当加息、国六条及其实施细则：提高首付、90平方米以下套型面积占到整个开发项目总面积的70%以上、5年内房产交易全额征收交易税等等一系列政策出台，当被看作调控“执行年”的2007年已经过半后，人们发现，一直以来盼房价下跌的愿望非但没有实现，等待他们的竟然是比几年前有过之而无不及的“直线飞涨”。据悉，深圳，房价前五个月涨幅超过50%；北京，今年新建商品住房售价1至5月份平均涨10.1%；上海房产也重新崛起，出现了大幅的上涨。一线城市几乎全线“飘红”。

而在一片“大涨声”中，由济南、青岛等城市组成的“半岛城市群”的房地产价格却实现了平稳发展。根据国家发展改革委、国家统计局最新调查显示：2007年6月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，济南、青岛、烟台等市房价继续上涨，但涨幅均低于全国平均水平。

　　涨势平稳

今年6月份，一直是山东房价“龙头老大”的青岛，在全国一线城市房价的一片“大涨声”中，表现出少有的冷静，同比上涨6.4％，环比上涨0.2%，低于全国水平，在全国70个大中城市中排第21位，而此前，青岛多次排名在前10位。

而作为二线城市的济南，房价此前一直处于稳步发展状态，进入2007年随着全国整个房地产市场的日益火爆，济南房价也出现了上涨加快的趋势。以２００６年下半年开盘的“大舜天成自由城”为例，开盘均价为6200元／平方米，而目前则涨到了每平方米６５００元左右，涨幅基本控制在5%以内。

烟台、威海、日照等沿海城市的房地产价格尽管也有所上升，但是涨幅却有度，基本与当地经济发展保持平衡，没有引起很大的社会反响。淄博、潍坊的等地的价格上涨也在当地百姓的承受范围之内。

而据国家发展和改革委员会、国家统计局７月２３日发布的对全国７０个城市房屋销售价格最新调查显示，我省济南、青岛、烟台、济宁４市房价继续上涨，但涨幅均低于全国平均水平。数据显示，今年６月份济南、青岛、烟台、济宁房屋销售价格同比分别上涨５．２％、６．４％、６．５％和５．０％，环比分别上涨０．３％、０．２％、１．０％和１．５％。其中新建商品房销售价格４市同比分别上涨６．０％、６．１％、７．３％和５．７％，二手房销售价格４市同比分别上涨４．３％、５．２％、４．３％和３．２％。２００７年１－６月份，我省房屋销售价格累计比去年同期上涨５％，其中新建住宅上涨５．３％，二手房住宅价格上涨４．９％，新建商品住宅销售价格每平方米２７６６．４元，二手房销售价格每平方米２０１３．２元。

　　向上趋势不改

尽管涨势并不迅猛，但半岛城市群的组成城市中，目前几乎每个城市的房价都在经历一个快速增长期，而这种上涨的趋势还将延续一段时间。

有关专家指出，过去连续三年，各地出让的住宅用地日渐稀少，客观上导致了供应的减少。而与此同时，在过去两年多的时间里，有效需求因宏观调控的持续被相应抑制，但是真正的有效需求从未减少反而在大量增加。未来，济南、青岛的省内大城市聚集了全省的高校、新技术产业和其他第三产业，人才的高度聚集将会在不久的未来形成这样一种局面，即新兴大量白领阶层以及年轻创业个体将占据消费的主导地位，这个以上个世纪70年代或80年代出生的群体将成为社会消费的主流。同时，各地的城市新一轮规划热潮而导致的拆迁风潮，更是放大了这一需求。在济南，目前北园大街的拆迁、12个片区棚户区改造工程的全面启动都带来大量的住房需求，尤其是济南二环路以内集中连片的棚户区改造，在未来三年的改造期内所带来的住房需求将集中爆发出来。未来一段时间内，济南房价的上涨将是市场累积效应的一次集中释放，上涨幅度不可小觑。

此外，股市的财富溢出效应也是半岛房价即将快速上涨的因素之一。有关专家认为，除了从股市获利的财富直接投入楼市外，因股市走势持续强劲，使人们对经济及产业前景信心大增，由此带来的消费及行为模式也会发生较大变化。信心增加是最重要的。以往因为教育、医疗等因素不敢消费的人们，正在转变想法，他们希望以钱生钱，通过资本和资产的增值来实现财富的积累。在供应量减少、需求增加的情况下，房价上涨在所难免。同时，随着房地产的发展，房地产公司的操盘水平逐渐提高。在营销手段上，尤其是销控运作、概念操作等方面都提高到一个新的水平，也带动了房价的上涨。

　　宜疏不宜堵

多年的经验表明，平抑房价，宜“疏”不宜堵。

作为半岛城市群的龙头城市，一直以来，青岛房价增幅都位居全国前列，而今年，在全国的一线城市的房价飞速攀升中，这个城市的房价增幅却实现了“软着陆”。据悉，今年上半年青岛市七区房屋销售价格总水平平均较去年同期上涨5．5％，其中新建商品住房价格上涨5．8％，较去年上半年平均涨幅分别降低1．9和1．8个百分点，1至6月每月新建商品房价格增幅均低于全国平均水平。业内专家分析，这与青岛市建设限价房等保障性住房有着直接的关系，这一举措平抑了房价，开建大量商品房的上市满足了市民购房需求，是青岛的房屋销售价格在这一轮房价飞涨热潮中增幅放缓的主要原因。

根据统计数据，青岛市房价涨幅从2005年7月份开始稳步回落，同比增长从2005年的11．7％降低到2007年初的5．3％。房价涨幅在全国70个大中城市排位由2005年总排位的第2位下降到今年6月份的第35位。

据介绍，今年上半年，青岛加大旧城村的改造力度，商品房施工面积不断增长，商品房竣工面积比去年增长42％。据统计，全市商品房屋施工、新开工、竣工、销售规模持续扩大。上半年，青岛市商品房施工面积不断增长。全市房屋施工面积2538．4万平方米，同比增长30．2％，增幅比去年同期提高10．7％。其中，全市商品住宅施工面积1891．1万平方米，同比增长25．7％，增幅比去年同期提高7．1％。供求关系是决定房价走势的重要因素，房价增幅放缓的原因是市民购房需求的满足。近两年，青岛市不断加大普通商品房、经济适用房和租赁住房建设，通过实施旧城区和城中村的改造，建设大量的拆迁安置房，分流市民购房需求，同时大量中小套型商品房的建设也满足了市民的购房刚性需求。

　　济南模式

为平抑房价，半岛城市群的各个城市都在各显其能。而作为省会城市济南，则在销售环节进行了更为大胆的尝试。

据悉，从２００５年１０月起，济南市引入市场中介机构，与开发企业和商业银行组成利益相关、相互制约的市场监管机制，实施预售款监管责任担保书制度。房地产开发企业将预售款全部存入银行监管专用账户，并将商品房开发项目工程施工合同建设投资上限的１２０％作为重点监管资金。通过对商品房预售款进行监管，有效规范了商品房预售资金管理，防止了商品房交付延期时间长、工程款和开发贷款大量拖欠等风险的发生。目前，济南市有１５０个房地产项目纳入预售款监管范围。而不久前，建设部对该市监督管理的创新之举给予充分肯定，并将把商品房预售款监管的“济南模式”作为经验在全国推广。

据介绍，由于相关配套法规滞后和管理不到位，商品房预售是最容易出现问题的环节。房地产开发资金来源主要依赖银行融资和商品房预售资金，其中预售资金占了很大比重。由于国家加强房地产宏观调控，央行不断提高房贷门槛，造成房地产开发企业资金短缺，挪用商品房预售款现象普遍存在。有的开发商用预售款从事其他经营活动，有的拿去炒股，有的甚至携预售款潜逃。而这一办法实施以来，有１１家房地产企业因预售款使用不当被限期整改。山东鲁能亘富房地产开发公司总经理助理冯凤英说：“预售款纳入监管后，企业用钱要进行申请，但速度很快。这种办法对大的开发企业不会造成影响，而对小的开发公司却是一种限制，有利于房地产市场的良性发展。”

到目前，该市已对96家房地产开发企业的150个楼盘的商品房预售款进行了监管，监管面达100%。

　　期待降温

无论是供应环节还是销售环节的疏通和管理，都是相对于房子的有效需求而言的。而在“国六条”，“营业税”、“个人所得税”、“70、90”等多方面调控的大环境下，全国各地房价的大幅上扬显然不是偶然。

有关专家指出，有可能是调控威力不够或者调控的效应还未没来得及显现。也有专家指出，他山之石，可以攻玉。可以借鉴一些成功的国家的经验，比如新加坡。新加坡政府为了抑制房市投机行为，曾经出台了极其严厉的规定：首先，购房者只有取得相应的资格、符合条件才能购房。其次，购房者购房之后，倘若在十年内卖出新房要征收百分之百的所得税。这等于是同时从两个环节对投机行为进行严格限制，一方面，投机者一人购买多套住房的企图被制度屏蔽，难以得逞。另一方面，投机者即使拿到房，所付出的成本也非常高昂，一是长达十年的时间成本，二是获利全部缴税的成本。有这两把安全锁，新加坡至今没有受到炒房潮的冲击。

也有专家指出，目前房地产市场已进入新敏感期，在政府没有大的宏观政策出台的前提下，未来半岛城市群的各城市可以采取“打点缓面”的方式缓和各种矛盾和阵痛。一是针对市场秩序各环节点出台具体措施，以缓解房价难控的紧张局势，如减少销售环节猫腻、打击楼市潜规则、将整治反腐进行到底；二是重点控制引起房价不正常上涨的因素，如严控投资比重、收紧按揭贷款、征收房产保有税等。

但同时，也有专家认为，加息与加息周期预期将抑制房价上涨。最近的一次加息存贷款利率同步上调，这一举措表明，一方面政府鼓励市民将钱存在银行增值，而不是拿出来投资房地产，以此减少房地产的需求量以平抑房价。而另一方面，贷款利率的上调则使想购房者的还款压力增大，减少一部分购房需求。同时，加息周期之下地产商开发项目的资金压力也将随之增大。目前，半岛城市群房地产开发资金结构有较大调整，国内贷款、外资占比上升，自筹资金占比下降，开发风险增大。房地产企业购地时常常要在几个月内筹齐缴纳几亿元，如果仅靠银行贷款，仅上次加息之后每亿元贷款每月就增加了27万元的利息，算下来一年就要增加324万元。资金压力较大的小开发商在压力之下可能会急于抛售回笼资金，给房价的向下打开了一些想象空间。

尽管有利好也有利空，但在旺盛的需求下，在全国房价的一片“涨潮”中，半岛城市群的各个城市想要独善其身恐怕绝非易事。