酒店式公寓以其“精装修、酒店式服务、出租收益、易住易投资”等许多卖点吸引了不少买主的注意，但最近在青岛，某些打着“酒店式公寓”名头进行宣传的楼盘，却让许多行家迷惑，普通消费者就更加是“雾里看花”了。因此，一些业内人士提醒——酒店式公寓，看准再投资。

    物业费“没谱”精装修“打折”

    酒店式公寓是一种高档公寓产品，一般为引入酒店式物业管理服务的精装修商用房。最近，青岛市某酒店式公寓以其“投资自住两相宜”的广告攻势吸引了不少人眼球。但消费者真实的感受和该酒店式公寓的真实情况又是怎样的呢？

    “大多数自称‘酒店式公寓’的项目其实只是普通住宅，充其量只是楼下大堂看上去比较像酒店。”许先生不久前看到山东路上某楼盘在做酒店式公寓的宣传，他因为经常出差到国外，知道这方面的投资市场在国内刚刚兴起，在青岛也只是在起步阶段，这家楼盘关于酒店式公寓的宣传吸引了他的注意。他决定去现场看看，如果真像宣传的那样，他也考虑投资。但让许先生失望的是，该楼盘很多做法都是模棱两可，宣传上说明是“高档装修”，可他去实地考察后发现，对于他这样的高端客户群体来说，样板房不过是个“标准间”而已，而他每次去问该楼盘的物业费，售楼人员都说还没有定下来，只有交房时才能公布收费标准。“等我们把钱都交上了，物业费他们说不准定多少呢！”记者了解到，目前青岛市场上酒店式公寓销售物业费基本在6元/平方米到8元/平方米之间，要高出普通住宅一倍以上。许多酒店式公寓宣称交付业主的是带精装修、家具家饰以及家电齐全的成品房，但实际交付的标准却打了折扣。为此，许先生咨询能否将商家的承诺逐一写进合同，在现实中，他的这一请求却也打了“折扣”。

    心里没底，置业者顾虑重重

    记者在采访中了解到，相比普通住宅的土地使用年限为70年而言，酒店式公寓的土地使用年限一般不超过50年，有一些项目还是非独立产权。此外，如果一些酒店式公寓没有坐落在良好的环境中，如未处于交通方便的中心地区，那它们的投资回报则相当有限。

    郑女士在青岛这家酒店式公寓定下了一套小户型，她说商家承诺房屋的产权是70年，她也了解这个商家进行销售的楼盘目前性质属于商用房，她不无担忧地说：“将来能不能顺利地办到产权证，能否遇到产权纠纷，这些都是未知数。”郑女士是标准的投资客，她现在有些担心该楼盘的后期物业管理水平，她说租客的去留很大程度上取决于物业管理的质量，直接关系到今后的租金和收益回报。她也了解到，一些酒店式公寓前期销售的客户都是一些散户，投资自住的都有，但这样一来，造成入住的客户群参差不齐，物业管理的难度一定会加大，再好的物业也会贬值。

    对于郑女士的担忧，一位来自北京的地产营销老总说，他了解的一些项目为了限制投资客，将首付提高到40%，以保证自住类型的人群占较大比例。如果客户群的纯粹性无法得到保证，那么势必影响一些高素质人群的入住率。 由于酒店式公寓分属不同的业主，为了提高自有产权公寓出租率，将可能采用降低价格等措施，影响整个项目的形象和投资者的利益。产权分散导致业主与管理公司之间往往不能达成统一的意见，所以不能做到统一管理，面向客户的档次也不明确，没有弹性化的租务计划，更加谈不上酒店式的服务了。这种项目充其量只能称为“类似酒店的私产式公寓”。因此，消费者购买需要全面考虑。

    “标准的酒店式公寓应该既吸收星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收信息时代写字楼的特点，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。”一些房地产投资咨询机构人士指出，许多普通人购买酒店式公寓通常只是从“点”出发，而没有考虑到“面”。从居住的角度，酒店式公寓要选在交通便捷地区，有酒店标准的硬件配置和家庭式的居室布局，让人们感受到居所既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业物业服务。买房人还要考虑到小区车位和户型设计的合理性。

    酒店式公寓“李鬼”多

    酒店式公寓，炒概念还是做产品？似乎某一楼盘一冠名为酒店式公寓，就一定能代表着卓越的品质和服务。青岛的消费者由关注转向了质疑。

    记者在山东路这家号称“酒店式公寓”的楼盘进行探访，销售人员介绍说，他们之所以与普通的住宅不同，是因为其物业服务配套好，装修标准为四星级酒店。实际上，并不尽然，比较精装修户型与真正的酒店式公寓，我们可以找到无数差距，首当其冲就是居住的舒适性。因为酒店式公寓面对的客户比普通公寓要高端得多，所以对社区密度、朝向、通风采光与私密性的要求都相当高。在国外，以及上海、北京、深圳等国内一线城市，酒店式公寓多半处在繁华的商业街和CBD，独立的高层建筑让酒店式公寓拥有良好的视野和通风采光。其次是物业管理的服务品质与体系，这也是真正的酒店式公寓和普通公寓之间的区别所在。在严格意义上的酒店式公寓体系里，一家星级酒店——通常指四星级以上——是不可或缺的。一般来说，酒店式公寓与酒店本身处在同一栋建筑之内，公寓的服务团队完全与酒店的服务是一样的。酒店的大堂经理就是公寓的服务领班，酒店的厨房就是公寓住客的厨房，酒店的游泳池、健身房、雪茄吧、西餐厅等等设施都是与公寓通用共享的。

    有人戏称：跟酒店式公寓的标准一对比，众“李逵”就不知道要有多少现身为“李鬼”了。本报记者 梁音