房市热销2亿元的背后 揭露海口房产成本底价
南海网5月20日消息：唐先生正在为一套房子发愁。“五一”期间逛了海口楼市后，他愁上加愁。
5月16日国家发改委公布：今年一季度海口房屋销售价格同比上涨3．3％。看了这个数据，唐
先生改编古诗词再发感慨：“问君能有几多愁，恰似一间房子何时有？”
黄金周：2．1亿元
跟近几年的五一黄金周一样，海口的房地产市场在数字上保持着“热销”的场面。
《证券导报》“财经海南”记者从海口市房产管理局得到的资料显示，今年“五一”黄金周，海口全市商品房认购意向和实际销售面积近6万平方米，金额约2．1亿元人民币。
“五一期间，我逛了十多个楼盘，发现看房的人还真不少。”唐先生说，“一问，很多楼盘都卖得很好，只剩下十四、十五以上的楼层了。”
“热销”是“热销”，但“热销”的背后呢？在6万平方米的面积和2．1亿元的金额中，“认购意向”占多大比例？“实际销售”的又是多少呢？记者试图采访海口市房产管理局相关人员，但被婉言谢绝。
“我认为（五一期间）实际销售的应该达不到两个多亿，至于具体多少，我不能乱猜测。”业内人士苏先生分析道，“虽然很多人看房，但有相当一部分是在持币观望。中央政府2006年的房地产调控政策将在2007年落实到位，加上不少业界人士唱衰房市，使得有意向购房者不会轻易出手购房。”
但海口的房价这些年一直在上涨却是不可否定的事实。
房均价：2979元
海口目前的房价让唐先生难以承受。
“海口的房价，对于像我这样的工薪阶层来说，已经算是高的了。”唐先生对记者自我解嘲，“毕业工作六年了，连按揭买一套房子的钱都存不起。因为与房价相比，目前我每月2100元的工资的确买不起。”
据统计，2002年至今，五年来海口商品房均价上涨了约900元／平方米，2006年海口全市商品房平均销售价格为2978．9元／平方米。虽然与国内其他一、二线城市相比，这样的价格只能算中低水平，但数据显示，海口的居民收入水平较低，物价水平却比较高，居民用于吃穿以及医疗教育方面的支出比例较高，2978．9元／平方米的房价对于一般海口居民来说，显然不低。
有个考量方法可供参照。国际上有一个计算房价购买承受力的方法：房价收入比，即一套房屋的价格跟一个家庭一年总的可支配的收入的对比。世界银行认为比例在三到六倍较合理。
按照2006年海口市人均可支配收入10620元计算，一户一家三口的海口居民户能够承受的房价范围应该是在9．6万元至19．1万元之间（家庭总可支配收入10620×3＝31860；可承受房价31860×3＝95580，31860×6＝191160）。
去年10月份，国家统计局海口市城市社会经济调查队陈荣香科长曾在媒体上说：以目前的房价水平来计算，那些普通居民户要不吃不喝八年才能买得起一套90平米以下的商品房，如果是低收入的话要不吃不喝二十二年才能买一套90平米以下的商品房。
“问君能有几多愁，恰似一间房子何时有？”显然，工薪阶层唐先生的这个感慨是有现实依据的。
月收入：1704元
“今年以来我已经省吃俭用多存了近6000元，也就是离我的房梦近了‘两平方米’。”唐先生在接受记者采访时经常“妙语连珠”。
这背后，有着无奈的现实。
去年六七月间，国家统计局海口市城市社会经济调查队曾对海口各阶层开展了住房消费意向调查。被抽取的调查对象遍布全市各个行业的不同阶层。在问及“您觉得本市目前的房价高吗”这一问题时，300户被调查居民回答“很高”的占17％，回答“较高”的占46％，回答“一般”的占35．7％，只有1．3％的人回答“不高”。当问及“以您目前的生活条件和收入水平估计，买得起普通商品房吗”，回答“买得起”的仅占9％，回答“勉强买得起”的占28％，回答“买不起”的占63％。就连100名包括国家公务员和企事业单位中高层管理人员在内的白领阶层人士中也有16％的人认为房价“很高”，42％的人认为房价“较高”，认为房价“不高”的只有7％。即便是在收入较高的白领阶层里，仍然有接近一半的人无法圆买房梦。
据统计，去年上半年，海口全市在岗职工月人均工资为1704元。这个数字公布后曾遭到质疑，不少人认为没有这么高。记者发现，同是去年，国家统计局的一项调查显示，去年7月全国各地区城镇居民家庭平均每人月总收入为998．53元，其中，居全国第一位的北京为1822．26元，上海1809．84元紧随其后，排位第三的浙江省1566元。
唐先生认为，即使海口市民有1704元的月工资水平，想买2979元／平方米的商品房，也很困难。
海口：房价正常吗？
近两年，中央政府一直采取各种措施，比如“国八条”、“国六条”、八部委意见、九部委细则等进行宏观调控，希望能抑制大幅度快速上涨的房价。但见效不是很明显，有的城市房价甚至呈现出“越调控越上涨”的趋势。
有关数据显示，海口市近五年来，商品房均价上涨了约900元／平方米，2006年达到2978．9元／平方米。
在“五一”黄金周期间举办的第八届海南春季房地产交易展览会上，记者了解到，海口房价较低的为2000元／平方米，如“××华府”是2000元／平方米至3000元／平方米；房价最高的达5200元／平方米，如“×××海岸”的板楼起价为5200元／平方米。十多家房地产公司的商品房大部分超过3500元／平方米。
面对这样的房价，唐先生认为：“的确太高了，已经远远超出海口市民的承受水平。”
但一位房产管理部门的官员在私底下和记者聊天时认为：“房价这么高，只要它能卖出去，就说明是有市场的。况且在海口土地资源越来越少的情况下，不能贱卖海口的房子。政府所要做的，就是按照市场规律办事，针对买不起房的居民，多建些经济适用房和廉租房。”
对于海口房价的上涨，有业内人士分析，首先是土地减少，地价上涨，从而催生房价拔高；同时，近年来建材涨价，工程建设成本的上升也加大了建房成本。
那么，还有其他的“成本”吗？
《经济参考报》5月11日报道，一位在珠三角和广西、云南多年从事楼盘开发的开发商自曝房价灰色产业链：“楼盘开发成本只占房价20％，房开商能够拿到其中40％的利润，余下超过40％的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”该开发商说：“土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称‘价格上扬’的最大原因。实际上，土地‘招拍挂’没有增加房屋成本，而‘暗箱操作’成为房地产商降低成本的主要渠道。……修改规划、楼盘测量时与测评部门‘互通有无’，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。”
该开发商说：“其实，只要地方政府和相关职权部门认真履行中央的政策措施，监管部门强化监管细节，我们完全可以把余下40％的‘灰色开销’降低下来，返还给购房者。这相当于开价6000元／平方米的房子，只需要3000元／平方米至4000元／平方米就能够买下来了。”
2006年6月的时候，海南某房地产企业曾向《海南日报》记者揭露海口房产成本底价。其透露，海口各楼盘根据品质、地段等不同，成本有所差异，实际上，一般的开发商会把成本控制在1800元／平方米以下，这样的测算还有下调的空间，海口大多数房产项目的毛利高达1000元／平方米以上，有的甚至高达2000元／平方米。
对此，海南师范大学经济学教授陈为毅认为，目前海口某些房地产商的行为的确呈现一种不健康发展的趋势。
政府：该如何作为？
面对目前海口房地产市场的各种问题，政府该有怎样的作为？
“在市场经济中，政府是要尽量避免用行政手段干涉市场。”唐先生说，“但是商品房不是一般的商品，房地产问题也不仅仅是经济问题，而已经成了一个社会问题，不能完全交给市场解决，政府应该进行必要的调控。著名财经评论家水皮不久前曾撰文说，现在房价高不仅仅表现在绝对的价格，更表现在相对的收入上，最可怕的就是房价上涨的幅度超越了绝大多数社会居民收入的增长幅度。所以政府干预房价，就是在调整社会利益，保证社会的公平。
在这方面，业内人士苏先生认为：“必须承认，不少海口居民不是没有购房需求，而是被高房价挡在门外了。但你不可能要求房产开发商自发降低房价来满足中低收入阶层的要求，所以，只能是政府承担起保障居民基本居住权利的义务了，海口市政府部门应该加快经济适用房和廉租房建设，投入更多资金，解决中低收入阶层住房需求问题。”
“海口市在经济适用房和廉租房建设方面，相对落后了些，还需要加大力度。”一位房产管理部门的官员表示。
著名房地产专家陈真诚在接受记者采访时说：“由于一些地方政府依然在房价问题上不作为或乱作为，我认为，‘十七大’后中央政府将会对房地产问题及与房地产相关的反贪腐、强化行政治理上采取强硬措施。一旦强势行政手段和经济手段相结合对房市进行调控，房价调控必将着陆。”
就海口房地产市场情况，记者曾到海口市房产管理局采访，对方要求先列出采访提纲，记者按要求将采访提纲发至该局，但截至记者发稿时，还未收到接受采访的答复。
（感谢见习记者梅德成对该文的贡献）
作者： 蔡仁潭
