是有效。第二，是救市还是托市。第三是否有违公平。在整个自己观点不变的情况下，对于分论点也有可能产生分歧。我们先来说说第一个层面，对于救市购房落户政策是否有效。王教授您觉得有效吗？

     王锡锌：如果我们看到，购房落户这样一个政策本质上是一个行政对市场干预，我想要判断它有效性，首先要看这种有效是针对什么问题。刚才两位嘉宾其实也谈到了，我们现在楼市最大的问题，实际上是成交量第一，而成交量之所以第一名，可能是有效的需求和供体之间不能够对接，价格太高了，我想买不买了。在这种情况下，可能有效的办法正如很多民众一再强调的，就是让价格回归到一个理性的水平上，因此有效的需求就可以释放出来。

    李小萌：您对有效的界定究竟是房价下降还是成交量上升，可能不一定同步实现。

    王锡锌：我觉得有效的需求，就是要让市场机制能够发生作用。我们讲楼市楼市，它首先是一个市场，现在如果说我用一种没有人买的时候，我就用一个吆喝，吆喝来一个新的刺激，所有的地方有的八条，有的地方九条，有的地方七条，这时候市场的机制到底有没有被激活，这仍然是一个问题。

    李小萌：我们详细来看，一个购房落户的政策有没有可能让短期之内成交量上升，有没有有效？

    王锡锌：我认为没有效。

    李小萌：没效。好，董教授。

    董藩：一定是有效的。刚才王教授保证了宏观调控的必要性，市场原本应该正常运行的，但是在特殊情况下，可能会发生失灵，在失灵情况下需要政府来救市的。政府此前通过一些经济手段做了尝试，但是现在收效甚微。因为大家知道大的环境不好，国际上经济危机的影响也比较重。在这种情况下，政府想尽一切办法，包括动用刚才王教授说的行政手段来推动市场的运行也是必要的。我认为这个政策如果实施得可能要比别的政策更有效，但是可能由于它带有着很强的行政色彩，还带有着我们中国特色的一些东西，还挡着很多阻力、保障等等这样的资源，所以可能格外引人关注。

    李小萌：您认为有效有没有一些数据支撑您的观点？因为有一些城市其实实行了这样的政策。

    董藩：这一轮政策刚刚推出来，我想它要发生作用，可能要一两个月之后。因为关注这些城市的，更主要是外省市的人。他们要来到这里，需要有个决策的过程，有一个看房的时间，我想两三个月之后马上见效。

    李小萌：也就是说现在数据还不能支持您的观点。

    董藩：现在的数据官方也没有，但是老百姓的反应已经能看得出来，我们也进行了一些调查，就是口头上、电话调查，他们对这个政策是非常欢迎的，在北京有很多长期定居的人，干了十多年没有户口的人，他们尤其欢迎这样的政策。

    李小萌：小吴的观点。

    吴定平：谈到这个，我觉得它肯定是有效的。而且刚刚您谈到有没有数据支撑，因为我刚刚看到一份媒体报道。媒体报道大概情况是这样的，就是2008年10月份杭州出台购房落户政策之后，它效果其实非常明显。明显在哪儿？媒体有个报道，就说杭州10月份，一个好的楼盘，购房者中的外地比例从三成上升到五成，这是明显的数据。

    李小萌：是不是整个的成交量上升了？

    吴定平：首先，这一点首先是肯定了购房落户政策，对外地人吸引力是增加了。外地人增加之后，购房多了，整个成交量肯定是拉升起来了。

    王锡锌：也不一定，为什么呢？因为我没有看到数据。毫无疑问，我同意小吴刚刚说到的，我有一个购房落户的政策，当然对外地没有当地户籍这样一个容易，当然我有效的，董教授讲到了，有附加一些福利，比如说有教育，有一些方面的权利。所以短期内对外地人可以产生一定的效应，所以你看在杭州出现了这样的数据。但是另外一方面我们必须看到，假如我用楼价高于运行，这时候我不是促使楼价回归，而是用一些外在的又给打强心针，楼价依然在高位运行。这时候本地的需求它会约束，所以此消彼涨的可能性是非常大的，这是第一个。

    李小萌：所以外地购房者的比例增加，未必带来总量的增加对吗？

    王锡锌：对。另外一方面，我们看到有些城市，就是深圳在上一轮实施了购房落户的政策。我们看到一些个案，购房落户以后，因为落的户口本身并不是和本地的户口完全一样的，所以带来一些保险、福利等等方面的问题。这些问题现在已经酝酿发酵出来，可能会给后续的购房落户政策带来负面的影响。

    李小萌：好的，董教授是不是有话要讲？

    董藩：这个数量上，购房量上来讲，一定是会增加的。比如说北京，我们如果实施了政策，会假定原来买的房子，因为外地人在这儿已经有房子了，但是这是不算的。你新买的房子，这个政策是及时性的，新买房子可能享受这个政策。他可能有钱，他获得这个户口，他要通过这个方式去获得，一定会推行交易量。

    李小萌：如果说北京、上海这样的大城市可能马上见效的，中等城市是不是这样的政策可以马上见效？

    董藩：中等城市会有效，但是会缓一些。当然现在的问题是，只要北京、上海、深圳这样一线城市，房地产交易量上升，市场有效运行了，其他城市也会起到一个影响作用。

    李小萌：像刚才我们短片当中也说过，其实多年以前，上海、北京实施过类似这样的政策，但一时间带来非常多的后续问题，比如说人口的膨胀等等，这个问题我们怎么解决？

    董藩：我们可以控制户口发放的数量，比如说像北京大概有十几万套房子。我们每买一套房子，只备一个户口指标，也是可以的，未必就会大量增加外来人口。因为大部分还是本城的居住在这里的人员购买。

    李小萌：所以您认为一时间如果假定增加十几万人，对北京这样的城市来讲没有问题。

    董藩：没有问题，它这种危害，远远比这些房子卖不掉危害要大。

    李小萌：是不是其实不用太多争论，因为拿数据我们马上就可以看得出来。来看看下面一条，这其实是非常重要的一个层面，是救市还是托市，这个一字之差有什么不一样，哪一位先帮我们解释一下，救市跟托市的概念是怎样？

    王锡锌：我认为救市就像我们治病一样的，来救一个人一样的，我们首先需要去界定，这样一个楼市它出了什么问题，它的病症在哪里。救的目标是要让它积极恢复正常，让他自己能够正常的运行。托市就不一样，托市就是现在市场或者说我模拟格局，如果它不能维持这样的，我一定要动用各种各样的手段，让他保持某种状态，对目前来讲这是让房地产维持在一个利润最大化的价格高位。所以他们的区别有两个方面，第一个就是目标来看，救市要让市场恢复它正常的机能，他自己一个调节，而托市就是维持高位。

    李小萌：对于救市和托市这个定义两位同意吗？

    董藩：实际上是一个说法而已。

    李小萌：你觉得是一回事吗？

    董藩：现在的出发点是救市，但是在当前的情况下，救市就是要托市。为什么呢？要防止经济和交易量的进一步下滑，再进一步下滑整个国民就会出大的问题。所以呢我们是希望托市让市场稳定下来，然后市场恢复交易。

    李小萌：这两个概念您觉得没有区别吗？

    董藩：没有太大差异。

    李小萌：那我们就没得争了。

    董藩：也不是，大家可能关于问题的认识上还是有差别。王教授认为房价还是非常高的，然后应该下滑，促进交易量上升，事实上不是这样。今年全国将出现房地产零利润或者全行业的亏损，这是毫无疑问的。王教授刚才这个问题，我想他对一个行业，因为他不是搞这个行业，他是搞法学，这个行业我们搞了很多年，也很辛苦。有两个基本的特点，第一个叫杀跌。它和日常消费品不一样，日常消费品，瓜果梨桃、服装这些东西，上涨的时候，我们不高兴，但是我们也要买。下跌的时候我们很高兴，但也不会多买。交易量是基本稳定的，波动很小。

    李小萌：但关键现在政府说了，你买五斤桃就给你办户口。

    董藩：如果五斤桃办户口一定出大问题。问题是什么？我们是买一套房子，是用几十万、上百万的房子。在中国面临着如此经济困境的情况之下，谁敢买房子，谁对社会的贡献，做贡献的给予奖励是应该的。