购房者比例
房展会上等待看新盘的购房者排着长队
在国贸举行的房展会上，抱着大摞楼盘宣传单的年轻人比比皆是
-凑齐首付发现房价涨的买不起了
-房价紧逼下对房子的底线步步退缩
-没出校门，当上房奴
-律师支招：签合同时约定高额违约金
-今年买二手房者恐慌性心理占40%
（记者 陈万颖 摄影 吕家佐）
哪怕不结婚，哪怕刚刚转正，哪怕还没毕业……越来越多的“80后”大着胆子“看房”、“买房”。“没钱也要买”是这批人的总体特征。不论是家里掏首付还是付全款，他们聚拢着来自全国各地的金钱，蜂拥进入北京房市。
小汪和他身边的朋友们，在2006年初一度都判断房价会下跌。在等待中，他们的房子越来越遥不可及。他们被迫提前买房，或是接受可能不合初衷的房子。
在地产经纪公司的年报里，从未出现过的“恐慌性需求”占了四成。
80前/后购房三人行之一
购房底线步步退缩
今年不敢想买新房
小汪刚刚搬进自己的房子半个多月。从开始看房到最终买下，小汪从年初一直折腾到9月底。他是我们身边最普通的上班族。1979年生人，金融专业研究生毕业后留京，是一家行业杂志的记者。工作不是太忙，钱也不是太多。家里能赞助一些，暂无恋爱开支。
2005年，刚走出校园的小汪就有了在北京买房的打算。金融系研究生的背景让小汪在买房时比别的朋友多了一个心眼——留心国家政策的变化。
◆ 2006年5月17日， “国六条”出炉，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。
◆ 2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发[2006]37号)，提出90平方米、双70%的标准。
2006年上半年，北京的一手房成交平均价不到六千元。经常凑在一块儿分析政策的小汪和他的朋友们很笃定地认为房价肯定会下跌。只是偶尔玩儿似的去看了一两个新楼盘。直到2006年快要过去了，山东老家的父母告诉他家里能够支持50万元，并催促他买房时，他才发现房价不但没有如他和政策所希望的那样下跌，反而已经逼近8000元均价。
◆2006年北京市房屋销售价格指数为108.8%，涨幅较上年提高1.9个百分点。房屋销售价格指数各季度涨幅均超过上年同期。
——北京市统计局 2007-04-16 发布《2006年北京市房地产市场运行综述》
小汪身边的同事们总是谈起亚运村附近的新房，飙到每平方米单价两万元。
他不信，挑了个周末背着包一个人来到亚运村，把亚运村好几个小区转了个遍。一天下来他终于确信，这里即将突破两万的房价原来是真实存在的。
80万的心理价位变成了100万
2007年初，觉得买新房无望的小汪正式下决心在80万左右的价位选一套面积是90平方米到100平方米的二手房。他希望家离单位近些，因此范围定在芍药居一带。
中介带他看的第一套房，就挺合他的心意。将近110多平方米的六层板楼，全明格局，南北通透。当时马上过年了，小汪觉得应该没有人春节还买房，就没有表态。结果当他还在山东老家时，在电话里被告知那套房子被卖掉了。
他看上的第二套想买的房仍然在芍药居，是毛坯的经济适用房，86平方米，76万。可等他花两个月把经济适用房的购买许可证办下来，房子也早就卖给别人了。
这时，日子已经到了2007年4月份了。
◆中大恒基的调查数据显示，到2007年4月，北京地区二手房成交价达到了一个峰值，每平方米单价将近一万元人民币。而在年初的二月份，二手房的成交均价一度跌到9000元以下。
小汪突然发现口袋里的钱已经缩水了。要控制在80万预算内，又不甘心住老房子，他就只能买小房子了，但身边的同事们都用切身经验告诉他，自住房至少要能管用10年，还是大些好。
他狠狠心，把预算提高到了一百万人民币。他攒钱的速度怎么也赶不上房价上涨的速度。
正南、高层变成了挨“南”边、二楼就行
在芍药居，他再没有看到合适的房子，要么太大，要么太旧。小汪盯上了望京。
6月份，他第二次来到望京转悠的时候，看上了一套央产房(央产房全称为“中央在京单位已购公有住房”，有部分允许上市流通)。房子在13层，只有一个卧室朝南， 90多平方米，总价90万元。
要在以前，小汪几乎看也不看这样的房子。他理想中的房子是正南朝向。但是在花了3个多月也找不到合适的正南朝向房之后，他再次修正了自己的预期：“只要沾个‘南’的边就可以了。”
在放松朝向要求后，可以选择的范围终于大了一些。目前他买下的这套房子，前后看了三回。第二次来看房时，他带着尺子、纸笔、指南针、照相机，在房子里待了大半天。“我用指南针仔细对了方向，发现是朝南的。还用照相机把每个角落都拍了。发给父母看。”
就在前两天，帮他买了这个房子的链家地产的中介给他打了个电话。“他刚刚成交了一套同样小区，面积、朝向、户型都一样的房子，唯一的区别就是那套房在十层，而我的在二层。卖价是125万，比我的95万多了30万。对了，他这套房子的税费加起来还得多付13万。”
可小汪之前对房子的要求有一条，要中高层。
“再等等说不定就买到你想要的楼层了。”记者问。
“我还能等吗？房价面前，我的那些条件都没什么意义。不赶紧买，我就再也买不起房子了。”小汪说。
80前/后购房三人行之二
举家凑齐首付后却够不着新房价
凑来30万首付却买不了房
和小汪同年毕业，同是金融学硕士的小张买房 “心路历程”相似，但他比小汪更着急。半年时间买了套房。小张记不清自己看了多少套房，只记得2006年的全年几乎都在北京城的东边看新楼盘，只是从东四环越看越远。
2006年的9月份，他看上了位于慈云寺附近的“东恒时代”的一居室。当时的均价是七千多。
也许所有人看上的第一套房都注定因为犹豫而失之交臂。小汪如是，小张亦如是。几天之后再去看，房子已经被卖出了。
在附近的“A-Z TOWN”，他又看上了一套复式房，总价一百多万，首付约需30万。考虑到马上要结婚，他下决心要买下这套已经超出他承受能力范围的大房子。和大多数“80后”买房人一样，刚转正不久的小张只有寻求家里的资金支持，至少要把首付搞定。
老家的父母开始四处筹钱。花了一个月，终于把老家的房子卖了，凑齐了首付款。可这时他却发现这套房子的总价涨了20多万。他又买不起房了。
他只能把目光投向通州。在临近2007年时，以五千一的价格在通州的“加州小镇”买了套房子，而到现在，他这套房子的市价也已经翻倍了。
加剧恐慌心理的突发事件
小张告诉记者，买房的过程中总有一些莫名其妙的突发事件加剧他的恐慌。2006年中的某一天，他接到一个电话，是房屋中介，告诉他远洋天地小区有一套房子特别便宜，问他们要不要。当天下午小张和妻子来到慈云寺正准备联系中介看房详谈，却被告知短短数小时之内，房子又被别人抢走了。
“我怎么敢再拖时间？家里好不容易凑齐的30多万，到时候哪儿的首付都付不起了。”小张还是很庆幸，自己在和北京房价赛跑的比赛中，提前坐上了休息车。哪怕是最近全国南北一片“拐点说”盛行的寒冬里，小张依然坚持着自己的看法。
80前/后购房三人行之三
还没跨出校门，早已当上房奴
如果说小汪还坚持认为自己是因为有自住需求而买房，并非“恐慌”的话，前文提到的小张的妻弟小陈，就是一个不折不扣的“恐慌性购房者”。
他如今还在学校攻读经济学硕士，明年毕业。在姐姐和姐夫从去年张罗着买房开始，他就也有点动心。但是，由于还是在校生，将来工作是否要留在北京，就算留京，单位在北京的哪个位置，都是未知。
他和姐姐、姐夫都是人民大学商学院的硕士，姐姐学会计，姐夫小张学金融，他自己学的经济。在买房问题上，三人还经常讨论国家的调控政策。出于对自己专业的自信，他们都认为北京的房价在将来出现下跌的可能性几乎为零。
当姐姐、姐夫在2006年底买下新房时，小陈终于决定也入手一套房。用姐夫小张的话说，叫“锁定成本”：“既然我们觉得北京的房价不会下跌，那现在买房，哪怕将来涨幅再慢，也不会亏，就算去外地工作，卖了房也亏不到成本。”
上个月，在看房时间不超过半年的情况下，他在离姐姐家不远的“站前巴黎”小区买了一套115平方米的房子。由于工作地点未定，靠近城铁，成了他选房的首要条件。
作为在校生，除了首付款是家里掏之外，还贷上父母成为了“共同还款人”。这也意味着他还没跨出校门，就已经迈入了“房奴”的庞大队列。
二手房律师
卖方不惜毁约加价 年轻人寻求司法帮助
年轻人、高学历、外地人成为主要客户
最近一段时间，陈海昶终于可以稍微喘口气了。“每年冬天房市都会冷一阵子。今年我的业务量增加了50%以上，我经常同时为三十多个客户服务。”陈海昶是北京最早从事二手房法律服务的律师。
今年陈海昶增加的客户里几乎全是32岁以下的年轻人。这部分人里面绝大多数是本科以上学历，硕士、博士也有不小的比例。
“大部分年轻人都是家里掏钱支持，而很多留京的毕业生，家人都在外地，没办法给他们很好的购房参考，所以他们更愿意寻求律师的帮助。”陈海昶说，“北京的房地产市场发展太快了，今年的二手房一下子多起来，什么样的房子能交易，什么样的不能，别说这些刚出社会的年轻人了，就是中介也弄不明白。到最后去建委过户的时候才发现不能过户，白费劲。”
陈海昶发现，这部分迅速增长的客户虽然学历比以前的客户高，但也许正因为如此，更难伺候。“他们普遍比较多疑，会提出非常多非常繁琐的问题。其中很多是根本无法回答的。他们不是故意刁难，而是真的不明白。”陈海昶说。
目前，陈海昶和他的同事们已经准备好了一套针对年轻人购房的大概做法。首先要问是否有男/女朋友，户主写谁是否商量好了。另外，还必须准备好为他们解答许多和网上他们查到的信息不相符合的问题。目前，陈海昶所在的律所的整套服务流程已经有了20个环节。
3月涨了20万，房主想尽理由毁约
卖方：“市场价涨了，我凭什么不能涨？”
买方：“那市场价要是跌了你是不是还能退钱给我？”
这是陈海昶2007年以来经常在法庭上听到的争执。
其中的一个案例发生在今年年中，房子位于东城区二环内。买卖双方签了合同之后，在办贷款和其他手续的三个月里，一套不到100平方米的房子市场价涨了20万元。卖方先要求总房款涨2万，买方考虑之后答应了。但没过几天， 4万、8万……接踵而来。终于，年轻的买房人忍无可忍，找到陈海昶寻求法律帮助。
铁了心要毁约的卖方找了各种借口，例如没有被告知买方要用公积金贷款，不知道公积金贷款需要这么长的时间等待，只有一个目的，赔偿违约金，不卖房子，待更高价而沽。
在陈海昶以往处理的类似案例中，不同法官的判决结果完全不同。有的法官会判决被告继续履行原来的合同，但有些法官则认为，卖方只要按照约定支付违约金，就可以违约。
在两次开庭之后，东城区法院判决卖方继续履行原合同。
律师提醒：大多数年轻人是自己看房，自己谈判，自己付款，缺少家人的意见支撑，为了规避卖方恶意抬价毁约的情况，最好在签订购房合同时写清楚高额违约金。通常是已付款的一倍，或者是全部房款的一半。
另外，年轻人购房时习惯在网上查大量分析文章。对于网上的攻略要多做甄别。例如有些文章称必须办理公共维修基金，实际上可办可不办。
经纪公司
数据勾勒“恐慌”全貌
在校大学生购房人数占总交易人数的15%
中大恒基市场研究中心出具的2007年年报中，把购房者按照年龄分为35岁以下、35-45岁、45-55岁、55岁以上四个类别。其中，35岁以下这一部分人群以“42.5%”的大比例占据了最高位，比2006年的36.5%还高了6个百分点。其他三个类别所占比例，均比去年下降。而且，数据显示，2007年外地人购买商品房的比例已经上升到57%。
而中大恒基企划部刚刚完成的对北京城区54个热点区域的门店电话调查结果显示，知春里、五道口、蓟门桥、苏州桥等高校集中的区域，在校大学生购房人数占到总交易人数的10%甚至15%。在去年同期，北京没有一个区域大学生购房在总体二手房交易中所占的购房人数比例能达到5%。
今年买二手房者恐慌性心理占40%
日前，中大恒基市场研究中心发布的年报显示，恐慌性心理在购房需求中竟高达40%。“任何一种商品价格的持续上涨，都会引起供给者的囤积和需求者的疯抢，这种行为就是‘恐慌性需求’。 具体到买房上，是指那些没有房打算买房、想改善居住条件再次买房的人，因为房价上涨，担心承担更高的成本，将计划提前。”该研究中心市场部经理张磊告诉记者。
40%的数字，是研究中心的研究员根据各门店的市场反馈和经验推断出来的。
中大恒基去年的统计数据里，2006年北京市二手房需求构成大致为：基本保障需求:置业升级需求:投资需求=6：2：2。而这些部分在今年都发生了一些变化。
“ 在‘6’这部分的基本保障性需求里大约有2.5份左右的人是受到房价不断上涨影响而产生恐慌心理的，他们更加坚定了在2007年完成购房；作为置业升级需求的‘2’，他们中大约有1.5份左右的人会受到‘恐慌心理’的影响提前完成购房；而投资性需求的‘2’，大部分受利润空间影响，而被恐慌心理影响而投资的因素较小。因此，恐慌性需求指的是(2.5＋1.5)，也就是40%左右。”
加上很多大学生刚毕业就立即买房。这种恐慌性购房行为又推动了房价的高幅上涨。
贷款买房人群过半，年轻人面临贷款风险
中大恒基市场研究中心数据显示，2007年全年商贷客户比例由45.3%增加到53.06%，公积金贷款由3.2%增加到4.36%，全款购房客户比例下降。
如今，北京有六成房屋售价超过百万。越来越高的房值使得人们更多的转向借助贷款来购买房屋，客户购房行为与银行关联日益紧密。
“对大部分买房的年轻人来说，他们面临的最大的风险应该是贷款。因为他们的事业均处于初级阶段，资本积累很薄弱，在不断加息的情况，贷款购房压力巨大，工作的稳定性和收入会带来风险。所以要时刻关注国家的货币政策，选择最适合自己的还款方式。”张磊告诉记者。
