居民住房消费模式的转变决定房价的未来

       在我国房地产业转型过程中，业已形成了一种背离国情的居民住房消费模式，过度消费、超前消费和浪费严重。当前过多地对“房价是否形成拐点”的讨论并无多大的意义，真正要解决的是：加快建立适合中国国情的房地产市场体系，形成成熟的房地产价格形成机制。 不可否认，经过长达数年的宏观调控，影响和决定居民住房消费模式的因素正在悄然发生改变。但我国房地产宏观调控和产业发展模式转型任重道远，当前的根本之策是：重构住宅市场价值体系，确立科学合理的市场结构；加快推进以改善民生为重点的社会建设，促进居民住房消费模式的变革，实现住房消费多元化的新格局。而这一从量变到质变的过程至少还需要5－10年，甚至更长的时间。

       ■宏观经济形势回顾与展望■黄石松 陈红梅

       最近一段时间，关于房价的争论再度形成热点，去年10月以来，深圳、上海、北京等地均不同程度地出现了高档住宅“价跌量减”的现象，北京、重庆、广州等城市年底出现了土地供给（特别是保障性土地供给）放量的现象。一些媒体和机构预测房价的拐点已经来临。包括万科董事长王石也坦言：“我承认楼市拐点确实已经出现了。”然而，也有一些学者，包括华远地产老总任志强认为，这只是短期的局部现象，是某些企业和个别项目应付年底资金短缺的市场行为，当前的现象只是房价长期快速上涨后的短期的局部回调。

       笔者认为，过多地对“当前房价是否形成拐点”的讨论并无多大的意义，我们真正要解决的是：如何建立适合中国国情的房地产市场体系，形成长期稳定的房地产价格形成机制。在科学、合理、健康的房地产市场体系没有形成之前，房地产市场价格形成机制始终是不稳定和错位的，居民对住房消费的预期将始终受政策和舆论的影响而模糊和易变，房价始终是令人难以琢磨的，它往往会和政府宏观调控政策的初衷和人们的美好愿望开玩笑。

       应该说，近年来，各地加大中低价格中小户型住宅的供给，住房市场结构性矛盾有所缓解。以北京为例，“十五”期间，北京市经济适用房竣工面积历年保持占新增房屋建设总量的8％－15％之间，2007年北京市政府加大了结构调整的力度，“十一五”期间，新建保障性住房和两限房的比例提高到32．53％。市政府还扩大了廉租房的覆盖范围，加大了住房困难城市低保家庭的租金补贴发放力度，到“十一五”末，廉租房和经济适用房将可以覆盖全部低收入家庭和中低收入家庭。同样，近日广州、上海等地也明确提出，大力调整住房供给结构，将廉租房覆盖范围扩大到全部低收入家庭。我国住宅市场的结构性矛盾得到了初步缓解，结构改善对房价的抑制作用也在逐步显现。

       但是，真正影响和决定房地产市场的根本性因素是不是就改变了？回答是否定的。

       首先，我国城市住房供给模式还未发生根本的变化。1997年以来，我国住房制度改革推行住房的市场化、商品化，住房供给以商品房开发为主渠道，近年来，国务院明确提出要加大中低价位中小户型住房的建设，经历了一段较长时间对政策的质疑、争论、理解到执行，国务院也加大了执法检查力度；2007年8月份全国住宅工作会议提出要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，这才对如何建立适合我国国情的多渠道住房供给体系有了清晰的统一的政策指导。然而，在固定资产投资总量偏大、增长速度偏快，市场存在明显的流动性过剩的客观现实下，要保持国民经济的全面、协调、可持续的健康发展，不可能靠扩大住房的供给总量来解决住房供需中的矛盾，而只能在总量控制的前提下，调节供给结构，加大保障性住房的建设，优先满足最迫切需要住房的中低收入家庭的需求。另一方面，受严控用地审批和项目开工等措施以及新建保障性住房的建设周期的影响，短期内市场供给的不足，进一步激化了供需的矛盾。

       其次，中国经济的持续增长趋势没有改变，居民的收入持续稳定的增长态势没有改变，因此，除非居民对住房的消费模式发生根本性改变，否则，我国居民对住房需求的增长趋势不会发生改变，需求总量也将持续增长。事实上，在我国房地产业转型过程中，由于多方面的复杂原因，业已形成了一种背离国情的居民住房消费理念和错位的住宅消费模式。1997年取消福利分房后，通过商品房市场购买或租用房屋成为居民解决住房问题的主要甚至是惟一渠道。在经济快速发展、居民收入稳步提高、金融和货币政策环境宽松、人民币升值和外资大量流入房地产业、居民个人投资理财渠道单一、房价连年上涨等一系列因素的作用下，形成了带有全社会性质的住房消费观念，即：1、买房不仅能居住，还能投资，房屋不仅能保值，更能增值；2、房地产投资有暴利，搞什么都不如搞房地产；3、租房不如买房；4、迟买不如早买；5、买小不如买大。这就是中国近年来住房消费的根本特征。正是在这一消费模式的作用下，住宅消费空前旺盛。住房购买普遍讲求“一步到位”或“尽快到位”。曾经一度，一些地方政府官员和经济学家也公开倡导购买并不很需要甚至根本不需要的第二套、第三套甚至第N套住宅，追求所谓“5＋2”生活方式，即城区一套用于工作，郊区一套用于休闲，条件好一点的再有一套用于投资。

       好在中央政府已经认识到在调整住房供给的同时必须控制住房需求。央行已经采取了直接打压住房消费的手段，在经过多次加息后，去年12月11日，央行和银监会联合下发《加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以借款人家庭为单位认定房贷次数。这至少折射出政府宏观调控的两个政策导向：1、中央政府支持和保护居民作为自用的合理住房需求，坚决抑制住房的投资需求和过度消费；2、中央政府认同的居民合理住房需求的标准是：（1）房屋用途为居民自用；（2）每个家庭限购一套；（3）套型面积标准为当地平均居住水平。

       不可否认，经过长达数年的宏观调控，影响和决定居民住房消费模式的因素正在悄然发生改变，这个过程正在经历一个量变逐步到质变的过程，主要体现在：

       1、持续多年的房价快速上涨和市场格局的变化，正使“租房不如买房、迟买不如早买、买小不如买大”的观念动摇。

       随着房价的快速上涨，已经完成了从低估到价值发现的全过程，局部地区房价的泡沫已经出现：（1）人们对房屋在转让后的差价和财富效应的信心在动摇，观望气氛浓厚，“房价高处不胜寒”；（2）房价在快速上涨的同时，房租并没有相应同比例增长，人们开始意识到“买房不如租房”；（3）证券市场近两年的财富效应，加上投资产品和渠道的多元化，使一部分投资性购房需求逐渐被替代，部分投资人对证券市场产生的收益预期超过对房地产市场投资的预期；（4）随着首付比例的提高，对第二套住宅借款审批更加严格，利息成本增加，在房租收入不一定能抵扣掉购房贷款月供的情况下，一部分稳健的投资者将放弃买房投资的念头。

       2、城市公共交通的网络化，教育、医疗、体育等公共资源配置的均衡化，将打破住房市场区域性垄断的格局，进而深刻地影响房地产市场的供求。

       毋庸讳言，中国城市房地产市场具有明显的区域垄断性特征。在中国，政府是惟一的土地使用权提供者，开发商在取得某一特定区域的开发权后就事实上成为了这一局部地区在特定时期的惟一产品提供者，利用信息的不对称分期滚动开发、炒作概念、提高房价、捂盘惜售等情况比较普遍。而对于普通购房人在买房的选择上，首先受到地理位置和交通的制约，其次还要受到子女上学难、看病就医难等问题的困扰，如果还想有个好点的环境，有点体育文化设施或公园水景什么的，就得付出更高的经济代价。房地产市场事实上就是一个不完全竞争的市场，开发商有绝对的定价权。

       可喜的是，在科学发展观的指导下，地方政府开始关注环境、交通、医疗、教育等民生问题的解决，加大了财政支持的力度，制约居民买房的传统因素，比如交通时间、交通成本、就医、上学等正在发生深刻的变化，居民购房的选择空间将更加广阔。以北京为例，2007年实行公交低票价，极大地方便了居民的出行，减低了成本，10月份地铁5号线的运行，沟通了南城和北城的出行，以往从南城到北城需要3－4个小时，来回倒三四次车，现在1个小时左右便能到达。到2015年，北京地铁将形成网络，总里程将达到约600公里，四环内步行10－15分钟就能到达一处站点，1个小时左右就能实现城市东西南北的沟通，在中关村上班的人不再会为在大兴、亦庄等卫星城买房而备受舟车劳顿。另一方面，随着居民社区医疗卫生条件的改善，医保报销的各种手续可以在社区完成，在社区看病就医可能比去大医院更方便、更快捷，还有谁会为选择在老城区或大医院附近买房付出代价？特别是随着教育公平化的推进，基础教育资源的配置进一步向均衡化发展，人们也不必为子女上学甚至是幼儿园而择校而居了。

       3、住房保障制度的逐步完善，社会保障制度配套改革的平稳推进，正在潜移默化地改变着居民传统的住房消费观念。

       从“养儿防老”到“养房防老”，中国人的传统观念是“娶妻生子、置业买房”，随着住房保障的逐步完善，社会保障制度的建立，这一观念正受到挑战，有政府出钱造福百姓，有些人恐怕就会选择等候了，哪怕是抽签、排队、轮值；如果没有了后顾之忧，为什么还要“辛辛苦苦一辈子，到死挣到一套新房子”？一些年轻人说：租房吧，留着钱去旅游。北京石景山区还出现了“以房养老”的新模式，退休老人住进养老院，把房给租了甚至给卖了。居民住房消费模式向多元化发展的倾向正在形成。

       笔者认为，居民住宅消费模式发生根本性改变之日，就是房价出现拐点之时。我国房地产业宏观调控和产业发展模式转型依然任重道远。当前，解决我国住房问题的根本之策是：加快建立适合中国国情的房地产市场体系，树立合理、适度的住房消费模式，构建稳定、成熟的房地产价格形成机制。

       温家宝总理2007年11月19日在新加坡谈到解决我国房地产问题时说，首先，政府的职责最重要的是搞好廉租房，其次，是建设经济适用房，这些房大多数是面向中等收入群体的。解决居民住房问题任重道远。以北京市为例，政府的目标是，“十一五”期间，保障类住房建设比例为新增建设总量的40％（包括两限房的建设），覆盖低收入和中低收入家庭，同时扩大廉租房的覆盖范围，做到应保尽保。以北京雄厚的财力（到“十一五末”人均GDP超过10000美元、财政收入超过2000亿人民币），尚不能达到温总理的理想，恐怕其他地区，要真正完善住房保障制度还有更长的路要走，而在这一过程中，市场供需的总量和结构性矛盾还将同时存在，一部分“买不起商品房又不够条件买经济适用房”、“买不到经济适用房又不够条件申请廉租房”的夹心层的住房问题仍然突出，住房市场的价格上涨还将继续。

       显然，全新的住房消费理念和多元化的消费模式必将带来住宅产业的伟大革命。而这一从量变到质变的过程至少还需要5－10年，甚至更长的时间。解决中国的住房问题，努力使全体人民“学有所教、病有所医、老有所养、住有所居”，构建社会主义和谐社会任重道远。中国经济时报