上海楼市惊现“跳楼价” 博弈刚开始？

全国楼市降声一片，上海也不例外。

“热烈庆祝房价下降。太好了。”8月22日，有上海市民在论坛里表示。此前一天，全国多家媒体同时报道了上海市中心某楼盘每平方米狂降7000元的消息。作为全国最坚挺的楼市，上海也未能避免房价出现“跳水”。

“早在一个多月前，我就注意到了上海房价出现下降。”夏航是上海某集团公司高管，在上海、北京等地从事房地产收购业务，最近几个月，接触了很多资金紧张的开发商。在夏先生看来，眼下楼市就是一场博弈。

“未来房价走势，要看谁挺得住，如果开发商挺不住，房价就会降。”房地产界普遍担心的问题在于，“房价越降，老百姓越不买房。”

惊现“跳楼价”

上周，一直被认为保值升值功能最好的上海市中心楼盘，成了房价下跌的领头羊。

来自上海佑威房地产研究中心的最新报告显示，8月18日，上海中远两湾城的29套房源集中成交，均价13842元／平方米，比上半年21049元／平方米跌了7200多元／平方米！

无独有偶，大华锦绣华城8月拿出1、2号楼促销，成交的61套房源均价13551元／平方米，其中5套特价房均价12079元／平方米，比上半年17740元／平方米的均价，跌幅达5600多元／平方米！这与近日当地两地产巨头万科、金地之间备受关注的价格战相比，有过之而无不及。

在调查中中国经济时报记者了解到，去年初，报价仅每平方米13000元的中远两湾城，今年2月价格曾高达23000元。其均价从去年初的13030元一路涨到今年3月的最高点22336元，涨幅高达71%，不过成交量却一路下滑。7月初，尽管中远两湾城首次在当地媒体打出9折广告，售价大幅下降了3000多元，但销售业绩仍不理想。当地业界人士认为，这也是其选择进一步降价的原因。

进入8月，中远两湾城降价幅度明显扩大，至8月21日，成交的34套房源每平方米均价仅14001元，引人关注的是，其中8月18日集中成交的29套房源均价仅13842元，8月21日成交的三套更是低至13804元，相比最高点的3月份价格已经跌去8532元，跌幅高达40%。

同样，作为当地超级大盘的大华锦绣华城，去年初均价涨到10000元，今年初最高达到19000元，如今回落到了12079元的价位。

除以上两个楼盘外，万科金色雅筑、阳城贵都等这些近期领跌的楼盘无一例外都位于上海目前居住氛围最成熟的内中环区域，而远中风华园、上海滩新昌城、君御豪庭等上海中心区的楼盘近期也都出现了下跌现象。

从去年10月开始，全国楼市开始降温，上海一直是楼市这轮调整中最坚挺的城市。今年上半年，上海一手商品公寓平均成交价格四环五区(内环内、内中环、中外环、外郊环和外环外)涨幅，同比分别高达76%、84%、48%、45%和30%，中环区域的三林、高桥、大宁、大华、万里等板块楼盘的涨幅都超过或接近一倍。可这种势头并没有得到延续。进入下半年以来，楼市引发连锁反应，上海楼盘降价风暴不断出现。

专家：阴跌刚刚开始

事实上，在上海，无论是中远两湾城还是大华锦绣华城，都不是当地率先领跌的楼盘，真正嗅出楼市变化并果断采取有效促销手段的地产巨头，非和记黄埔莫属。早在6月初，一则御翠豪庭跌价万元的新闻就曾引起上海楼市巨大波动。在成功回笼10亿元资金之后，李嘉诚旗下的别墅项目御翠豪庭每平方米售价重又调高了1万余元。

受深圳、广东房价下跌影响的上海楼市，新房开始频频出现95折以上的折扣，二手房更是降价频频。事过境迁，当楼市再次出现大幅降价时，消费者并未踊跃买单。

“世上没有只涨不跌的东西，就像股市一样，涨得过高了，很自然就会跌下来。”谈到当地房价时一位上海市民说。随着楼市成交一再萎缩，购房者观望气氛日渐浓厚。“房价太高。”“挺住，都别买房。”“不降到合理的价位，绝不买房。”上海部分市民近日在互联网论坛里相互打气。

受购房者观望影响，预期每平方米报价17000元的春申丽园，最终开盘价只有15000元，已成交的22套房源均价更是只有14000多元；每平方米报价15000元金地格林风范城实际售价只有12000多元。最近，宝山罗店的美兰湖颐景园最低折扣甚至打到了8折。另外以特价房、送车、送装修、奥运金牌优惠等各种名义打折的楼盘不在少数。

不过，除万科金色雅苑、大华阳城贵都、大华锦锦绣华城、大华颐和华城、摩卡小城等实际价格下调10%以上的楼盘，有较好的成交业绩外，多数打9.5折以内的促销楼盘无人问津。

佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，在房地产业走向成熟产品快速升级和宏观经济走向不明朗的情况下，目前市场上楼盘无量空守的风险巨大。他说，房地产业经过十年高速成长，已进入成熟期，房价过快上涨带来的暴利将难已重现，能够开发出越来越好的产品来改善国人居住条件的开发商，才可能会有良好的生存和发展空间。

一直被视为楼市风向标的上海豪宅市场，最近也出现了价格松动迹象。薛建雄认为，作为上海房价标杆的豪宅价格一旦下跌，上海房价的全面性下跌也会来临。“由于上海楼市的购买潜力依然巨大，多数在售楼盘的跌幅应该只会在10%-30%之间。”不过他同时表示，“上海楼市的阴跌可能只是刚刚开始。”